万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的(de)意外(wài)走(zǒu)红(hóng)，让这个(gè)位(wèi)于北京海淀的(de)豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地(dì)产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神(shén)秘开(kāi)发商——中赫(hè)集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆(yú)论关注(zhù)，起因中赫集(jí)团成了共(gòng)同债务人被中国(guó)信(xìn)达追债，中国(guó)信达为了(le)收回钱款不(bù)得不(bù)将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房子(zi)现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的(de)时(shí)候，他们的姿势(shì)都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背(bèi)后，可能(néng)没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是(shì)债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心(xīn)区位(wèi)，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发(fā)现，中国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北(běi)京赫华(huá)恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公司(sī)不良债权转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述(shù)不良债(zhài)权转让项目的(de)处置(zhì)主体是中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有限公司(sī)北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同(tóng)债务人(rén)。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这(zhè)就是(shì)一(yī)起中国(guó)信(xìn)达北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报(bào)道属(shǔ)实，说(shuō)明这些房(fáng)子实际上都是卖出去了的(de)，是(shì)有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只(zhǐ)能(néng)说明(míng)这些房子根本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中赫集团早就(jiù)把这(zhè)75套房子抵押出去(qù)，现在(zài)还(hái)没(méi)资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是(shì)北(běi)京的高端人(rén)士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的(de)业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信达转让(ràng)这笔不良债(zhài)权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损(sǔn)失最大的，没准还(hái)是(shì)债主中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法律规(guī)定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价款并(bìng)实际占有，但(dàn)未办理(lǐ)过户手续的，如(rú)果业(yè)主没有(yǒu)过错，人民法院(yuàn)不(bù)得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的可以向法院提出执(zhí)行异议申请，请求法(fǎ)院解除(chú)查封，同时可(kě)以联合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求退(tuì)还(hái)购房款(kuǎn)或办理房(fáng)产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公(gōng)布《最高人(rén)民法(fǎ)院关(guān)于商品房(fáng)消(xiāo)费者权利(lì)保(bǎo)护问题的(de)批复》，以司法解释(shì)的方(fāng)式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以居(jū)住为目的购买房屋(wū)并已支付(fù)全部价款，主张其房屋(wū)交(jiāo)付请求权优先(xiān)于建设工程(chéng)价款优(yōu)先(xiān)受偿(cháng)权、抵押(yā)权以及(jí)其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只(zhǐ)支付(fù)了部(bù)分价(jià)款的商品(pǐn)房消费(fèi)者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果(guǒ)这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债(zhài)权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申(shēn)请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托(tuō)踩(cǎi)雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查(chá)显示，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一(yī)股东。但此前(qián)，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫华(huá)恒瑞的(de)股(gǔ)东行列(liè)，中国(guó)金谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限责任公司成(chéng)为(wèi)了唯一股(gǔ)东(dōng)，后者由中国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没(méi)有(yǒu)很大规模，也没(méi)有(yǒu)很高的国民知名度(dù)，但却(què)在北(běi)京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进入北京的(de)第一(yī)个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年(nián)的“双料地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书院就以神(shén)秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是(shì)每棵(kē)成本超6万的(de)成年银杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰(chén)院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末(mò)上(shàng)市的它，对手是当时有名的(de)融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如今，它(tā)远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人(rén)的36万元/平(píng)米，说(shuō)明万柳书院虽然已经(jīng)推(tuī)出了(le)8年(nián)之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北京(jīng)豪宅圈备浙k是浙江哪个城市的(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开(kāi)发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓(diào)鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业(yè)大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功奠(diàn)定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它(tā)被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次成为被执行人，被执行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落(luò)到(dào)这个地步，其实是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫(hè)集团，发(fā)现(xiàn)其(qí)深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团(tuán)实控人(rén)周金辉的人生轨迹(jì)跟着(zhe)急转直下(xià)。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在(zài)于收购北(běi)京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了(le)多元化(huà)转型，但转型之路(lù)并(bìng)不好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先后进军(jūn)能源(yuán)市场、团(tuán)购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将(jiāng)转型的目(mù)光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足(zú)球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为国(guó)安的新(xīn)东家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中(zhōng)拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫(hè)集团股份质(zhì)押陆续质押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权(quán)人包括(kuò)海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得(dé)到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安(ān)足球(qiú)俱乐(lè)部(bù)实现营业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经营状浙k是浙江哪个城市的况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列(liè)被执行人(rén)，执行标的高达11亿(yì)，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫(hè)集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实(shí)控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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