5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代表的机构(gòu)对于这(zhè)一(yī)板块已经在(zài)悄然布局。数(shù)据显示(shì)，以南方和华夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金(jīn)一季(jì)报统计(jì)，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企央企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数(shù)量占流通股(gǔ)比(bǐ)重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的房地产行业(yè)标的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持(chí)房地产(chǎn)公司市值在股票资(zī)产中(zhōng)的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三(sān)年(nián)来(lái)的首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的(de)持(chí)股比(bǐ)例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以延(yán)续(xù)。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一(yī)季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公募(mù)对于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基寄养猫咪一个月多少钱，长期寄养宠物多少钱一个月金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排(pái)在第(dì)96位(wèi)。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变化(huà)之处(chù)首先在于几只房地产龙(lóng)头股(gǔ)从排(pái)位(wèi)上看(kàn)均有退步，尤其(qí)是万科(kē)最为(wèi)明(míng)显；其次(cì)是金地集团退(tuì)出(chū)百大之列(liè)。但(dàn)考虑到房地产是(shì)复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其(qí)传(chuán)导到二(èr)级(jí)市(shì)场乃至机(jī)构(gòu)持仓上(shàng)还需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济(jì)圈判断房地(dì)产已经(jīng)进(jìn)入大(dà)分(fēn)化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收获行(xíng)业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类(lèi)，包(bāo)括房地(dì)产等几类行业(yè)在盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或(huò)者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资(zī)机(jī)会的。但(dàn)在(zài)这(zhè)几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供(gōng)给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海公(gōng)募基金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募(mù)人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难(nán)再出现(xiàn)了(le)，2022年光是居民存款数量(liàng)增(zēng)加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地(dì)产的(de)更新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需(xū)求端还需要有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是(shì)人(rén)均住房面(miàn)积(jī)（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时(shí)代(dài)，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的(de)房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未来(lái)行业的需求或(huò)将回落，在(zài)此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆(gān)属性，就(jiù)很容易出现信用(yòng)风(fēng)险问题(tí)（类似2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业进入到(dào)供(gōng)给侧出(chū)清的(de)过程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强的公司就能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升(shēng)。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有(yǒu)投资(zī)机会，机会在(zài)于城市(shì)、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域(yù)性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以(yǐ)来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们(men)分别(bié)是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名第一的上实发(fā)展，五一假期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务(wù)为房地产开(kāi)发与经营。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及服务为房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业管理服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都(dōu)有对其布局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大(dà)流通股股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等(děng)都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季(jì)度的收入利润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出(chū)租率复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地(dì)结算持(chí)续性向好，从数字上看，一季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑(zhù)面积约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好(hǎo)背景下，自然(rán)也吸引了知(zhī)名机(jī)构在其中持续驻足。从第(dì)一季(jì)度十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来看，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产品依然在(zài)前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续(xù)第三(sān)个季度(dù)他有的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣安地(dì)产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的(de)也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上(shàng)市(shì)公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到(dào)两只公募指基首季(jì)新杀入十大流通股股东行(xíng)列(liè)。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位(wèi)，此外联袂(mèi)出(chū)现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突(tū)出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限(xiàn)于信用问题(tí)或者资(zī)金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机(jī)获取低成(chéng)本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力(lì)度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的(de)净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融资成(chéng)本(běn)看，龙头房企的(de)融(róng)资(zī)成(chéng)本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然(rán)存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要又体(tǐ)现为库存的优(yōu)势。央(yāng)企地产公(gōng)司(sī)寄养猫咪一个月多少钱，长期寄养宠物多少钱一个月，现阶段表现出较低的(de)融资成本(běn)，优质(zhì)的(de)开发资(zī)源和良好的(de)不动产(chǎn)资产运(yùn)营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民(mín)营地产公司也(yě)是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地资源(yuán)债权债(zhài)务关系(xì)等问(wèn)题，市场对民(mín)营(yíng)房开企(qǐ)业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮(lún)行业(yè)出清的过程中，央(yāng)国企相较于民企(qǐ)来说估值的修(xiū)复(fù)更明显。中特(tè)估的角度从中长期的维度(dù)看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在于(yú)集中度提升后(hòu)，行业进入高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具备较快(kuài)速发(fā)展阶(jiē)段更稳定且可预(yù)期的盈利(lì)和(hé)现金(jīn)流创造能力(lì)，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢(shū)的提升(shēng)，应(yīng)该关注估值相对较(jiào)低(dī)，企业(yè)自身资产(chǎn)的(de)质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持(chí)续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低(dī)，行业内部将出(chū)现分化，要关注(zhù)将受益于行业(yè)集中度提升的头部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客(kè)观地去持续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成(chéng)本(běn)保持低(dī)位，其次是销(xiāo)售份额持续提(tí)升(shēng)，再次(cì)是拿(ná)地(dì)份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团(tuán)等房(fáng)企营(yíng)收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司(sī)也是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房(fáng)地产(chǎn)业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年(nián)民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持(chí)续性地(dì)拿地(dì)，且主(zhǔ)要(yào)集中(zhōng)在核(hé)心城市，投资(zī)力度较(jiào)大。投(tóu)资的(de)驱动能(néng)够(gòu)推动房企(qǐ)销售业(yè)绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的(de)过(guò)程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临(lín)着(zhe)一(yī)些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月(yuè)环比(bǐ)三月相对表现较好之(zhī)外(wài)，包括北京、上海在(zài)内(nèi)的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而(ér)现在五月(yuè)的市(shì)场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业(yè)的资金面(miàn)压力，可(kě)能(néng)会出现，到六(liù)月份(fèn)房企为(wèi)了半(bàn)年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个(gè)市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度(dù)增长不确定性的(de)压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事长陈(chén)昊(hào)扬也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都(dōu)比想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们(men)要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下(xià)游(yóu)就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面(miàn)的钱(qián)。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数(shù)的、做得比同行好得(dé)多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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