近两(liǎng)年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运(yùn)营(yíng)情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生(shēng)现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和(hé)本金(jīn)的(de)归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资产(chǎn)类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息(xī)日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红收益，以及基(jī)金份(fèn)额交易价格的(de)变化。基(jī)金份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市(shì)场因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起(qǐ)波动(dòng)。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要(yào)来自基(jī)础设施资产的(de)经营现金流(liú)，投(tóu)资(zī)人通过(guò)基(jī)金募集材料和信息披(pī)露(lù)文件(jiàn)，结合(hé)行业及(jí)市场情况，可(kě)以分(fēn)析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相对《风起陇西》讲述了什么故事，《风起陇西》讲述了什么故事情节于基(jī)金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格(gé)变化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金份额持有人实(shí)际获得的现金(jīn)收(shōu)益，对于长期(qī)投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基(jī)础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及(jí)相关法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额以现(xiàn)金(jīn)形式分配(pèi)给(gěi)投(tóu)资者，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度(dù)来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品的(de)“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息(xī)回报，而是由可供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角度来看，一(yī)方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了(le)机(jī)构投资者(zhě)的投(tóu)资品类(lèi)，为(wèi)资产配置(zhì)多元(yuán)化提供抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的(de)分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募(mù)REITs能(néng)够通(tōng)过分(fēn)红获取相对(duì)于(yú)投资债(zhài)券相对高的(de)收益性，在有效控制风险的(de)前提下(xià)，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来(lái)分红水平(píng)的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场价格走(zǒu)势的关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近(jìn)期(qī)公(gōng)募REITs的二(èr)级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完(wán)成率(lǜ)不达(dá)预(yù)期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因(yīn)素的(de)影响，投资收益是(shì)影响REITs二级(jí)市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的(de)分红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期(qī)经济(jì)预期恢复，一(yī)方面市场热点呈(chéng)现向股票和(hé)债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营业绩相对(duì)经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权(quán)日，将(jiāng)对(duì)基金份额的(de)开(kāi)盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根据(jù)单位基金份额的分红金额进行计算。除(chú)权操(cāo)作是(shì)对分(fēn)红前后(hòu)基金份(fèn)额净值变(biàn)化的修正，使投(tóu)资人在基(jī)金(jīn)分红前后均(jūn)可以获(huò)得公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投(tóu)资的信心，同(tóng)时需结(jié)合(hé)持(chí)有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益(yì)的影响程(chéng)度(dù)。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者应了解底层(céng)资(zī)产情(qíng)况

　　多(duō)位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本金(jīn)之上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金(jīn)运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两个(gè)部分之间的(de)比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年限到期后(hòu)基金(jīn)价(jià)值(zhí)面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目(mù)前公募(mù)REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两大(dà)资产类型，持(chí)有产权类产品的收益(yì)主要包括每(měi)年的现金分红(hóng)及资产增值的收益(yì)，而持有(yǒu)特许(xǔ)经(jīng)营类产品的(de)收益主要来自(zì)项目(mù)每(měi)年的现(xiàn)金分(fēn)红(hóng)。其中，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类资产的分红包括了利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也(yě)是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益。普(pǔ)通(tōn《风起陇西》讲述了什么故事，《风起陇西》讲述了什么故事情节g)投(tóu)资者在选择投资(zī)标的时，应了解(jiě)公(gōng)募(mù)REITs底层资(zī)产的(de)类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)属性不同而形成区别(bié)。特许经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当于(yú)包含“本金+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多(duō)，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资(zī)者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层资产属性，对(duì)所(suǒ)选择(zé)产品(pǐn)的(de)二级(jí)市场价(jià)格和分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也(yě)认(rèn)为(wèi)，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经(jīng)营项(xiàng)目在经营权到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因(yīn)此(cǐ)将可供(gōng)分配金额的(de)分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加(jiā)准确(què)。基于(yú)这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备(bèi)更高的分派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期限较长的特(tè)许经营权项目(mù)，即使分派率相对较(jiào)低(dī)，也(yě)有足够年限收(shōu)回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注(zhù)意，特(tè)许经营权项目的分派金额包含了投(tóu)资本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募(mù)的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单价随着分(fēn)派进度(dù)逐年下降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权(quán)REITs的收(shōu)益(yì)来自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的(de)剩余(yú)使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期(qī)后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类(lèi)似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产(chǎn)的估(gū)值上，使产权类REITs具(jù)备更(gèng)显著的(de)资产(chǎn)投(tóu)资属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分(fēn)红(hóng)的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标(biāo)，来观察和评估项目(mù)底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个(gè)：一(yī)是年报中披(pī)露的经营活(huó)动现金流，二是可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活(huó)动(dòng)产生的现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可供分配的(de)现(xiàn)金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的(de)项目进行调整，加期(qī)初现金，最终得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择(zé)，投资(zī)价(jià)值体现在相(xiāng)对股(gǔ)债市(shì)场独立的(de)资产(chǎn)配(pèi)置功能，比(bǐ)较适(shì)合长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产权(quán)类的资产更(gèng)多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益(yì)主(zhǔ)要(yào)来自底层资产的经营净现金流(liú)，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资回报，投资者可综合(hé)考(kǎo)虑原始权益(yì)人综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分(fēn)红(hóng)交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市(shì)场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本面支(zhī)撑(chēng)、填权效应相对(duì)明显、同时分(fēn)红(hóng)规模较(jiào)为(wèi)可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供(gōng)分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与募集材料(liào)中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市(shì)场(chǎng)的实(shí)际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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