近两(liǎng)年火爆(bào)的创新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金(jīn)等指(zhǐ)标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到(dào)期后不再(zài)产生现(xiàn)金收益，特许经营(yíng)权分红(hóng)目前已包含了(le)利(lì)润分配和(hé)本金的归还，在(zài)选择(zé)投资标的时(shí)应了(le)解资(zī)产类型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的(de)稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的(de)主要收益来源为持有期分(fēn)红收益(yì)，以及基金份额交易价格的变化。基金份额(é)二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因(yīn)素的(de)综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的(de)分红主要来自基础(chǔ)设施资产的经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人通过基(jī)金募集材料(liào)和信息(xī)披露文(wén)件，结合行(xíng)业及市(shì)场情况，可(kě)以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行(xíng)投资(zī)决策的重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格(gé)变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作(zuò)为基金份额持有人(rén)实(shí)际获得的现金收(shōu)益，对(duì)于长期投(tóu)资者更(gèng)具参考(kǎo)价值乾坤未定你我皆是黑马，把人比喻黑马是啥意思。”中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级副总监李(lǐ)华(huá)平也表示(shì)，根据《公开(kāi)募(mù)集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金年(nián)度可分配金(jīn)额以现金形式(shì)分配给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性(xìng)”的(de)一面，分(fēn)红体现(xiàn)了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债(zhài)券(quàn)派息，但不等同于债券的(de)固定利息回报，而(ér)是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的(de)角(jiǎo)度来看(kàn)，一(yī)方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了(le)机构(gòu)投资(zī)者的投资品类(lèi)，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较(jiào)强的(de)配置价值。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的(de)分红(hóng)能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债券相对高(gāo)的(de)收益性，在有效控(kòng)制(zhì)风险的前提下，增(zēng)厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票和(hé)债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的价格波(bō)动受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的(de)主要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负(fù)责(zé)人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩相(xiāng)对(duì)经济活力的(de)改善有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公(gōng)募REITs在(zài)分(fēn)红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额根据单(dān)位基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除(chú)权操作是对分红前后基金(jīn)份额净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金(jīn)分红前(qián)后(hòu)均可以(yǐ)获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信心，同(tóng)时(shí)需(xū)结(jié)合(hé)持有产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收益的(de)影(yǐng)响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括(kuò)利润分配和本(běn)金(jīn)归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基(jī)金分红前提(tí)是(shì)本金之上(shàng)的增(zēng)值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的(de)“分红(hóng)”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个(gè)部分，两(liǎng)个部分之间的比(乾坤未定你我皆是黑马，把人比喻黑马是啥意思bǐ)例是变动的(de)，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大(dà)多数普通投资(zī)者可(kě)能把“分派(pài)”金额误认为是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年(nián)限到期后基金价(jià)值面临极(jí)大不确(què)定性(xìng)，这(zhè)是(shì)该类(lèi)投(tóu)资(zī)者应该注(zhù)意的(de)情况。

　　李华(huá)平表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要(yào)有特(tè)许经(jīng)营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益(yì)主要(yào)包括每年的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的(de)收益主要来自项目每年的(de)现金分红。其(qí)中，特许经营权类资(zī)产的分红(hóng)包括(kuò)了(le)利润分配和本(běn)金(jīn)的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经营权(quán)类资产的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投(tóu)资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资(zī)产(chǎn)属性不同(tóng)而形成区(qū)别(bié)。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较(jiào)多(duō)，债(zhài)性偏强。而产权类的(de)公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层(céng)资产的价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对(duì)所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市场价(jià)格(gé)和分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类(lèi)项目相比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目在经营权到期(qī)后不再能(néng)产生现金收益，因此将可供(gōng)分(fēn)配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平(píng)。对(duì)于(yú)剩余(yú)期(qī)限较长的(de)特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人(rén)提醒投资者注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目的(de)分派(pài)金(jīn)额包含(hán)了(le)投资本金，在(zài)不进行(xíng)扩募的情(qíng)况下(xià)，基金份额单价随着(zhe)分派进(jìn)度(dù)逐年下(xià)降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自(zì)项(xiàng)目(mù)剩余期(qī)限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类(lèi)项(xiàng)目的(de)土地(dì)或(huò)建筑的剩(shèng)余(yú)使用(yòng)年限一般较长，再加(jiā)上到期(qī)后(hòu)通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让金等追加投资(zī)，有机会(huì)进(jìn)一步延(yán)长经营期限。这(zhè)种类似(shì)永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的(de)估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目底层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内部收益(yì)率(lǜ)等指标，来观察(chá)和评(píng)估项目底层资产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关(guān)的指(zhǐ)标有两个(gè)：一是年报中披露的经营活动现金流(liú)，二(èr)是可供分配现金(jīn)，二(èr)者(zhě)存在本质性区别。经营活动产生的(de)现(xiàn)金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供分配的现金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新选择，投资(zī)价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能(néng)，比较适合长期持有。建议(yì)投资者(zhě)对经营(yíng)权类的资(zī)产可以更(gèng)多(duō)关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的(de)资(zī)产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要(yào)来自底(dǐ)层资(zī)产的经营净现金流(liú)，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力(lì)、运营管(guǎn)理机(jī)构实力、公(gōng)募(mù)基(jī)金管理人(rén)实力(lì)等多重(zhòng)因(yīn)素(sù)来选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入(rù)密集(jí)分红(hóng)期，由于分红交易带(dài)来(lái)的短(duǎn)期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接(jiē)连回(huí)调，建议投资者(zhě)关注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可(kě)供分配金额预(yù)测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集(jí)材料中(zhōng)披露预(yù)测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合经济(jì)及市(shì)场的实(shí)际(jì)环境，对基础设施项(xiàng)目(mù)的(de)运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基(jī)金上述(shù)负责人也称(chēng)。

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