文：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住(zhù)房和(hé)城乡建设工(gōng)作(zuò)会议(yì)提(tí)出“有条件(jiàn)的(de)可以进行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者(zhě)的(de)不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别(bié)建(jiàn)了，不能(néng)把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这(zhè)是房(fáng)地产从大开发时代步入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天(tiān)经地义。当然二次房(fáng)改(gǎi)是个技术活(huó)，兼顾(gù)化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长效机制(zhì)四(sì)大(dà)关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济规律(lǜ)办事(shì)，中国一(yī)定能实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道(dào)关(guān)，解好这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)、改为现房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的(de)单方面不(bù)公平制度(dù)，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了(le)所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。从个人(rén)层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一(yī)举多(duō)得(dé)，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售(shòu)制度怎么(me)来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房(fáng)预售最早(zǎo)源(yuán)于中国(guó)香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发(fā)商放(fàng)杠杆(gān)的(de)方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金(jīn)，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引入了(le)商品房预(yù)售制度。其(qí)实(shí)，当前世界(jiè)不(bù)少国(guó)家存在预(yù)售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了(le)！发(fā)达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在(zài)项目(mù)获(huò)得政(zhèng)府(fǔ)批(pī)准后才可以开(kāi)始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像中国一样在支(zhī)付(fù)完(wán)首付(fù)款后从(cóng)银行一次(cì)性(xìng)贷款支(zhī)付(fù)剩余全部房(fáng)款，而是(shì)根据开(kāi)发商(shāng)工程进度在(zài)完全交(jiāo)房前(qián)进行(xíng)分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格(gé)的资金(jīn)监管、分期(qī)支付以及违约(yuē)处罚措施(shī)作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一(yī)定会触发风险，对购房民(mín)众不公平(píng)，所(suǒ)以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于(yú)降负债降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂(làn)尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当然这(zhè)需要配(pèi)套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化(huà)解这个难题，让房地(dì)产回归(guī)实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的(de)最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是向善(shàn)，是以客(kè)户为中心，房地产也不(bù)能(néng)例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一家(jiā)人(rén)。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房(fáng)销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重大措施。在(zài)当(dāng)前(qián)的情况(kuàng)下，取消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼(lóu)市(shì)、房(fáng)地(dì)产软(ruǎn)着陆、打通金融支持(chí)当期三好(hǎo)生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在(zài)国(guó)务院发(fā)展研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)参与财(cái)税(shuì)改革(gé)方(fāng)案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率(lǜ)等进行(xíng)过长期系统(tǒng)的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售(shòu)资(zī)金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制(zhì)的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代(dài)在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多(duō)人栖(qī)身于(yú)木屋或者其(qí)他临时住宅，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄(xióng)厚(hòu)的资(zī)金实(shí)力才能(néng)购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题。针对这一(yī)系列(liè)问题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始(shǐ)探(tàn)求新(xīn)的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的(de)市(shì)民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多年(nián)经营杂货(huò)铺(pù)、海(hǎi)上驳(bó)运业务的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流(liú)通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在(zài)努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价格、订购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮(liàng)点(diǎn)，即(jí)先收(shōu)取买家的(de)订金，采用类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自己的(de)房(fáng)产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻(qīng)了(le)民众购(gòu)房的资金压力，加速(sù)了房(fáng)屋的建(jiàn)造和(hé)销售，也解(jiě)决了(le)制(zhì)造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模(mó)式成(chéng)为当时中国香港房地(dì)产市场的一大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房供(gōng)不应求的(de)问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼(lóu)花模(mó)式推动了(le)中国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规(guī)范化，建立健全的监管机(jī)制，促(cù)进(jìn)市(shì)场健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理部门提升(shēng)了(le)对于预(yù)售楼花制度的(de)监管，即(jí)要求开发商在预售前(qián)，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取(qǔ)时(shí)需律所(suǒ)和(hé)建筑师的(de)核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律师行在(zài)银行开设的信托(tuō)账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化(huà)机制(zhì)，且银行的(de)责任上升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风(fēng)险方，后(hòu)续需睡觉的时候一直放里面是什么感觉，睡觉一直放在里面自身推动项目(mù)完(wán)工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地(dì)面(miàn)临住房(fáng)需求大和供给量(liàng)短缺问(wèn)题(tí)，引(yǐn)入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前(qián)期发(fā)展工业化的进(jìn)程大于城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础(chǔ)等城市化配(pèi)套(tào)问(wèn)题(tí)，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时(shí)推行(xíng)的是“统一(yī)管理，统一(yī)分(fēn)配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢(màn)，福利分房制度也出(chū)现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等(děng)问题(tí)，因此福利分房制度(dù)不(bù)再适用于(yú)当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少大型房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)，商(shāng)品房供应量小的(de)困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步(bù)引进(jìn)中国(guó)香港预售商(shāng)品房制度，先后(hòu)出台多项(xiàng)文(wén)件，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关(guān)于(yú)进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地(dì)产市场(chǎng)采(cǎi)用预(yù)售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开(kāi)发时间周期(qī)长的两大(dà)难(nán)题，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项(xiàng)目的(de)开发，形(xíng)成滚动开发(fā)模式，住(zhù)房供应速度(dù)加快(kuài)。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中国(guó)人民银(yín)行(xíng)等多方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持(chí)购房(fáng)者，极大作(zuò)用推动了房(fáng)地(dì)产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的(de)初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是(shì)指(zhǐ)房地(dì)产开发企业将正在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预先(xiān)出售给购房(fáng)者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内地(dì)实践(jiàn)过(guò)程(chéng)中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋(wū)未建成，开发商可(kě)能(néng)已拿到了全(quán)部(bù)购房款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进(jìn)度付款有所不同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制(zhì)商(shāng)品房也(yě)开启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售(shòu)的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期(qī)，同时(shí)增加(jiā)市场商(shāng)品房供(gōng)应，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国(guó)内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重要(yào)作用，不(bù)仅解(jiě)决(jué)了(le)房地产市场快速(sù)发展阶段的资(zī)金(jīn)需求，也(yě)提高了居(jū)民居住(zhù)水平，中国内地(dì)城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子(zi)楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗(wō)居(jū)到基(jī)本适(shì)居(jū)，住房事业取得(dé)巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革(gé)开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进程(chéng)进入快速(sù)发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发(fā)布的(de)《中(zhōng)国(guó)住(zhù)房(fáng)存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当前已成(chéng)为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年(nián)中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品(pǐn)住(zhù)宅期房销售(shòu)面积占总(zǒng)销售面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产行业(yè)的(de)发展。中国内(nèi)地(dì)房地产历经(jīng)二十(shí)多年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发(fā)投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和销售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业(yè)的快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从(cóng睡觉的时候一直放里面是什么感觉，睡觉一直放在里面)国企先行(xíng)到(dào)民(mín)企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产(chǎn)也成为拉动中国内地(dì)经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动(dòng)的上下游(yóu)产业(yè)链特别(bié)长(zhǎng)，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及(jí)其产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道(dào)，2020年(nián)房地产(chǎn)完(wán)全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开(kāi)发投(tóu)资占固定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款占银(yín)行各项贷款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通道业(yè)务，占比超过(guò)三(sān)分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的(de)《中国(guó)住(zhù)房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)与股(gǔ)债房市(shì)值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背(bèi)后潜(qián)藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人层面看，睡觉的时候一直放里面是什么感觉，睡觉一直放在里面ong>绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了(le)所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险。比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还(hái)要承担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和(hé)银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立的合同关系(xì)，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只能根(gēn)据购房合同向开发(fā)商主张(zhāng)权(quán)力，但(dàn)依(yī)旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时(shí)向银行进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进(jìn)行(xíng)影响自(zì)身信(xìn)用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为(wèi)市场波动或经(jīng)营不善，出现资(zī)金链断裂(liè)等(děng)一(yī)系(xì)列(liè)问(wèn)题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房企通过与(yǔ)购房(fáng)者(zhě)签订(dìng)的预(yù)售合同和按揭合(hé)同，已经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款能(néng)力或(huò)短(duǎn)期(qī)不(bù)能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购(gòu)房者(zhě)的预售(shòu)监管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预(yù)售管(guǎn)理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了开发(fā)企业预(yù)售商品房(fáng)所(suǒ)得款项(xiàng)应(yīng)当用于有关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房预售款监管的(de)具体办法，由房地(dì)产管理部门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来(lái)全国(guó)并没(méi)有(yǒu)统(tǒng)一的(de)预(yù)售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重(zhòng)点监(jiān)管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则(zé)按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成本(běn)乘以建筑面(miàn)积或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事(shì)实是(shì)，不少购房(fáng)款未进入监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在(zài)过去房地产(chǎn)大(dà)开发(fā)时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而(ér)拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资(zī)金，在房企(qǐ)各(gè)地项目(mù)间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动(dòng)性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房(fáng)者支付的预付款比例(lì)相(xiāng)对较低(dī)，绝大(dà)部(bù)分(fēn)房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是(shì)期房由政府(fǔ)或第三方(fāng)验(yàn)收(shōu)合格并提(tí)供验收(shōu)凭(píng)证后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付(fù)的(de)房款。二是开(kāi)发商(shāng)为购房者提供一(yī)定的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购(gòu)房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定(dìng)期限内无(wú)条件返还，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首付，其余房款交(jiāo)付(fù)后(hòu)按(àn)揭还款，交付前(qián)资金由第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方(fāng)面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资(zī)金，购(gòu)房者(zhě)的定金及首付款由第三方公(gōng)证行或产权保险公司(sī)的(de)信(xìn)托账户监(jiān)管。如果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发(fā)商在房屋(wū)建设过程中的资(zī)金(jīn)全部来自银(yín)行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直(zhí)接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动(dòng)机(jī)监管(guǎn)开发(fā)商施工(gōng)进度。开(kāi)发商在(zài)房屋(wū)交付(fù)时需取(qǔ)得由政府相(xiāng)关部(bù)门经审查后发(fā)放的验收凭证，通(tōng)过(guò)验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)向银行得到购(gòu)房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首(shǒu)付(fù)购房，房款按建(jiàn)造(zào)工期(qī)进(jìn)度支付，按揭按工(gōng)期放(fàng)款后还贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可(kě)购(gòu)买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面(miàn)，德国开(kāi)发商(shāng)在项目获批(pī)后即可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合同(tóng)后定金退还(hái)。如由(yóu)于任何原因不能购(gòu)买，定金按照(zhào)德国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包(bāo)含(hán)在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也采取按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支(zhī)付(fù)节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖电(diàn)路完(wán)工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完(wán)工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例(lì)可(kě)能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者(zhě)可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国(guó)保险公(gōng)司针对期房设计(jì)了(le)两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各(gè)个环节(jié)，各环(huán)节(jié)内容确认无误后(hòu)签订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，当开发商(shāng)出(chū)现财务、经(jīng)营问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但(dàn)是交房前付款比例(lì)相对较低(dī)，一般(bān)会在(zài)合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房(fáng)后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须(xū)经过房产(chǎn)公(gōng)证公司的检(jiǎn)验验收(shōu)后才(cái)能交付，交付后方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房(fáng)预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监(jiān)管(guǎn)，在确(què)认(rèn)工程(chéng)进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资(zī)金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于(yú)保障(zhàng)购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易(yì)立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金(jīn)保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不超房款的20％，开(kāi)发(fā)商违(wéi)约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战结束后由于房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上(shàng)“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前是(shì)唯一一(yī)部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的(de)部分，法律(lǜ)要求开发商必须(xū)完(wán)成(chéng)定金保全措(cuò)施才可预售。什(shén)么是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即买卖(mài)双方签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同时(shí)，开发商向金(jīn)融机构或指定(dìng)保(bǎo)证机构或保险机构(gòu)签订定(dìng)金保证委(wěi)托合(hé)同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相(xiāng)应(yīng)的保证金证明书(shū)交付给购房(fáng)者。除定金外(wài)，其他预(yù)先支(zhī)付的购房款也受该(gāi)措(cuò)施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向金(jīn)融(róng)机构或保证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开(kāi)发商需(xū)向(xiàng)购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多不(bù)超(chāo)20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房者违约(yuē)可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所(suǒ)有资金进(jìn)银行专门项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面(miàn)，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购(gòu)房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期房同(tóng)样(yàng)采取(qǔ)按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流程做(zuò)了统一详细(xì)规(guī)定，要求所有(yǒu)开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地基(jī)完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随(suí)着(zhe)放(fàng)出(chū)贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房者(zhě)的订金与付(fù)款会存入(rù)银行专门(mén)的(de)项目资金账户，账户(hù)资(zī)金提取须(xū)与房屋(wū)建设(shè)有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到(dào)了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加(jiā)大对(duì)刚(gāng)需(xū)和改善(shàn)型需求的支(zhī)持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融工具(jù)支持。另(lìng)一方面，从现在(zài)起，对还在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括(kuò)民(mín)营企业，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计(jì)形(xíng)势复杂性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市(shì)群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。定金(jīn)环节，建立开发商(shāng)违约后定金保护(hù)机制(zhì)，如(rú)将已(yǐ)支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定(dìng)金(jīn)安全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大(dà)延期(qī)以(yǐ)及重大缺陷等(děng)情况提供充分(fēn)的保(bǎo)障(zhàng)。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建立按工程(chéng)进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护(hù)购房者的权益(yì)。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相关部(bù)门直接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节(jié)，建立商品房(fáng)保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者(zhě)在保修期结束后(hòu)支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商品房预售制是大(dà)势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平的(de)预(yù)售制已(yǐ)经过(guò)时了(le)，该取(qǔ)消了(le)，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。