近两年(nián)火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资(zī)价值，通过(guò)观测(cè)经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层(céng)资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普通投资者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再(zài)产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目(mù)前已包含(hán)了利润分(fēn)配和本(běn)金的归(guī)还，在选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的时应了解资(zī)产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续(xù)迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供(gōng)分配(pèi)金额(é)比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持(chí)有期分(fēn)红收益，以及基(jī)金(jīn)份额交易(yì)价格的变化(huà)。基金(jīn)份额(é)二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较易(yì)引(yǐn)起波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分(fēn)红预(yù)期则(zé)更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础(chǔ)设施(shī)资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募集(jí)材料和信息披露文件，结合行业及(jí)市(shì)场情况(kuàng)，可(kě)以分析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行投(tóu)资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额(é)二级(jí)市场价格变化导致的(de)浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实(shí)际获得的现金收(shōu)益(yì)，对于长期投资者更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施(shī)基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可分配金额以(yǐ)现金形(xíng)式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的(de)主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航(háng)基(jī)金也(yě)认为(wèi)，从投资(zī)角度来看，基础(chǔ)设(shè)施(shī)公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格(gé)反(fǎn)映(yìng)这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs韩红个人简历和职位 韩红是什么军衔有强制分红(hóng)要(yào)求，分(fēn)红类似于(yú)债券派息，但(dàn)不(bù)等同于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者的投资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置(zhì)多元化提供抓手，具(jù)有较强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳(wěn)定收益(yì)。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对(duì)于投资(zī)债(z韩红个人简历和职位 韩红是什么军衔hài)券相对(duì)高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益(yì)，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收益“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对于(yú)未(wèi)来分(fēn)红水平的预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场价格走(zǒu)势(shì)的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和(hé)债券(quàn)宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的(de)影响，可(kě)分配金额(é)完(wán)成率不达预(yù)期，一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)影响了(le)公募(mù)REITs二级市场的(de)价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格(gé)波(bō)动(dòng)受多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价(jià)格的主(zhǔ)要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资(zī)者参(cān)与公募(mù)REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也(yě)表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点(diǎn)呈(chéng)现向(xiàng)股票和债券(quàn)回(huí)归的(de)过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除(chú)权日，将对(duì)基(jī)金份额的开盘(pán)指导价(jià)做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额净值变化的(de)修正(zhèng)，使投资人在基金(jīn)分(fēn)红前后均可以获得公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期(qī)投资的信心(xīn)，同(tóng)时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程(chéng)度(dù)。”中(zhōng)航(háng)基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者(zhě)应了(le)解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分(fēn)红前提(tí)是本金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期(qī)间的(de)“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增值两个部分，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与现有公募基(jī)金分(fēn)红差异很大，大多(duō)数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额(é)误(wù)认为是持续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到(dào)期后基(jī)金价值面临(lín)极(jí)大不确(què)定性，这(zhè)是该(gāi)类(lèi)投资者(zhě)应该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金(jīn)分红及资(zī)产增值的收益(yì)，而持(chí)有特许(xǔ)经营类(lèi)产品的收益主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括了(le)利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的(de)公募(mù)REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在(zài)选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不(bù)同而形成区别(bié)。特许(xǔ)经(jīng)营权类的(de)公募REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当于包含(hán)“本金(jīn)+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资者在选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对(duì)所选择产品(pǐn)的二级市(shì)场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经营项目在经(jīng)营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的(de)特许经营项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高的(de)分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的(de)特(tè)许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本(běn)金(jīn)并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提(tí)醒投资者注意，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权项目的分派金额(é)包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金(jīn)份额(é)单价随着分派进度(dù)逐年下(xià)降(jiàng)是(shì)正常现象，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年(nián)限(xiàn)一般(bān)较长，再加上到期(qī)后通(tōng)过(guò)对建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有(yǒu)机会进一(yī)步(bù)延(yán)长经营期(qī)限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营(yíng)的假设反映在基础资(zī)产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点，多(duō)位业内人士(shì)还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来(lái)观察和评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的(de)指标有两个：一是年报中披露的经营活(huó)动现金(jīn)流，二是(shì)可供分(fēn)配(pèi)现金，二者(zhě)存在本质性(xìng)区别。经营活动产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金影响利润(rùn)表的(de)项目进行调(diào)整，加期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价(jià)值体现在相对股(gǔ)债(zhài)市场独立的资(zī)产配置功能，比(bǐ)较适合长期(qī)持(chí)有。建议投资者(zhě)对(duì)经营韩红个人简历和职位 韩红是什么军衔权类的(de)资产可以更多关注(zhù)内部收益率(lǜ)的高低，对(duì)产权(quán)类的资产更多关(guān)注分派率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益主要来自底(dǐ)层资(zī)产的经营净(jìng)现金流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机(jī)构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多(duō)重因(yīn)素来选择(zé)投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于(yú)分红交易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接(jiē)连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填(tián)权效应相对明(míng)显、同(tóng)时分红规模较(jiào)为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均(jūn)会载明REITs在(zài)发(fā)行首年及次(cì)年的可供分配金额(é)预测(cè)。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的实际分(fēn)红金额(é)与募集材料中(zhōng)披露预测进行(xíng)比(bǐ)较分析(xī)，结合经济及市场的实际环境，对基础设施(shī)项(xiàng)目的运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能(néng)力进(jìn)行判断。”中金基金(jīn)上述负责(zé)人也称。

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