5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以(yǐ)公(gōng)募基金为(wèi)代表的机(jī)构(gòu)对于这一板块已经在(zài)悄然布局。数据(jù)显示(shì)，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金(jīn)一季(jì)报(bào)统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增(zēng)持(chí)，持(chí)仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个股分别为(wèi)华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金(jīn)对(duì)房地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业(yè)标(biāo)的(de)市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出(chū)色，但公(gōng)募所持房地产公(gōng)司市值(zhí)在股(gǔ)票资(zī)产(chǎn)中(zhōng)的(de)占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行业的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似(shì)乎在今年一季度(dù)得(dé)以延(yán)续(xù)。数(shù)据统计显示，公募重仓持(chí)有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股将进酒为何读qiang，陈道明朗诵《将进酒》(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于(yú)房地产的(de)投资愈(yù)发有集中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金一季(jì)报(bào)汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙(lóng)头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处(chù)首先(xiān)在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看(kàn)均有退(tuì)步，尤其是万科最为明(míng)显；其(qí)次是金地集团退出百(bǎi)大(dà)之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还(hái)需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大分化时代(dài)，一二(èr)线城市好于(yú)三四线城市。而映射到二(èr)级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的(de)红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业(yè)周期来(lái)分类，包括房地产等(děng)几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认(rèn)知(zhī)上(shàng)没有什么投资机会的(de)。但在这几年(nián)特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的(de)行(xíng)业(yè)也出(chū)现了(le)一些机会，背后的(de)逻(luó)辑是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上(shàng)海公募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过(guò)也(yě)有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居(jū)民(mín)存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积(jī)，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还需要有一定的(de)政策(cè)出来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产研究员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无(wú)论从城(chéng)镇化的(de)进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别(bié)住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和(hé)房价(jià)收入也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的销售额，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房价(jià)，因而行业高(gāo)增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需(xū)求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似(shì)2022年的(de)民营地产爆雷），行(xíng)业(yè)进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力强的公司(sī)就能够通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的(de)方(fāng)式，获得(dé)市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机(jī)会在于(yú)城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而(ér)对应到股票投资(zī)，就是(shì)强(qiáng)竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物(wù)长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。从具体的(de)个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的(de)股中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上(shàng)涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好排(pái)名(míng)前(qián)五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实(shí)发(fā)展、浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第(dì)一的上实(shí)发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日(rì)收(shōu)出涨(zhǎng)停。从(cóng)该(gāi)股的基(jī)本面来看，上(shàng)实发展的主营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52将进酒为何读qiang，陈道明朗诵《将进酒》.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类机构都(dōu)有对其布(bù)局的例子。以3月(yuè)31日时的(de)首季十(shí)大流(liú)通股股东来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的(de)上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二(èr)的浦东(dōng)金桥也是上(shàng)海(hǎi)本(běn)地房企，其第一季度(dù)的收入(rù)利润规模(mó)大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租(zū)率(lǜ)复苏至近年来(lái)最(zuì)高(gāo)，另一方(fāng)面则是公(gōng)司(sī)拿(ná)地结算持续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑面(miàn)积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩(jì)势(shì)头(tóu)向好背景下，自然也(yě)吸(xī)引了知名机构在其(qí)中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通股股东来(lái)看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依(yī)然(rán)在前十中，这也是(shì)连续(xù)第三(sān)个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局(jú)，其(qí)当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报(bào)交出(chū)的(de)也是(shì)一份报(bào)喜的成(chéng)绩单：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入(rù)51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募(mù)指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列(liè)。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相关人士(shì)分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券(quàn)商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于(yú)信用问题或者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机(jī)获取(qǔ)低成本(běn)土地，龙头房(fáng)企的(de)拿地力度（拿地(dì)金额(é)/销售(shòu)金(jīn)额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率(lǜ)基(jī)本在70％以(yǐ)下，而(ér)其他房企的(de)净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头房企的(de)融资(zī)成(chéng)本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年(nián)的(de)销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机(jī)会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存(cún)在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低的(de)融资成(chéng)本，优(yōu)质(zhì)的开发(fā)资源和(hé)良好(hǎo)的不(bù)动产资产运营能(néng)力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公(gōng)司(sī)也是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资(zī)源债权债务关(guān)系等问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会将进酒为何读qiang，陈道明朗诵《将进酒》有更多担(dān)忧(yōu)和(hé)质疑(yí)，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行(xíng)业出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民(mín)企来说(shuō)估值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中特(tè)估的角度从中长期的维(wéi)度(dù)看(kàn)，行业的(de)逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业(yè)进入高质(zhì)量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创造能力，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢的(de)提(tí)升，应该关注估(gū)值相对较低(dī)，企业(yè)自身资产的质量好(hǎo)、运(yùn)营能(néng)力强、可以创造(zào)持续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受益于行业集(jí)中度(dù)提升的头部公司(sī)。”星石(shí)投资首席研究(jiū)官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还是(shì)保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前(qián)途(tú)更(gèng)为光明。不过国(guó)投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方(fāng)面是(shì)否可(kě)以维持，首先是融资(zī)成本保持低(dī)位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿(ná)地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较(jiào)大增速的增长。而这些公司也是机构(gòu)的(de)重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地(dì)产(chǎn)业内人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是(shì)因为(wèi)过去两三(sān)年时间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半年(nián)民营(yíng)房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业仍在持(chí)续(xù)性地(dì)拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中在(zài)核心城市，投(tóu)资力度较大(dà)。投(tóu)资的(de)驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一(yī)季度市场恢(huī)复但仍(réng)处(chù)于调整的过程(chéng)中，能够(gòu)保有(yǒu)一(yī)个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏(hóng)伟同(tóng)时(shí)也提醒表示，在房地产(chǎn)的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市(shì)场从四月(yuè)份(fèn)开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环比三月相对表现较好之外(wài)，包(bāo)括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的(de)情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在(zài)的经济状况、收入(rù)情况，以(yǐ)及市场的去(qù)库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能会(huì)出(chū)现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为(wèi)了(le)半年(nián)报冲业(yè)绩(jì)出现(xiàn)市(shì)场的短期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下(xià)游(yóu)产业链的(de)复苏速度(dù)都比想象的要慢(màn)很多，我们要多(duō)给一(yī)些耐(nài)心，这个时(shí)候(hòu)，在(zài)房地(dì)产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候(hòu)，只能(néng)赚他(tā)基本面(miàn)的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为(wèi)少(shǎo)数(shù)的、做得比(bǐ)同行好得(dé)多(duō)的企(qǐ)业(yè)，会伴(bàn)随整(zhěng)个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来(lái)。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基(jī)本面(miàn)不断(duàn)地(dì)凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 将进酒为何读qiang，陈道明朗诵《将进酒》