导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是(shì)中国房地产市场(chǎng)黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品住宅销售面积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试(shì)图厘清中国城镇存(cún)量(liàng)住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产存量极(jí)度(dù)过剩，事(shì)实(shí)是(shì)否如(rú)此？

　　住建部(bù)披露(lù)全(quán)国有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第(dì)七次人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑，中国房子是(shì)否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成(chéng)，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较(jiào)发达国(guó)家(jiā)还有很大差距(jù)。人均住宅间数大于(yú)1同样不意(yì)味着(zhe)中国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公布(bù)中国家庭户均住宅(zhái)的数据(jù)，我们根据(jù)商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显(xiǎn)示(shì)，目前城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅(zhái)。若(ruò)期(qī)房顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户(hù)有房，然而(ér)事实上中国(guó)住(zhù)宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的(de)住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房(fáng)，从而(ér)产生了(le)额外的住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房，中国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)仍有四大新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增加(jiā)，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来(lái)新户(hù)购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的(de)分(fēn)化日(rì)益明(míng)显，区域经(jīng)济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的(de)新增(zēng)住(zhù)宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅(zhái)建筑面积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造(zào)势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住(zhù)上(shàng)更(gèng)大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为住宅(zhái)供(gōng)给存在(zài)不足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么(me)当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分(fēn)化(huà)时(shí)代(dài)下(xià)地产矛盾则更多(duō)体现(xiàn)在住宅(zhái)质(zhì)量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现(xiàn)在不同(tóng)能级(jí)城(chéng)市之间，不(bù)同区域(yù)板块之间，不(bù)同品质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月以来，各(gè)大城(chéng)市二手房(fáng)挂(guà)牌量(liàng)突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存(cún)在(zài)不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当前(qián)的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万(wàn)处(chù)市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包括了(le)大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其中切开的南瓜可以放冰箱吗，南瓜切了一半放冰箱能留几天城市家(jiā)庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关(guān)。单(dān)单(dān)从人(rén)均住宅(zhái)间数不能完(wán)全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为(wèi)单位购(gòu)买成套住宅，一套设(shè)施(shī)齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一(yī)类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非(fēi)商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数(shù)量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有两处可(kě)以直接公布，一(yī)是每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套(tào)数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民(mín)住宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据）。计算中(zhōng)国居民户均(jūn)住宅(zhái)数量(liàng)，我(wǒ)们主要用(yòng)到上(shàng)述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民(mín)户均住(zhù)宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够(gòu)得(dé)到当(dāng)前(qián)商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到居(jū)民住宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭户数(shù)，我们(men)就能够得到(dào)城镇户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计(jì)。我们利用既有(yǒu)统计(jì)数据，大致测(cè)算得到(dào)中国(guó)存(cún)量房地产(chǎn)套(tào)数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到(dào)交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房(fáng)都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居(jū)民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去(qù)十年变(biàn)化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实(shí)际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期(qī)房会在(zài)2-3年内陆(lù)续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国(guó)地产存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要有多余(yú)住宅来(lái)满足因(yīn)人口流动、居(jū)民(mín)换房等(děng)因素产生的(de)住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套(tào)户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造(zào)成人(rén)口净(jìng)流入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房(fáng)价(jià)或房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国(guó)的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大(dà)城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动(dòng)调查数据显示(shì)，在(zài)上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高房价迫使打(dǎ)工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两(liǎng)套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一(yī)套房。所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)户均一套房无法满足庞大(dà)流动(dòng)人口的租赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然(rán)有不少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的(de)不便和(hé)安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有(yǒu)独(dú)立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为(wèi)一居(jū)室和二居室(shì)，户型偏小。其中(zhōng)一居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小(xiǎo)，当然(rán)这与(yǔ)城市土地资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是(shì)未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进(jìn)城和老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积小于(yú)均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的(de)一半。若(ruò)去(qù)除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将(jiāng)人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定为(wèi)住(zhù)宅存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均可(kě)使用住宅(zhái)面积(jī)为40平，即(jí)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至(zhì)少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发(fā)达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去(qù)除公摊面积后，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房(fáng)，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构(gòu)和(hé)动态(tài)趋(qū)势(shì)演绎，决定了中国(guó)未来地产仍(réng)有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需(xū)求(qiú)主要(yào)来自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新(xīn)户购(gòu)房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户的占(zhàn)比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续(xù)延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致(zhì)经(jīng)济发展带来的新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的(de)分化日(rì)益(yì)明显，资源和生产(chǎn)要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资源分(fēn)配(pèi)的(de)再(zài)集(jí)中吸引着人(rén)口流(liú)入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买(mǎi)房(fáng)租房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅(zhái)切开的南瓜可以放冰箱吗，南瓜切了一半放冰箱能留几天市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和(hé)原(yuán)公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅(zhái)家庭(tíng)比(bǐ)例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中村和(hé)旧(jiù)城改造(zào)，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生活的环(huán)境，背后的改(gǎi)善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经(jīng)济工作会议(yì)明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较(jiào)其他国家依旧存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平(píng)有着密切正(zhèng)向(xiàng)联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供(gōng)需(xū)出现错配，这是(shì)过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量的(de)供需冲突(tū)。房地产大分(fēn)化时代(dài)已(yǐ)至，这种分化不(bù)单局限于(yú)城市能级之间差(chà)异(yì)，优质小区(qū)和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在(zài)统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占比实际值(zhí)可(kě)能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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