文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设(shè)工作会议提出(chū)“有条件的可(kě)以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地(dì)产从大(dà)开发(fā)时(shí)代步(bù)入高(gāo)质量发展阶段的(de)必然趋(qū)势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进(jìn)入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民(mín)众不公(gōng)平的预售(shòu)制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经地(dì)义(yì)。当然二(èr)次房改是(shì)个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)以(yǐ)及(jí)长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产税。如果按照(zhào)经济规律办(bàn)事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝(jué)大部(bù)分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方(fāng)面不(bù)公平(píng)制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的(de)风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待(dài)期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助(zhù)推(tuī)部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会(huì)引发资(zī)金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等(děng)系列(liè)风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障购房老百姓权益、有助(zhù)于(yú)房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商(shāng)品房(fáng)预售最早源于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度。其实，当前世界不(bù)少(shǎo)国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发(fā)达国家(jiā)一般(bān)有严(yán)格的(de)监管保障措(cuò)施，开(kāi)发商在项目获(huò)得政府批准后(hòu)才可(kě)以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期(qī)房(fáng)后(hòu)并非像中国(guó)一样在支付完首付款后从(cóng)银行一次性(xìng)贷款支付(fù)剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进(jìn)度在完(wán)全交房前进行分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需(xū)要(yào)严格的资金(jīn)监(jiān)管、分(fēn)期(qī)支(zhī)付(fù)以及违约(yuē)处罚(fá)措施作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触(chù)发(fā)风险，对(duì)购房民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段(duàn)性(xìng)，现(xiàn)在中国住房进(jìn)入存量时代(dài)，取消预售制(zhì)度有(yǒu)助(zhù)于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)和房地产(chǎn)长效机制。这是个技(jì)术活(huó)，只要坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中国一定能化解这(zhè)个(gè)难(nán)题(tí)，让(ràng)房地产回归实(shí)体经济和居住属(shǔ)性(xìng)，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得(dé)的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升(shēng)开发(fā)商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质(zhì)是向(xiàng)善，是(shì)以客户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子(zi)是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预(yù)售(shòu)制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行(xíng)业企业(yè)健康发展的重大(dà)措施。在当前的情(qíng)况下(xià)，取消预售(shòu)制(zhì)要结(jié)合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展(zhǎn)研究中心(xīn)参与财税改革方案(àn)研究时，对预售制、房(fáng)地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过(guò)长期系统的(de)专项研究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录(lù)青金石价格一般多少，青金石价格一般多少一克rong>

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第(dì)三方全(quán)程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五十年代在(zài)中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未推行公共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋(wū)或(huò)者其(qí)他临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居(jū)民的储蓄(xù)很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租是中国(guó)香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难(nán)、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列问(wèn)题，不少地(dì)产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发(fā)商资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层(céng)出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销(xiāo)售，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业(yè)直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业(yè)务的经验，对于商品(pǐn)流通、资青金石价格一般多少，青金石价格一般多少一克金周转有着(zhe)独到的(de)见解，在(zài)努力寻求(qiú)方法加快自(zì)身资金(jīn)周转。当时(shí)其在购下九龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除了分层(céng)出售(shòu)、还印(yìn)发(fā)售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势(shì)环境(jìng)、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一(yī)个(gè)亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的(de)订(dìng)金，采用(yòng)类似(shì)租金的分期(qī)付(fù)款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐(qí)买家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自(zì)己(jǐ)的(de)房产。这种方式(shì)减轻(qīng)了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销(xiāo)售(shòu)，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港房(fáng)地(dì)产市场的一大(dà)特(tè)色，纵(zòng)观(guān)中国(guó)香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地(dì)解(jiě)决了核(hé)心(xīn)的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也(yě)出(chū)现过“烂(làn)尾(wěi)楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立(lì)健全的(de)监管机(jī)制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价款已经全部(bù)支(zhī)付，还要证明(míng)自身(shēn)有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需(xū)放入(rù)律师所托管(guǎn)，支取时(shí)需律所和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发(fā)商、律(lǜ)所(suǒ)、建(jiàn)筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律(lǜ)师行在(zài)银(yín)行开设(shè)的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取全透明化机制，且(qiě)银行(xíng)的责(zé)任(rèn)上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房(fáng)需(xū)求大(dà)和供(gōng)给量(liàng)短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一导向使前(qián)期发展工(gōng)业化的进(jìn)程大于城市化(huà)进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基础等城(chéng)市化配套问题(tí)，才能进一步推进城市(shì)化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制(zhì)度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度也出现了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低(dī)、配套(tào)差等(děng)问题，因此(cǐ)福利分(fēn)房制(zhì)度不(bù)再适(shì)用于当时的国情。叠加房地产市场面临(lín)商品(pǐn)房(fáng)的需(xū)求量大(dà)，而社会缺少大(dà)型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供(gōng)应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入(rù)中(zhōng)国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内(nèi)地(dì)逐步引进中国香港预售商(shāng)品房制度，先后出(chū)台多(duō)项文件(jiàn)，大力支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步(bù)深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设(shè)的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实(shí)物(wù)分配，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配货(huò)币化、住房(fáng)供(gōng)给商品化(huà)、社会化(huà)的(de)住房新体制，从计划经济下的福(fú)利分房转向(xiàng)市(shì)场(chǎng)经济(jì)的(de)商品房。房地(dì)产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决(jué)了房(fáng)企(qǐ)缺(quē)少资金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动下一(yī)个项目(mù)的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自(zì)此中国内地开(kāi)始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经调(diào)整形(xíng)成契合中国内(nèi)地的商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预(yù)售制的初(chū)衷是(shì)为(wèi)了缓解房企资(zī)金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企(qǐ)业将正在建设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定(dìng)金或房款的行为(wèi)。区别于(yú)中国香港(gǎng)，在中国内地实(shí)践过程中，商品(pǐn)房预售流程(chéng)为：房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)办理预(yù)售许可证-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖合同-进行备(bèi)案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行(xíng)贷款的(de)形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发商可能(néng)已拿到了(le)全部(bù)购房款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开启(qǐ)了(le)高周转、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要(yào)方式(shì)，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场商品房供(gōng)应，推(tuī)动了城(chéng)镇(zhèn)化发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的(de)稳步(bù)发展(zhǎn)起(qǐ)到了重(zhòng)要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇居民(mín)从(cóng)筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数(shù)十年(nián)时间走完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放(fàng)以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地(dì)房(fáng)地产行业的发(fā)展。中国(guó)内地房地产历经二十(shí)多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为(wèi)拉动中国内地经(jīng)济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠(qú)道，房(fáng)地(dì)产(chǎn)带(dài)动(dòng)的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完(wán)全拉动(dòng)的(de)投(tóu)资占全社会固定资(zī)产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银(yín)行(xíng)各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道(dào)业务，占比超过(guò)三分(fēn)之一。从(cóng)房地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行不(bù)良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元。从住房(fáng)市值(zhí)占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的(de)37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股债房市值的比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国(guó)资本市场发育(yù)尚不(bù)成熟，直(zhí)接融资(zī)比(bǐ)例较低(dī)，股票(piào)、债券市(shì)值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。比如(rú)，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延(yán)期(qī)办理甚至不能交房等(děng)风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者(zhě)和开发商(shāng)之间的购(gòu)房合同、购房(fáng)者和银行的(de)按揭贷款合(hé)同是两个独(dú)立的(de)合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能(néng)根据购房合同向(xiàng)开发商主张权(quán)力，但(dàn)依旧(jiù)需要根(gēn)据(jù)按(àn)揭贷款合同(tóng)按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购房(fáng)者对行业(yè)的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为(wèi)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的(de)预(yù)售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧(sàng)失(shī)还款能力或(huò)短期不能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担(dān)，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付(fù)工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预(yù)售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确规定了开(kāi)发(fā)企业预售商品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监管的具(jù)体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有统一(yī)的预售资金监管(guǎn)规定，各(gè)地(dì)实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市重点监管(guǎn)资金比(bǐ)例为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算(suàn)重点资金。而事(shì)实(shí)是，不少购房(fáng)款未进入监管青金石价格一般多少，青金石价格一般多少一克账户(hù)、或(huò)进入监管账户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼盘没(méi)有资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代的(de)高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预(yù)售款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设(shè)名义，获得监管账户(hù)拨付(fù)资金，再由(yóu)工程(chéng)方将资金转给(gěi)房企，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远超工程进度(dù)所需。通过这(zhè)些(xiē)方式套取的资金，在房企(qǐ)各(gè)地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转模式(shì)，但一(yī)定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于(yú)购(gòu)房者预付资金(jīn)，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预付款保护(hù)机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房(fáng)者支付的(de)预付款比例相(xiāng)对较低(dī)，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房(fáng)屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预(yù)付款一般(bān)以定金(jīn)方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两(liǎng)种方(fāng)式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度(dù)付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或第三方(fāng)验(yàn)收合格(gé)并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的(de)房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还(hái)，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付，其余(yú)房款交付后(hòu)按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资(zī)金由第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金(jīn)比例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可(kě)低(dī)于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据，2021年美国平均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方(fāng)面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付(fù)后通过(guò)按揭贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防止开发(fā)商挪用资金(jīn)，购房者的定金及(jí)首付款由(yóu)第三方公(gōng)证行(xíng)或产权(quán)保险公司的信托(tuō)账户监(jiān)管(guǎn)。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购(gòu)房(fáng)者(zhě)资金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而开发商在(zài)房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银行根据(jù)工程进度向开(kāi)发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资(zī)金直接损害银行利益，银(yín)行(xíng)有充分动机监管开发商施(shī)工进度(dù)。开发商在房屋交付(fù)时(shí)需取得(dé)由政府相(xiāng)关部门经审查后(hòu)发放的验(yàn)收凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证向银(yín)行(xíng)得(dé)到购房者支(zhī)付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签(qiān)订(dìng)合(hé)同后定金退(tuì)还(hái)。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付公证(zhèng)费和土(tǔ)地交易税(shuì)，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没(méi)有规定(dìng)最低首付比例(lì)，可零首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体支付节点(diǎn)、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付(fù)节(jié)点(diǎn)可分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完工、全(quán)部完(wán)工，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏(zòu)分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一(yī)定使用期限，期限结(jié)束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公(gōng)司(sī)针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能(néng)是当房屋出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保险公司保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开(kāi)发商(shāng)破(pò)产，由(yóu)保险公司负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师(shī)严(yán)格监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的(de)房产、资金(jīn)、合同等各(gè)个环节(jié)，各环节内容确(què)认无误后签订首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设置了(le)10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同(tóng)签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英(yīng)国采取按(àn)工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般(bān)会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定(dìng)房(fáng)屋必须经过房产公(gōng)证公司的(de)检验(yàn)验收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也(yě)由律师监管(guǎn)，在(zài)确认工程进度(dù)、支(zhī)付(fù)相关(guān)款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方(fāng)律师转给开发(fā)商(shāng)，即资金(jīn)在进入开发商(shāng)账户(hù)前(qián)经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须(xū)完成(chéng)“预售房定(dìng)金保全措施(shī)”，交房前付(fù)款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二战(zhàn)结束(shù)后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑(zhù)物(wù)交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯(wéi)一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护(hù)方面，根据日(rì)本(běn)《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部(bù)分，法律要(yào)求开发商必须完成定金(jīn)保(bǎo)全措施才可预售。什么是(shì)定金(jīn)保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同时，开发商向金融机构或(huò)指定(dìng)保证机构或(huò)保险机(jī)构签订定金保证委托合同，设(shè)置购(gòu)房者定金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保证金证明(míng)书交付(fù)给购房者。除定金(jīn)外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措施(shī)保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者可凭保(bǎo)证金证明(míng)书向(xiàng)金融机(jī)构或(huò)保(bǎo)证机构或保险公(gōng)司兑付(fù)，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，交房前(qián)只需支付最多(duō)不超20％的(de)定金，签(qiān)订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)即可向银行申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程(chéng)进度(dù)支付，所有资金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房(fáng)后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环(huán)节，新加坡开发商有(yǒu)统一(yī)的选购权(quán)合同以及(jí)订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支(zhī)付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付(fù)款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做了(le)统(tǒng)一(yī)详细规定(dìng)，要求所(suǒ)有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一(yī)般为合同签订后、地(dì)基(jī)完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等(děng)，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度(dù)放款，月(yuè)供在此过程中随(suí)着放出贷款的增加而(ér)增加(jiā)，未放款部(bù)分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银(yín)行专门的项目资(zī)金账户，账(zhàng)户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房(fáng)屋交付(fù)后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前房(fáng)地产(chǎn)到了政策(cè)出手临(lín)界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民生，给予强有(yǒu)力的(de)金(jīn)融工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在(zài)正(zhèng)常运转的(de)房企包括(kuò)民营企业(yè)，加大支(zhī)持(chí)力(lì)度，由(yóu)优(yōu)质(zhì)房企牵头并(bìng)购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机(jī)制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款(kuǎn)机(jī)制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机(jī)制，充分保护(hù)购房者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或(huò)由政府相关(guān)部门(mén)直接(jiē)监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质(zhì)量问题(tí)全(quán)权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了(le)，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。