5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为代(dài)表的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌(pái)ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公(gōng)布的总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时(shí)有小幅增长。根据基金一(yī)季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方国企(qǐ)央企获(huò)得增持，持仓数量(liàng)占流通股比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房(fáng)地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但公募(mù)所(suǒ)持(chí)房地产公司市值在股票资产中的(de)占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了三年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的(de)持股比(bǐ)例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分(fēn)别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合(hé)计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对(duì)于房地产(chǎn)的投资愈(yù)发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地(dì)产(chǎn)板块排名最高的(de)是(shì)保利发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排在第(dì)96位。对比去(qù)年(nián)四季报(bào)，变化之处(chù)首先在(zài)于几只房地(dì)产龙头股(gǔ)从排位上看均(jūn)有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次(cì)是金地集团退(tuì)出百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺(wàng)季，其传(chuán)导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进(jìn)入大分化时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于三四(sì)线城市。而映射(shè)到二级市场投资(zī)上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业(yè)在(zài)盖特纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或(huò)者衰退期(qī)的行业，传统认(rèn)知上(shàng)没有什(shén)么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类(lèi)似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供(gōng)给侧(cè)发生了更(gèng)大的(de)变化。”一不愿具名(míng)的上海(hǎi)公(gōng)募基(jī)金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基(jī)金房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还(hái)是(shì)人均住房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已告(gào)别住房短缺(quē)时代，而目前居民的(de)杠杆率和房价(jià)收入也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷），行业进入(rù)到供给侧(cè)出清(qīng)的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获得市(shì)占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业五的大写是什么(yè)的贝(bèi)塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企(qǐ)、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分(fēn)别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归来后日成(chéng)交量明(míng)显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业务为房地(dì)产开发(fā)与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要产(chǎn)品及服务为(wèi)房地产销(xiāo)售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营(yíng)业(yè)总(zǒng)收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有(yǒu)对其(qí)布(bù)局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东(dōng)来看， 具(jù)体包括公(gōng)募(mù)的上银基金(jīn)、私募的(de)迎(yíng)水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资(zī)产管理(lǐ)公司等(děng)都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金(jīn)桥也是(shì)上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利润规(guī)模(mó)大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是(shì)该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是(shì)公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背(bèi)景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其(qí)中持续驻(zhù)足。从第一季度(dù)十大流通股股东(dōng)来看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续第(dì)三个季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局(jú)，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局(jú)在深圳(zhèn)的(de)地产公(gōng)司，一季报交(jiāo)出的(de)也是(shì)一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营五的大写是什么业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两(liǎng)只公募指(zhǐ)基(jī)首季新杀入十(shí)大流通股(gǔ)股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的(de)机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基金(jīn)相(xiāng)关人士分析：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头(tóu)的(de)价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市场大(dà)幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企(qǐ)受限于信用(yòng)问题或者(zhě)资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低(dī)成本土(tǔ)地(dì)，龙头房企的拿地力(lì)度（拿(ná)地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率(lǜ)基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企的净(jìng)负债率普遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙头房企的融(róng)资(zī)成本(běn)不断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或存在发展的大好(hǎo)机(jī)会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的结构性机会依(yī)然存在，少部分(fēn)公司(sī)尤其(qí)是央企(qǐ)占据(jù)显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现(xiàn)为库存的(de)优势(shì)。央(yāng)企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成本，优(yōu)质的开(kāi)发资(zī)源和良(liáng)好的不动(dòng)产资(zī)产运(yùn)营能力的(de)多重竞争(zhēng)优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务关系等(děng)问题，市场对民营房开企业的资(zī)产(chǎn)会有更多(duō)担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行(xíng)业出(chū)清(qīng)的过(guò)程中，央国企相较于民(mín)企来说估值的修复(fù)更(gèng)明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提(tí)升后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营(yíng)能力(lì)强、可(kě)以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益于行(xíng)业(yè)集中度提升的头部公司(sī)。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路的(de)话，或许(xǔ)还是保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不(bù)过国投瑞银(yín)基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地(dì)去持(chí)续观察(chá)国企央企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次(cì)是销售份额持续(xù)提升，再(zài)次(cì)是拿地份额(é)持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整(zhěng)体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集(jí)团等房企营收、净利(lì)均实(shí)现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这五的大写是什么些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续性(xìng)地拿(ná)地，且主要(yào)集中在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱(qū)动能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度(dù)市场恢复但(dàn)仍处于(yú)调(diào)整的(de)过(guò)程中，能(néng)够保有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复(fù)苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临(lín)着一些不确定性。其(qí)实(shí)整(zhěng)个(gè)市(shì)场从四月份开始又在往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四(sì)月环(huán)比三月相对表现(xiàn)较好之外(wài)，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数(shù)城(chéng)市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表(biǎo)现也不(bù)太乐观。按(àn)照现在的(de)经济状况、收入情况，以及市场的去(qù)库存(cún)压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市场的(de)短期反弹(dàn)外的(de)一个(gè)市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上(shàng)下(xià)游(yóu)就不(bù)是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好(hǎo)得(dé)多的企业(yè)，会(huì)伴(bàn)随整(zhěng)个行业的弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐步体现出来(lái)。所以只能耐(nài)心地去等待(dài)它的基本面不断(duàn)地(dì)凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不(bù)做买卖推荐。）

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