万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初(chū)“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这(zhè)个位于(yú)北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘(mì)开发商(shāng)——中赫集团(tuán)，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共(gòng)同债务人(rén)被中国(guó)信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可(kě)问题(tí)是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非中(zhōng)赫集(jí)团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有钱人(rén)，房子(zi)现在莫名(míng)奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂(zàn)未看到这些业主(zhǔ)的(de)维权信(xìn)息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们(men)的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想(xiǎng)象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个(gè)位于海淀核心区位(wèi)，名校环(huán)绕的(de)顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让(ràng)项(xiàng)目的处置(zhì)主体是中国信达资(zī)产管理股份有限公(gōng)司北京市分公司（下称中国信达(dá)北(běi)分），处置的是对北京(jīng)赫华(huá)恒瑞(ruì)房地(dì)产(chǎn)开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团有(yǒu)限公(gōng)司是(shì)共同债务人。目(mù)前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万(wàn)次围(wéi)观，35名(míng)意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的(de)故(gù)事，但(dàn)实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总(zǒng)共301户(hù)，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实(shí)，说明这些房子实际上(shàng)都(dōu)是卖出(chū)去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面上(shàng)又注明这75套房(fáng)子是“未(wèi)出售”的(de)状(zhuàng)态呢？只能说(shuō)明这(zhè)些房子(zi)根(gēn)本没(méi)有网签，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经的报道证(zhèng)实了(le)上述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介(jiè)透露(lù)，中赫(hè)集团早就(jiù)把这75套房子抵(dǐ)押出去(qù)，现在还没资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能(néng)网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基本(běn)都是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬也是万柳(liǔ)书院的(de)业主。另据(jù)地产(chǎn)自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支付价款并实际占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不(bù)良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还(hái)是(shì)债主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关法律规(guī)定，民(mín)事执(zhí)行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人(rén)民(mín)法(fǎ)院不得(dé)查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执行异议申(shēn)请，请求法院解除(chú)查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商(shāng)，要(yào)求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报(bào)公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消(xiāo)费者权利保(bǎo)护问题(tí)的批(pī)复》，以司法解释的(de)方式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房(fáng)消费者以居住(zhù)为目的购买(mǎi)房屋并已(yǐ)支付(fù)全部价(jià)款，主张其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设(shè)工(gōng)程(chéng)价款优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以及(jí)其(qí)他债权的，人民(mín)法院应当(dāng)予(yǔ)以支(zhī)持。只支付(fù)了(le)部分价款的(de)商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法(fǎ)庭辩(biàn)论终结前已实际(jì)支付剩(shèng)余(yú)价款的，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为(wèi)“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不(bù)良债权，实(shí)际上是(shì)个(gè)烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公司中国(guó)信达(dá)申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达(dá)已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金(jīn)谷国际信托有(yǒu)限(xiàn)责任(rèn)公司成(chéng)为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没(méi)有很大规模，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅(zhái)圈留下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院，作为中赫(hè)集(jí)团进(jìn)入(rù)北京的第(dì)一个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价(jià)，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京万柳地块，成(chéng)为北(běi)京当年的“双料(liào)地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无(wú)论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超(chāo)6万的(de)成年银杏树，还(hái)是每平米20万元(yuán)的价格，都令(lìng)业(yè)内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在(zài)北京豪(háo)宅(zhái)圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套(tào)300平米(mǐ)的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书(shū)院虽然已经推出(chū)了8年(nián)之久，但(dàn)其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业(yè)大佬则居住(zhù)在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被(bèi)外界(jiè)贴上了(le)，“卖北(běi)京城最贵的(de)房(fáng)，拿(ná)北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行(xíng)人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地(dì唐舞桐为什么叫王冬儿 唐舞桐可以晋升一级什么)步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发(fā)商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于(yú)收购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷(fēn)纷开始了(le)多(duō)元化转型(xíng)，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试(shì)过多元化业务，先(xiān)后进军能(néng)源市(shì)场、团购网(wǎng)站，但(dàn)最终(zhōng)都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终，周(zhōu)金(jīn)辉将(jiāng)转型的目光，放(fàng)到了体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参股国安(ān)足(zú)球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北京(jīng)国安(ān)俱(jù)乐(lè)部36％股权，至(zhì)此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股(gǔ)权。如(rú)果北(běi)京国安(ān)的估(gū)值一直没变，那么(me)中赫(hè)集团拿下北京国(guó)安(ān)，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有(yǒu)人也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样(yàng)，中赫为什么又要(yào)质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及(jí)其实控人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其(qí)手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份质押(yā)陆续质押(yā)，据(jù)企(qǐ)查查显示，目前中(zhōng)赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海金商业保(bǎo)理、北(běi)京建工、山东国际信托(tuō)、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国安的(de)时间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所(suǒ)官网(wǎng)信息显示，2020年，北京(jīng)国安足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资(zī)金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还(hái)在持续质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国(guó)安和(hé)中赫的经营状况却持(chí)续(xù)没(méi)有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中(zhōng)赫集(jí)团被5次列被执行人，执行标的(de)高达11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次(cì)与(yǔ)中赫(hè)集(jí)团、中赫置地、及(jí)中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人(rén)，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不(bù)履行生效(xiào)法律文(wén)书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为(wèi)老赖(lài)的(de)情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独善其(qí)身？

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