饱受争议(yì)的二手(shǒu)房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐(jiàn)得(dé)到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局联合发布了关于规范房地产经(jīng)纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近年(nián)来，部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收(shōu)取(qǔ)过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息(xī)等问题，加重交易当事人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于(yú)上述背景，两部门从加强从业主(zhǔ)体管理、明(míng)确白面水鸡是几级保护，白面水鸡是保护动物吗(què)经纪服务内容(róng)、合理确定经纪服(fú)务收费、严格实(shí)行明(míng)码标价(jià)等(děng)十方面，提出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首席分析(xī)师(shī)张(zhāng)大伟称，随着(zhe)城市(shì)发展，一二线城市二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易(yì)占比(bǐ)逐(zhú)渐增加。以北京、上海为(wèi)例(lì)，二手房占(zhàn)市场成(chéng)交比例超过(guò)80％，大量二手房成(chéng)交依赖(lài)中介(jiè)居(jū)间成(chéng)交，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发商过渡(dù)到(dào)中介公司。

　　广东(dōng)省(shěng)城规院(yuàn)住房政策研究(jiū)中心首(shǒu)席研(yán)究员李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说(shuō)属于金额不低的大宗(zōng)交易(yì)，由(yóu)于二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易成本(běn)较(jiào)高、交(jiāo)易周期(qī)较长，具(jù)有(yǒu)非常强的(de)专业性(xìng)，居民往往通(tōng)过中(zhōng)介(jiè)来完成。但很(hěn)多中介(jiè)利用信息(xī)不对称(chēng)等问题，将非必要(yào)的收(shōu)费夹带其中，如收取过桥融资(zī)、按(àn)揭费、担(dān)保费等，对居民造成额(é)外的负担，而且这(zhè)些(xiē)服务事项并未明码标价。

　　对于二(èr)手房(fáng)市(shì)场交易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包(bāo)括经(jīng)纪(jì)服(fú)务在内的相关市场交易(yì)行为及(jí)其(qí)主体进行(xíng)规范(fàn)和秩序(xù)整顿，是(shì)房地(dì)产市场(chǎng)管理和调控的(de)主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推进这项工(gōng)作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题(tí)成(chéng)监管重点(diǎn)

　　二手房(fáng)市场中，历来对房地产(chǎn)经纪服务行业(yè)关注最多(duō)的一个(gè)话题，便(biàn)是房地产(chǎn)经纪(jì)服务费的问(wèn)题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相(xiāng)关部门主要监(jiān)管的重点，将(jiāng)是(shì)对房地(dì)产经纪服(fú)务收费及(jí)中(zhōng)介交易进行规范。

　　在(zài)热点城市，二(èr)手房(fáng)屋交易过程中，部分(fēn)价值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不低的中介费。以(yǐ)北京(jīng)某房地产经纪服务(wù)机构2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确定经纪(jì)服务(wù)收费上，两部门在此次(cì)意见中提及，房地(dì)产经(jīng)纪机构要合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分档定(dìng)价。引导由交易双方(fāng)共同承担经(jīng)纪(jì)服务(wù)费用。

　　据(jù)张大(dà)伟介绍，目前(qián)房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国(guó)家计委建设部下发的《关于房地产中介服务(wù)收费的(de)通知》（971号文），其(qí)中第六条(tiáo)规(guī)定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计白面水鸡是几级保护，白面水鸡是保护动物吗收。

　　以(yǐ)北京(jīng)为例(lì)，目前北京市(shì)执行的2014年(nián)更(gèng)新后的收费标准，即根(gēn)据这样的(de)规(guī)定：“少数特别复杂的(de)住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规(guī)定(dìng)的收费标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不(bù)得超(chāo)过10％。”这意(yì)味着，当(dāng)前北(běi)京(jīng)二手房中介(jiè)费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着(zhe)“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取消了(le)房(fáng)地产中介(jiè)服务等57个政府定价，房(fáng)地(dì)产经纪服务收费多少由各中介机(jī)构自行决定(dìng)。

　　“房产中介(jiè)机(jī)构在实际收取费用过程中(zhōng)，相(xiāng)关监管部门(mén)当前(qián)并(bìng)未明确具体的中介费率(lǜ)，中介机构(gòu)仅需在服务过程中对(duì)收费(fèi)标准(zhǔn)进行明(míng)码标价即(jí)可。而(ér)房地产经纪服务机构(gòu)在具体收取(qǔ)过程中，会结合房(fáng)屋价值及工(gōng)资标(biāo)准，综合计(jì)算出合适的(de)中(zhōng)介费率(lǜ)。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门在此次意见中(zhōng)提(tí)及，房地产经纪机(jī)构应当在经(jīng)营门店、网站、客户端等场所或(huò)渠(qú)道，公示服(fú)务项(xiàng)目(mù)、服务内容(róng)和收费(fèi)标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提(tí)供(gōng)的基本服务和延伸服务，应当(dāng)分别(bié)明确服务项目和(hé)收费标准。房地产经纪机构收费前应当(dāng)向交易(yì)当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事(shì)人(rén)签(qiān)字确认。

　　另(lìng)外(wài)，对收费明显高(gāo)于市场平均水平(píng)的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会(huì)同市场监(jiān)管等(děng)部门采取约谈(tán)等综合措施进行(xíng)重点监管。市场监(jiān)管部门(mén)会同有关部门依(yī)法查处不按规定明(míng)码标(biāo)价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)相(xiāng)关违法违规信(xìn)息(xī)，市场监管部(bù)门要依法(fǎ)依规纳(nà)入国家(jiā)企业(yè)信用信(xìn)息公(gōng)示系(xì)统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务(wù)费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档定价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区(qū)总裁兼深圳(zhèn)中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文(wén)鼓励按照成交价格(gé)越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，合(hé)理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主要还是规范行(xíng)业，打击收(shōu)费过高的(de)经(jīng)纪(jì)机构，但对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例(lì)，深圳市场豪(háo)宅和(hé)普(pǔ)宅本(běn)来收费就不同，各家收(shōu)费普遍在(zài)合理范围内(nèi)，加上经纪(jì)服务费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当(dāng)前两部门提出的白面水鸡是几级保护，白面水鸡是保护动物吗意(yì)见仅为鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文(wén)件而非规定(dìng)，未来如(rú)何(hé)具体认(rèn)定其中的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不(bù)过(guò)，张大伟(wěi)表示，“从目前市(shì)场看，经纪服务(wù)领域的调整(zhěng)改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康(kāng)发展。同时，由(yóu)于二手房很(hěn)多房(fáng)源在产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等都可能对交易(yì)产生影响(xiǎng)，这对房地产经纪服(fú)务(wù)行业的专业(yè)性提出(chū)更(gèng)高的(de)要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客研究院研究总(zǒng)监陆骑(qí)麟指出(chū)，在二手房买卖过程中，原本应(yīng)该由上下家各支(zhī)付(fù)一半的中介费，但在一些热点城市的二手房交易(yì)过程中，往往会有这(zhè)样的情形，因(yīn)部分购房(fáng)者处于(yú)弱势地位，从而会出现中介费及税费均(jūn)由购房(fáng)者来承(chéng)担。即使一些房东愿(yuàn)意(yì)承担中介费(fèi)，这部分费(fèi)用也可能通过(guò)转嫁的方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下(xià)家(jiā)，市场这种所(suǒ)谓(wèi)‘约定俗成(chéng)’的情况(kuàng)，一些房(fáng)产中介公(gōng)司将(jiāng)其视(shì)为向(xiàng)购房者单边收费的行(xíng)为。部分中(zhōng)介公司可能会利用(yòng)其(qí)支配地位(wèi)，在原先(xiān)经纪服务收费的基础上，再次向房东(dōng)收(shōu)取费用，而这部(bù)分费用，房东(dōng)往(wǎng)往会将其转(zhuǎn)再次转(zhuǎn)嫁(jià)给购房(fáng)者(zhě)，这实际上相当于(yú)变相推高(gāo)了房价。两部(bù)门(mén)提出严禁操纵(zòng)经纪服务收费(fèi)，不仅(jǐn)有(yǒu)利于提高交易(yì)中(zhōng)操(cāo)作的(de)透明(míng)度，也(yě)有利于房价的(de)稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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