导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国地产步(bù)入大分化(huà)时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中(zhōng)国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢(féng)近年(nián)地产持续低(dī)景气，有关中国地产(chǎn)是(shì)否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国(guó)城镇存量(liàng)住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极(jí)度过剩，事(shì)实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第(dì)七次(cì)人口普查调查(chá)数据显示(shì)城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不(bù)到(dào)一成，其中还包括大量城(chéng)镇(zhèn)非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一(yī)间(jiān)房(fáng)所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关(guān)。中国(guó)的人(rén)均住宅间数较发达国(guó)家还(hái)有很大(dà)差距。人(rén)均住宅间(jiān)数大于(yú)1同样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套(tào)房，其中每(měi)户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数(shù)，计算出(chū)城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其(qí)中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是(shì)因(yīn)为户(hù)均一套房无(wú)法满足(zú)流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的(de)近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房(fáng)，从而产生了额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规(guī)模(mó)缩小，一人户(hù)、两人户占比不(bù)断增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分(fēn)化日益明显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅(zhái)的改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发达国(guó)家有(yǒu)着不(bù)小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步(bù)入大分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年(nián)是(shì)中国地(dì)产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么(me)当下(xià)房(fáng)地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时(shí)代已至，大分化时(shí)代(dài)下地产矛盾则更多(duō)体现在(zài)住宅(zhái)质(zhì)量供(gōng)需(xū)冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体现在不(bù)同能级城市之间，不同区(qū)域板块之间，不同(tóng)品质(zhì)住宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官(guān)方披(pī)露全国(guó)已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来(lái)，各大城市(shì)二手(shǒu)房挂(guà)牌量突然激增(zēng)，引发一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供(gōng)需(xū)平衡，或是仍然(rán)存(cún)在(zài)不足？可惜由于住宅(zhái)存量(liàng)数(shù)据并未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回答当前(qián)的房子是否真的(de)过剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何(hé)有(yǒu)效(xiào)观察中国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全(quán)国自(zì)然灾害综(zōng)合风险普查工作情况为主题的新闻发(fā)布(bù)会上，负责人对(duì)外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑(zhù)数(shù)据以(yǐ)及80多(duō)万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计(jì)算(suàn)的(de)城镇房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据(jù)公布了(le)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)大(dà)于1，看(kàn)似意味(wèi)着(zhe)人人(rén)都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居(jū)住面积(jī)、配(pèi)套(tào)设(shè)施等(děng)因素(sù)密切相关(guān)。单单(dān)从人均住宅间(jiān)数不能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买(mǎi)成套住宅，一套(tào)设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅主要分(fēn)两(liǎng)大类(lèi)，一类是商品住宅(zhái)，另一(yī)类是(shì)保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住宅、自(zì)建房等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关(guān)数据有两处可以直接公布，一是(shì)每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计局(jú)）；二是(shì)居民住(zhù)宅(zhái)来源(yuán)（人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)）。计算中国居民户(hù)均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数(shù)量极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)住宅(zhái)套数(shù)分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数(shù)相(xiāng)加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算(suàn)得(dé)到(dào)居(jū)民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将(j禁脔是啥意思，女人的玉露是什么意思iāng)城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测算得到(dào)中国存量房地(dì)产(chǎn)套数，并进一(yī)步(bù)推算中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包含现房(fáng)和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的(de)房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售(shòu)以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销(xiāo)售中期房占比近9成。本(běn)文去除商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累计销售(shòu)套(tào)数里的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套(tào)数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套(tào)数除以(yǐ)家(jiā)庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步(bù)推(tuī)算中国(guó)城(chéng)镇居民拥有的户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租赁其他(tā)住宅(zhái)、购买商品住宅(zhái)与(yǔ)购买(mǎi)二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住(zhù)宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的(de)实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国(guó)平(píng)均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每户(hù)城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户(hù)均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户(hù)户有房”是否意味着(zhe)中国城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意(yì)味(wèi)着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就(jiù)会造成(chéng)人口净流入地(dì)的住宅市场供不应求(qiú)，造成(chéng)房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国(guó)城(chéng)乡人口流(liú)动调查数(shù)据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的(de)流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高(gāo)工(gōng)资吸(xī)引打(dǎ)工(gōng)人，但高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上(shàng)会(huì)占据两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套(tào)房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基(jī)础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大(dà)的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩(kuò)张是(shì)未(wèi)来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房(fáng)进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭(tíng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不(bù)及全(quán)国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)低于(yú)15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人(rén)均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较(jiào)目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但(dàn)若去除公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需(xū)要的(de)住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测(cè)算(suàn)得到(dào)中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户(hù)有(yǒu)房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结(jié)构和动态趋(qū)势(shì)演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来(lái)地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求(qiú)主要来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数(shù)不断(duàn)下降，六普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七(qī)普显示(shì)城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二人(rén)户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继(jì)续延续，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济发(fā)展带来的新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市(shì)圈中心(xīn)城市流(liú)入，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入(rù)。人(rén)口迁(qiān)移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的(de)增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量(liàng)为72万(wàn)，而出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口增长主要受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多。自(zì)建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分(fēn)点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二(èr)手(shǒu)房。在新(xīn)增住(zhù)宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济适用房(fáng)和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和旧(jiù禁脔是啥意思，女人的玉露是什么意思)城改造(zào)，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村(cūn)、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境，背(bèi)后的改善性需求(qiú)有待释(shì)放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向(xiàng)于(yú)中小户型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的(de)中央经济工(gōng)作会议(yì)明确指出(chū)支持住(zhù)宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随(suí)之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年房价(jià)快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来将是(shì)住宅质量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分禁脔是啥意思，女人的玉露是什么意思化时代(dài)已至，这种分(fēn)化(huà)不单局限于城(chéng)市能级之间差(chà)异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间(jiān)的差(chà)异(yì)也将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数(shù)据(jù)调(diào)查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实(shí)际值(zhí)可能偏低，其增速可能超(chāo)预期(qī)。

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