5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表(biǎo)的机构对于这一板(bǎn)块(kuài)已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的(de)两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的(de)总份额均较(jiào)4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长。根(gēn)据基金一季(jì)报统计，龙头(tóu)与地方国企(qǐ)央企获(huò)得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作成共(gòng)识(shí)

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出色，但公(gōng)募(mù)所持房地产公(gōng)司市值(zhí)在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的(de)首次回升，年底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对房地产(chǎn)行(xíng)业的持股(gǔ)比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股分别(bié)为保利发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投(tóu)资愈(yù)发有集中(zhōng)于(yú)龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的(de)重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排(pái)名最(zuì)高的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在(zài)基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季(jì)报，变(biàn)化(huà)之(zhī)处(chù)首(shǒu)先在(zài)于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科(kē)最为明显；其(qí)次是金(jīn)地集团退出百大(dà)之(zhī)列。但考虑到(dào)房地产是(shì)复(fù)苏链上最后(hòu)一(yī)环，且(qiě)首季(jì)并非行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到二级(jí)市场乃至机(jī)构(gòu)持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识(shí)的(de)是，经(jīng)济(jì)圈判(pàn)断房(fáng)地产已(yǐ)经进入大分化时代(dài)，一二线城(chéng)市好于三四线城(chéng)市。而映射(shè)到二级市场投资(zī)上，配置(zhì)房(fáng)地产行业轻松收(shōu)获行业贝(bèi)塔的红利期(qī)一去(qù)不返了(le)。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等(děng)几(jǐ)类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊(shū)的行(xíng)情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了(le)一些机(jī)会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供(gōng)给侧发生了更大(dà)的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海公(gōng)募基金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士(shì)持谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量(liàng)增加了(le)15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要(yào)有(yǒu)一定(dìng)的政策出来去刺(cì)激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日(rì)，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住(zhù)房面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求(qiú)或(huò)将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容(róng)易出现信(xìn)用风险(xiǎn)问题(tí)（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公司就能(néng)够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业(yè)需求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不(bù)代表没(méi)有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资(zī)，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这(zhè)样的认识转变，精(jīng)耕细(xì)作个(gè)股成为公募乃至整(zhěng)体机构的(de)务(wù)实之举。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产(chǎn)板块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股(gǔ)来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在(zài)纳入(rù)统(tǒng)计的124只房地(dì)产类标(biāo)的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排(pái)名第一的上实发展，五一(yī)假期归来后日成交(jiāo)量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的(de)基本面来看，上实(shí)发展的主营业(yè)务为房地产开发与经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产品及服(fú)务为(wèi)房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东(dōng)来看(kàn)，各类机构(gòu)都有对其(qí)布(bù)局(jú)的例子(zi)。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十(shí)大(dà)流通股股东来看(kàn)， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利润(rùn)规模大(dà)幅度(dù)复(fù)苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫(yì)情时代出(chū)租(zū)率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则是(shì)公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一(yī)季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也(yě)是连续第三个季度他(tā)有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上(shàng)海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是(shì)主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地(dì)产公司，一季报(bào)交(jiāo)出的也(yě)是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首季公(gōng)司实现营业(yè)收(shōu)入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首季新(xīn)杀入十大(dà)流(liú)通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从拿(ná)地(dì)端(duān)看(kàn)，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降温，优质土地(dì)供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额(é)）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债(zhài)率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆(gān)空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的(de)销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强(qiáng)调的是(shì)，在当前(qián)中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或(huò)存在(zài)发展的(de)大好机会。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然(rán)存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企(qǐ)占据(jù)显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库(kù)存的优(yōu)势(shì)。央企地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较(jiào)低的(de)融资(zī)成本，优质的开发资源和(hé)良(liáng)好的不动产资产运营能(néng)力的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国(guó)央企(qǐ)相较于(yú)民营(yíng)地产公(gōng)司也(yě)是(shì)更有优(yōu)势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务(wù)关(guān)系等(děng)问题，市场(chǎng)对(duì)民营房开企业的资产(chǎn)会有更(gèng)多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这一(yī)轮行业出清的过(guò)程中(zhōng)，央国企相较于民(mín)企(qǐ)来(lái)说估值的(de)修复(fù)更(gèng)明(míng)显(xiǎn)。中特(tè)估的角度(dù)从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快(kuài)速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该(gāi)关注(zhù)估值相对较(jiào)低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续现金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概(gài)率(lǜ)比(bǐ)较低，行(xíng)业内(nèi)部将出现分化，要关(guān)注(zhù)将受益(yì)于行业集中度提(tí)升的(de)头部公司(sī)。”星(xīng)石投资(zī)首(shǒu)席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的(de)话，或许还是(shì)保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口等(děng)国(guó)资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续(xù)观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资(zī)成本保(bǎo)持(chí)低位，其次是销售(shòu)份额持(chí)续提升，再次(cì)是(shì)拿地(dì)份额(é)持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要(yào)多(duō)给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据房企一季报梳理发(fā)现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年(nián)一季(jì)度(dù)的业绩(jì)分(fēn)化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集(jí)团等(děng)房企营收、净利(lì)均实现了(le)业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是较大增速(sù)的(de)增长。而(ér)这些公司也(yě)是机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业(yè)内人(rén)士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改善(shàn)的(de)房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤(yóu)其是菠萝蜜切开没熟怎么补救，菠萝蜜切开没熟怎么补救(shì)在2菠萝蜜切开没熟怎么补救，菠萝蜜切开没熟怎么补救021年(nián)下半(bàn)年(nián)民营房企(qǐ)不(bù)怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续(xù)性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要(yào)集中在核(hé)心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能(néng)够推(tuī)动(dòng)房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一(yī)季(jì)度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过(guò)程中(zhōng)，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月(yuè)份开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都等极个(gè)别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之外(wài)，包括北京(jīng)、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。菠萝蜜切开没熟怎么补救，菠萝蜜切开没熟怎么补救按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场(chǎng)的(de)去库存压(yā)力(lì)、企业的资(zī)金面压力，可能会(huì)出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为(wèi)了半年报冲业(yè)绩出现市场的短(duǎn)期(qī)反弹外(wài)的一(yī)个(gè)市场乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度(dù)都比想(xiǎng)象的(de)要慢(màn)很多，我们要多(duō)给一(yī)些耐(nài)心，这个时(shí)候，在房(fáng)地(dì)产以(yǐ)及上下(xià)游就不(bù)是赚快钱(qián)的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但(dàn)这也意味着(zhe)，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同行好得多(duō)的企(qǐ)业(yè)，会(huì)伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来(lái)。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待(dài)它的基本面不(bù)断(duàn)地凸显出来，这需(xū)要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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