近(jìn)两(liǎng)年火爆(bào)的创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资价值(zhí)，通过观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金等指标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通(tōng)投资(zī)者(zhě)注(zhù)意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不(bù)再(zài)产生现金(jīn)收益(yì)，特(tè)许经营(yíng)权分红(hóng)目(mù)前(qián)已包含了利(lì)润(rùn)分配和本(běn)金的归还，在选择(zé)投资标的时(shí)应了解(jiě)资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配(p张继是什么朝代的诗人怎么读，张继是什么朝代的诗人啊èi)情况尚未(wèi)公布(bù)。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出(chū)了(le)高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期(qī)分红(hóng)收益，以及基金份额(é)交(jiāo)易价格的变化。基(jī)金(jīn)份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况及市(shì)场因素(sù)的综合(hé)影响(xiǎng)，较(jiào)易(yì)引起(qǐ)波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的(de)分红主要来自(zì)基础设施资产的经营现金流(liú)，投(tóu)资(zī)人(rén)通过基金募集材料和(hé)信息披(pī)露文件(jiàn)，结合行业(yè)及市(shì)场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额(é)二级市场价格变(biàn)化导致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金(jīn)份(fèn)额持(chí)有人实(shí)际获(huò)得的现金收益，对于长期投资者(zhě)更(gèng)具参(cān)考价(jià)值。”中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开(kāi)募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并(bìng)后(hòu)基(jī)金年(nián)度可分(fēn)配金额以现金(jīn)形式(shì)分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资(zī)角度来看(kàn)，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特(tè)点。二级市(shì)场(chǎng)价格反映(yìng)这类(lèi)产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要(yào)求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同(tóng)于债(zhài)券的固定(dìng)利息回报，而是由可供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的(de)角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配(pèi)置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取相对于投(tóu)资债券相对高的收益性(xìng)，在(zài)有效控制风险的(de)前(qián)提下，增厚资(zī)产包收益(yì)，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期，张继是什么朝代的诗人怎么读，张继是什么朝代的诗人啊也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要(yào)股票(piào)和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经(jīng)济的影(yǐng)响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格(gé)波动受(shòu)多重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格的主要(yào)因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级(jí)市场的(de)投资(zī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示(shì)，近(jìn)期经济预(yù)期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目的(de)经(jīng)营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红(hóng)除权(quán)日(rì)，将(jiāng)对(duì)基金份额(é)的开(kāi)盘指导(dǎo)价(jià)做调减处理，调(diào)减金(jīn)额(é)根据单位基金份额的(de)分红金(jīn)额(é)进行计算。除(chú)权(quán)操作是对分红前后基(jī)金份额净(jìng)值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以获(huò)得公(gōng)平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需(xū)结(jié)合持(chí)有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士(shì)还(hái)提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红前提是本(běn)金之上的增(zēng)值部(bù)分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例是变动的(de)，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大(dà)多(duō)数普(pǔ)通投资(zī)者可能(néng)把“分派”金额误认(rèn)为是持续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到(dào)期后基金价(jià)值面临(lín)极大(dà)不(bù)确定性(xìng)，这是该类投资者应该注(zhù)意的(de)情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类(lèi)和(hé)产权类(lèi)两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的(de)收益主要包括(kuò)每年的现金(jīn)分红(hóng)及资产增值的收益(yì)，而持有特许(xǔ)经营类(lèi)产(chǎn)品的收益主要来(lái)自(zì)项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，两者的比率也(yě)是(shì)变动的，对特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的(de)公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)也表示，从细分来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底(dǐ)层(céng)资产属性不(bù)同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其(qí)分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏强。而产权(quán)类的公(gōng)募(mù)REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层资产的(de)价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择(zé)公(gōng)募(mù)REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也(yě)认为(wèi)，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目在经营(yíng)权(quán)到(dào)期(qī)后不再能产生现金(jīn)收益(yì)，因此将可供分配金(jīn)额(é)的(de)分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准确(què)。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限较短的特许经(jīng)营项目，通常具备更高(gāo)的分派率(lǜ)水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经(jīng)营权项(xiàng)目，即使分派(pài)率相对(duì)较低，也有足够(gòu)年限收回(huí)本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目(mù)的分派(pài)金额(é)包含(hán)了投(tóu)资本金，在不进(jìn)行扩募的情(qíng)况下，基金份(fèn)额单价(jià)随着分派进度逐年下(xià)降是正常(cháng)现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目(mù)相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限(xiàn)一般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改(gǎi)造(zào)或(huò)补缴土地出(chū)让金(jīn)等追(zhuī)加投资，有机会进一(yī)步延(yán)长经营期限。这种类似永续经营(yíng)的(de)假设反映在基础资产的(de)估(gū)值(zhí)上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的(de)资(zī)产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　<张继是什么朝代的诗人怎么读，张继是什么朝代的诗人啊strong>观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况

　　在(zài)基金分红的时(shí)点，多(duō)位业内人士(shì)还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金(jīn)、内部(bù)收益率等指标，来观察和评(píng)估项目(mù)底层资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的(de)指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是(shì)年报中披露的(de)经(jīng)营(yíng)活动现金流，二(èr)是可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金(jīn)，二(èr)者(zhě)存在本质性区别(bié)。经(jīng)营(yíng)活动产生的现金(jīn)净流(liú)量(liàng)是指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身(shēn)经(jīng)营活动产生(shēng)；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现(xiàn)金，最终得(dé)到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现在相对股债市(shì)场独立的(de)资产配置(zhì)功(gōng)能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资产可以更多(duō)关注(zhù)内部收益率的(de)高(gāo)低，对产权类的资产更多(duō)关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)直接影响投资(zī)回(huí)报，投资者可综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益(yì)人综(zōng)合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等(děng)多重因(yīn)素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由(yóu)于分红交易带来的(de)短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连(lián)回(huí)调，建议投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年(nián)的(de)可供分配金额预(yù)测(cè)。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披露预测进行比较(jiào)分析(xī)，结合经济及市(shì)场的实际环(huán)境，对基(jī)础设施项目的运营业(yè)绩(jì)及(jí)REITs的(de)管(guǎn)理能力进(jìn)行判断(duàn)。”中金基金上(shàng)述负责人也(yě)称。

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