文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住(zhù)房和(hé)城乡建设工作会议提出(chū)“有条(tiáo)件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足(zú)一(yī)个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等地明(míng)确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品(pǐn)房预(yù)售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你(nǐ)的(de)房子(zi)，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对(duì)购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二(èr)次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及(jí)长效机制，长效机制四(sì)大(dà)关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房(fáng)地产税。如(rú)果按(àn)照经济规律办(bàn)事，中国(guó)一(yī)定能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这(zhè)道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售(shòu)制、改为(wèi)现房销售？大家(jiā)想想，绝(jué)大(dà)部分商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预(yù)售(shòu)制是对(duì)购买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预(yù)售(shòu)制对购房(fáng)者非常(cháng)不(bù)公平(píng)，比如(rú)，交房(fáng)等(děng)待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消预售(shòu)制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外(wài)什(shén)么情况(kuàng)？简单科普一下：商(shāng)品房(fáng)预售最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一(yī)种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监(jiān)管保障措施(shī)，开发(fā)商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准后才可(kě)以开始销售(shòu)，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发(fā)商工程进(jìn)度在完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需要严格的资金(jīn)监管、分(fēn)期支付以及(jí)违约处罚措施作(zuò)为保(bǎo)障的(de)，如果没(méi)有这(zhè)些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住房(fáng)进入(rù)存(cún)量时代，取消预售制度有助于(yú)降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会(huì)，当然这需(xū)要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市(shì)场信心和(hé)房(fáng)地(dì)产(chǎn)长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国(guó)一(yī)定能化(huà)解(jiě)这(zhè)个难(nán)题，让房地产回归(guī)实体经济和(hé)居住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业(yè)的本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓(xìng)买房子是天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从(cóng)这个角度(dù)，取消预售制、实(shí)施(shī)现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发(fā)展的重大(dà)措施。在当(dāng)前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预(yù)售制要结(jié)合稳楼市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合(hé)施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在国务院(yuàn)发展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革方案研究(jiū)时(shí)，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过(guò)长期系统的(de)专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城(chéng)市化(huà)进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行(xíng)公共(gòng)房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖(qī)身(shēn)于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当(dāng)高(gāo)，不过大多数(shù)居(jū)民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是(shì)中国香港地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列问题(tí)，不少地产商开(kāi)始探(tàn)求新(xīn)的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资(zī)金周转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快(kuài)自(zì)身资中考的报名号指什么意思，中考的报名号是什么意思金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说(shuō)明(míng)书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等(děng)新楼(lóu)落(luò)成时，收(shōu)齐买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了(le)自己的房产。这种方式减轻了民(mín)众(zhòng)购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题(tí)，降低投资风(fēng)险，在(zài)当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时(shí)中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的一大特色(sè)，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决(jué)了核(hé)心的住房供不应求的问题，使房市发(fā)展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十(shí)年(nián)繁荣，但期间也(yě)出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部(bù)门不断完善、规(guī)范(fàn)化，建(jiàn)立(lì)健(jiàn)全的(de)监管机(jī)制，促(cù)进(jìn)市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的(de)一个(gè)楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部(bù)门提(tí)升了(le)对于预售楼(lóu)花制(zhì)度(dù)的(de)监管，即要(yào)求开发(fā)商在预(yù)售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力(lì)把项(xiàng)目(mù)完成，资金需放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和建筑(zhù)师的核(hé)准。为了(le)防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在银行(xíng)开设的信托(tuō)账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机制，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需(xū)求大和供(gōng)给(gěi)量(liàng)短缺问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调(diào)基(jī)础(chǔ)建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前(qián)期发(fā)展工(gōng)业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市(shì)化配套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一(yī)管理，统(tǒng)一(yī)分(fēn)配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房(fáng)市场发展起步较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分房制度也出现了分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度(dù)不(bù)再适用于(yú)当时的国情。叠加房地(dì)产市(shì)场面临商品房(fáng)的需求量(liàng)大，而社会(huì)缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时(shí)引入中国香港的(de)“卖楼花”模式(shì)无疑是(shì)对内地房地产市场的一(yī)针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐步(bù)引进(jìn)中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力(lì)支(zhī)持国内房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一(yī)步(bù)深化城镇住房(fáng)制(zhì)度改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐步实行(xíng)住房分配货币(bì)化、住房供给商(shāng)品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经济(jì)下(xià)的福利分房转向市场经济的(de)商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖(mài)期房，解决(jué)了房(fáng)企缺(quē)少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个(gè)项目的开发(fā)，形成滚动开发(fā)模(mó)式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国(guó)内地开始房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速(sù)出(chū)台相关(guān)的信贷政策，支(zhī)持购房者，极(jí)大作用(yòng)推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整形成(chéng)契合中国内地的商品房(fáng)预(yù)售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企(qǐ)业将正在(zài)建设中的(de)房屋预先出售(shòu)给(gěi)购房(fáng)者，由(yóu)购(gòu)房者支付(fù)定金(jīn)或(huò)房款的行为。区别于(yú)中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商办理预售许可证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷款的(de)形式一(yī)次性付清剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开(kāi)发(fā)商可能已拿到(dào)了全(quán)部购房款，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港的按照工程进(jìn)度(dù)付(fù)款(kuǎn)有所不(bù)同。对(duì)中国内地的(de)开发商而(ér)言，预售制商(shāng)品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在(zài)过去20多(duō)年对中(zhōng)国内(nèi)地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到(dào)了(le)重要作(zuò)用，不(bù)仅解决(jué)了(le)房地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居(jū)住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨(jù)大进(jìn)步(bù)，数十(shí)年(nián)时间走(zǒu)完发(fā)达国家(jiā)几(jǐ)百年(nián)城镇化路(lù)程(chéng)。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区(qū)面积由7438平(píng)方(fāng)公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成(chéng)为中国(guó)内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售面(miàn)积(jī)的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售面积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推(tuī)动(dòng)了中国内地房地产(chǎn)行业的发(fā)展。中国内地房地(dì)产历经(jīng)二十多(duō)年长周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积(jī)和(hé)销售金额(é)分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企业从无到有、从(cóng)国企(qǐ)先行到民(mín)企崛(jué)起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产也成为拉动中国(guó)内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地(dì)产带动的上下游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房(fáng)地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产对金融、批(pī)发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉动的投资(zī)占(zhàn)全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开发(fā)投资占固定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷(dài)款占银(yín)行(xíng)各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通(tōng)道(dào)业务(wù)，占比超过(guò)三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社(shè)融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致(zhì)银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道(dào)，根(gēn)据我们的(de)《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市值的(de)比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本(běn)的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中国(guó)资(zī)本市场发育尚不成熟(shú)，直接(jiē)融资比例较(jiào)低，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待(dài)期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和(hé)银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是(shì)两个独立(lì)的合同(tóng)关系，如果开发商发(fā)生违约(yuē)，购(gòu)房(fáng)者只能根据购房合同向开发商主张权(quán)力，但依(yī)旧需要根据按揭贷(dài)款合(hé)同按时(shí)向银(yín)行进行(xíng)贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用和购房(fáng)者(zhě)对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面看，银(yín)行作(zuò)为(wèi)按揭贷(dài)款的发(fā)放(fàng)方，一旦房企因为(wèi)市场波(bō)动或经营不善，出(chū)现(xiàn)资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预售(shòu)合(hé)同和按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能(néng)还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房(fáng)者的(de)预售(shòu)监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款监管的具体办法，由房(fáng)地(dì)产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资(zī)金监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥(féi)等城市则按(àn)照项目的建安成本(běn)乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计(jì)算重点资金(jīn)。而事实是(shì)，不(bù)少(shǎo)购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续(xù)还款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时(shí)代的高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设名(míng)义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度(dù)所需。通过(guò)这些(xiē)方式套(tào)取的资(zī)金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目(mù)间流(liú)动，变相加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高(gāo)周转模(mó)式，但一(yī)定(dìng)程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房(fáng)预售制度(dù)呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金(jīn)，一(yī)般(bān)设有定(dìng)金(jīn)或预付款保护机制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求(qiú)购房者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝(jué)大部分房款在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工程进度(dù)分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房者开(kāi)始月(yuè)供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出(chū)现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障(zhàng)购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一(yī)是期(qī)房由政府(fǔ)或第三方验收合格并(bìng)提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购房者提(tí)供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支(zhī)付(fù)首付，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由(yóu)第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例(lì)一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美国为防止开发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资金，购(gòu)房者的(de)定金及首付款由(yóu)第三(sān)方公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司(sī)的信(xìn)托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果开发(fā)商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回(huí)，且(qiě)不承(chéng)担任何(hé)责(zé)任与损(sǔn)失。而开发(fā)商在房屋建设(shè)过程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根据(jù)工程进度(dù)向开发商(shāng)提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行(xíng)利益(yì)，银行有充分动机(jī)监(jiān)管开(kāi)发商(shāng)施(shī)工进(jìn)度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关(guān)部门经审查后发(fā)放的验(yàn)收凭(píng)证，通过(guò)验收(shōu)凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房(fáng)，房(fáng)款按建(jiàn)造(zào)工期进度支(zhī)付，按揭(jiē)按工(gōng)期放款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后即可预售中考的报名号指什么意思，中考的报名号是什么意思(shòu)房屋(wū)。签署购房(fáng)合同(tóng)前，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同(tóng)后定(dìng)金退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付(fù)公证费(fèi)和(hé)土地(dì)交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因(yīn)项目(mù)而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁(jié)及(jí)墙(qiáng)面完工、地(dì)板(bǎn)完工(gōng)、全(quán)部(bù)完(wán)工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支(zhī)付房(fáng)款前申请(qǐng)房贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了(le)两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的(de)功能是当房屋(wū)出现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发商赔偿或(huò)修复，开发(fā)商(shāng)破产，由(yóu)保险公司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国预(yù)售制(zhì)设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合(hé)同前，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认无误后(hòu)签订首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的(de)定(dìng)金由保险公司(sī)赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国(guó)采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余(yú)款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的(de)检验验收后才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也(yě)由律师监(jiān)管，在确(què)认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前(qián)经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易(yì)立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商(shāng)必须(xū)完成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由(yóu)于房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前是唯一(yī)一部(bù)规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根(gēn)据日(rì)本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才(cái)可预售。什么(me)是定金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商向金(jīn)融机构(gòu)或(huò)指定保证机构或保险机构签订定金(jīn)保证委(wěi)托合同，设置购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并(bìng)将相应的(de)保证金证明书交(jiāo)付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受该(gāi)措(cuò)施保护。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约(yuē)金，一(yī)般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)即可向银行(xíng)申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房(fáng)购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门(mén)项目资金账户，交房后满1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有统一(yī)的选购权合(hé)同以(yǐ)及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签订购(gòu)买合同(tóng)，不(bù)执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加(jiā)坡期房同样采取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房付款流程做了(le)统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般(bān)为合(hé)同签订后、地基完工、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗等完工等(děng)，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而(ér)增(zēng)加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房者的(de)订金与付款会存(cún)入银行专(zhuān)门的项目(mù)资金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须(xū)与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购(gòu)房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前房地(dì)产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和(hé)改善型需求(qiú)的(de)支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部(bù)停(tíng)贷(dài)现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融(róng)工具支持。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还在(zài)正常运转的房企包(bāo)括(kuò)民(mín)营企业，加(jiā)大支持力度，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并购重组整个(gè)行(xíng)业，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计(jì)形势复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制四(sì)大(dà)关(guān)键是推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立(lì)开发商违约后(hòu)定(dìng)金保护机制，如将已支(zhī)付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金(jīn)安全。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房屋重大延期(qī)以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分的(de)保(bǎo)障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进(jìn)度付(fù)款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护(hù)购房者的(de)权益。资金监管环节(jié)，引入(rù)独(dú)立(lì)于开发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府相关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此防止资(zī)金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商(shāng)品房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开(kāi)发(fā)商应对房屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保(bǎo)修(xiū)期(qī)结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制是(shì)大(dà)势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质(zhì)的(de)保障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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