饱受争议的二手房交易中介费问(wèn)题，正(zhèng)逐渐得(dé)到监(jiān)管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市(shì)场监管总(zǒng)局联合(hé)发布了关(guān)于规范房地(dì)产经纪服务的意见。意(yì)见(jiàn)提及，近年来，部(bù)分房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构(gòu)存在利用房(fáng)源客源优势收取过高(gāo)费(fèi)用(yòng)、未(wèi)明码标价、捆绑(bǎng)收(shōu)费、滥用客户个人(rén)信息等问题(tí)，加重交易当事人负担(dān)、侵害其合法(fǎ)权益(yì)。

　　基于上述背景(jǐng)，两(liǎng)部门从加强从业(yè)主体管理、明确经纪(jì)服务内容、合理确定经纪(jì)服务收费(fèi)、严格实行明码标价(jià)等(děng)十方面(miàn)，提出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张大伟称，随着城市发(fā)展，一二线城(chéng)市二手房交易占比(bǐ)逐(zhú)渐增(zēng)加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例(lì)超过80％，大量二手(shǒu)房成交(jiāo)依赖中介(jiè)居间成交，房地(dì)产调控重心(xīn)逐渐从开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规院住房(fáng)政策研(yán)究中心首席(xí)研究员(yuán)李宇嘉表示(shì)，买房对(duì)居民来(lái)说属于(yú)金额不低的大宗交(jiāo)易，由于(yú)二手房交易成(chéng)本较高、交易周期较长，具有非常强的专业性，居民往往通过(guò)中介来完(wán)成。但(dàn)很多中介(jiè)利(lì)用(yòng)信(xìn)息不对(duì)称等问(wèn)题，将非必要(yào)的(de)收费(fèi)夹(jiā)带其中，如收取过(guò)桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外的负担，而且这些服务(wù)事(shì)项并未明(míng)码标(biāo)价。

　　对于二手(shǒu)房市场(chǎng)交(jiāo)易(yì)过(guò)程(chéng)中(zhōng)存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出(chū)，对包括经(jīng)纪服务(wù)在内的(de)相关市场(chǎng)交易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调(diào)控的主题。“当(dāng)下，推进这项工(gōng)作(zuò)的(de)意义更(gèng)大，也(yě)更急迫。”

　　中介收(shōu)费(fèi)问(wèn)题成监管重点(diǎn)

　　二(èr)手房市场中，历来对房地产经纪服务行(xíng)业(yè)关注最多的一(yī)个(gè)话题，便是房地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部(bù)门主要监管的重点，将是对(duì)房地产经纪(jì)服务收费及(jí)中介(jiè)交易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋(wū)交易过程中，部分价值不菲的房(fáng)屋(wū)，往(wǎng)往要缴纳(nà)一(yī)笔金额不低的(de)中介(jiè)费。以(yǐ)北(běi)京某房地产经(jīng)纪服(fú)务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元(yuán)的房(fáng)屋(wū)，中介费(fèi)约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收费上，两部门(mén)在此(cǐ)次意见中提及，房地(dì)产经纪(jì)机构要合(hé)理降(jiàng)低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用。鼓励按(àn)照成交价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档(dàng)定(dìng)价。引导(dǎo)由交易双方共(gòng)同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介绍，目前房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服(fú)务收费标准的最早(zǎo)依据(jù)是1995年国(guó)家计委建设(shè)部下发的(de)《关于房(fáng)地产(chǎn)中介服务收(shōu)费的(de)通知(zhī)》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋(wū)买卖代理(lǐ)收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收(sh已婚男人经常找你聊天是什么意思，一个愿意陪你聊天的已婚男人ōu)。

　　以(yǐ)北京为例(lì)，目前(qián)北京市执(zhí)行(xíng)的2014年(nián)更新后(hòu)的收费标准，即根据这样的规定：“少数特(tè)别(bié)复杂的住宅(zhái)买卖经纪服务，经交易各方(fāng)协商同意，可在规定(dìng)的(de)收费标准基(jī)础上适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过(guò)10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当前北(běi)京二手房中介(jiè)费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取消了房地产(chǎn)中介服务等(děng)57个政府定价，房地产经纪服(fú)务收(shōu)费多少(shǎo)由各中(zhōng)介机构(gòu)自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际(jì)收取费用过程中，相(xiāng)关监管(guǎn)部门当前并未明确具体的中介费率，中介机构仅需在服务(wù)过程中(zhōng)对收费(fèi)标准进行明码标价即可(kě)。而房地产经纪服务机构在具体收取过(guò)程(chéng)中，会结合(hé)房屋价值及工资标准(zhǔn)，综(zōng)合计算出合(hé)适(shì)的中介(jiè)费率。”张(zhāng)大伟补充道(dào)。

　　对(duì)于明码标价问题，两部门(mén)在(zài)此(cǐ)次意(yì)见中提及，房地产(chǎn)经纪机构(gòu)应当(dāng)在(zài)经(jīng)营(yíng)门店、网站、客户端等场所或渠道(dào)，公示(shì)服务(wù)项目、服务(wù)内容(róng)和收费标准，不得混(hùn)合(hé)标价(jià)和捆绑收费。房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构提供的(de)基(jī)本(běn)服务(wù)和延伸服(fú)务，应当分别明确(què)服(fú)务项(xiàng)目和(hé)收费(fèi)标准。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构收费前应当向交易当事人出具收(shōu)费清单(dān)，列明收费(fèi)标准、收费(fèi)金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明(míng)显高于(yú)市场平均水平的房地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)，住房和城乡建设部门(mén)将会同市场监管等(děng)部门采取约谈(tán)等综合措施(shī)进(jìn)行重点监(jiān)管。市场监管(guǎn)部门会同有关(guān)部门(mén)依法查处(chù)不(bù)按规定(dìng)明(míng)码标价、操纵经纪(jì)服(fú)务收费等违反价(jià)格和反垄断法律法(fǎ)规的行为。对(duì)房地产(chǎn)经纪机构相关(guān)违法违规(guī)信息，市(shì)场监管部(bù)门(mén)要依法依规纳入国家企业信用信息(xī)公示系统。

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　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务(wù)费率越低(dī)的原(yuán)则实行分(fēn)档定价，是(shì)否意味着，未来(lái)豪宅(zhái)的中介(jiè)费有望大(dà)幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经(jīng)理郑(zhèng)叔伦称(chēng)，住建(jiàn)部发文鼓励(lì)按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行分档(dàng)定(dìng)价，合理降低住(zhù)房(fáng)买卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务费用(yòng)，主(zhǔ)要还是规范(fàn)行(xíng)业，打(dǎ)击收费过高(gāo)的经(jīng)纪(jì)机构，但(dàn)对市(shì)场(chǎng)影响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收费就不同，各(gè)家(jiā)收费普遍在(zài)合(hé)理范(fàn)围内，加上经纪服务费用对市场的影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前(qián)两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何具体认定其中的细则(zé)，还需要(yào)看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市场(chǎng)看(kàn)，经纪服务领域的调整改善(shàn)、规范化，有利于行业(yè)健(jiàn)康发展。同(tóng)时，由(yóu)于二手房很(hěn)多(duō)房源在(zài)产权方(fāng)面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税(shuì)费等都可能(néng)对交易产生影响，这对房地产经(jīng)纪服务行业的专业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖过程中，原本(běn)应该(gāi)由上下家各(gè)支付一半的中介费，但在一些热点城市的二手房交易过程中，往往会有(yǒu)这(zhè)样(yàng)的情(qíng)形(xíng)，因部分(fēn)购房者(zhě)处(chù)于弱(ruò)势地位(wèi)，从而会出现中介(jiè)费及税费均由(yóu)购房(fáng)者来(lái)承担。即使一些房东(dōng)愿(yuàn)意承担中(zhōng)介费(fèi)，这部分费用也可能通(tōng)过(guò)转嫁的(de)方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家(jiā)，市(shì)场(chǎng)这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公(gōng)司将其视为(wèi)向购(gòu)房者单边收费的(de)行为。部分(fēn)中(zhōng)介公司可能会利用(yòng)其支配(pèi)地(dì)位，在原先(xiān)经纪服(fú)务收(shōu)费的基础(chǔ)上，再次向房(fáng)东收取(qǔ)费用，而这部分费用，房(fáng)东往(wǎng)往会将其(qí)转再次转嫁给(gěi)购房者，这实(shí)际上相当于变相推(tuī)高了房价(jià)。两部门提出严禁操(cāo)纵(zòng)经纪(jì)服务收费，不(bù)仅(jǐn)有利于(yú)提高交易中操(cāo)作的透明度，也有(yǒu)利于(yú)房价(jià)的稳定(dìng)。”陆(lù)骑麟称。