导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市(shì)场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住宅销售面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中国(guó)地产是否过(guò)剩(shèng)的讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国(guó)地产存量极度过剩(shèng)，事实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次(cì)人口普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房(fáng)子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒(shū)适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因(yīn)素密(mì)切(qiè)相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国(guó)家还(hái)有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发(fā)现中(zhōng)国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前(qián)城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺利(lì)交付(fù)，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有房，然而(ér)事(shì)实(shí)上中国(guó)住(zhù)宅市场供需(xū)并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是(shì)因为户(hù)均一套房无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全国(guó)总人(rén)口的(de)近(jìn)三成都是流动人口，流动(dòng)人(rén)口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一(yī)套房，中国未来地(dì)产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规模缩小，一(yī)人户、两人(rén)户占(zhàn)比(bǐ)不断增(zēng)加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅的(de)改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)均较发(fā)达国家有着(zhe)不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足(zú)，这是(shì)过去二十(shí)年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下房地产大分(fēn)化时代(dài)已(yǐ)至(zhì)，大分(fēn)化时代下地(dì)产(chǎn)矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将体现在不(bù)同能级(jí)城市之间(jiān)，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心(xīn)，中国的房子(zi)是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可(kě)惜由(yóu)于住宅存量数据并(bìng)未公布，我(wǒ)们无(wú)法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套(tào)数，回答(dá)当前(qián)的房子是(shì)否(fǒu)真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观(guān)判断站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在(zài)以(yǐ)全国自(zì)然灾害综合(hé)风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布(bù)会上，负责人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获(huò)取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处(chù)市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋(wū)占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商(shāng)业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居(jū)民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住(zhù)宅主要分两大(dà)类，一类(lèi)是商(shāng)品住(zhù)宅，另一(yī)类是(shì)保(bǎo)障房(fáng)、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公(gōng)布(bù)城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以(yǐ)直接公(gōng)布，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中国(guó)居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均(jūn)住宅(zhái)套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能(néng)够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商(shāng)品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以(yǐ)家庭户数，我们就能够得(dé)到城(chéng)镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存量到底(dǐ)有多少，目(mù)前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用(yòng)既有统计数据(jù)，大致(zhì)测算得(dé)到(dào)中国存量房(fáng)地产套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包(bāo)含现房和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售(shòu)以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工(gōng)周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后装修(xiū)的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需要进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥(yōng)有的户(hù)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七(qī)普(pǔ)数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅(zhái)结(jié)构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租赁其他住宅(zhái)和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅(zhái)与(yǔ)购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期间商品住(zhù)宅(zhái)增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利(lì)，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套(tào)房的三点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达(dá)到了户均一(yī)套房的程度(dù)，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意味(wèi)着中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意(yì)味着住宅(zhái)市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需(xū)要有(yǒu)多余(yú)住宅来满(mǎn)足(zú)因人口(kǒu)流(liú)动、居民换房等因(yīn)素(sù)产生的住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美国(guó)、英国和日本(běn)的住(zhù)宅(zhái)套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚(gāng)好一套房(fáng)，就会(huì)造(zào)成人口净流入地的(de)住宅市场供不应求(qiú)，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省内流动(dòng)人口和(hé)省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动(dòng)人口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会占据(jù)两(liǎng)套房，在(zài)高房(fáng)价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套(tào)房。所以说户均一(yī)套房无法满(mǎn)足(zú)庞(páng)大流动人(rén)口的租赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然(rán)有(yǒu)不(bù)少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年(nián)以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑结(jié)构松散、设(shè)施陈(chén)旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等基础设(shè)施(shī)陈旧，给(gěi)住户的生(shēng)活带(dài)来了很大的不便和安(ān)全隐患(huàn)，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的(de)家(jiā)庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现代(dài)生活需求，在(zài)未(wèi)来大都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住(zhù)宅为一(yī)居室和二居室，户(hù)型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然(rán)这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿(yì)平(píng)。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间农民带(dài)房(fáng)进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积低(dī)于15平方米的(de)家庭界(jiè)定为住宅存(cún)在困难，若按这个(gè)标准算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存(cún)在住(zhù)宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用住(zhù)宅面(miàn)积为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭(tíng)户(hù)人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新(xīn)增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英(yīng)国(guó)都(dōu)高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公(gōng)摊面积后(hòu)，中国的(de)人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均1套房，看似已经(jīng)户户(hù)有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇(zhèn)住宅需(xū)求主要来自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数(shù)增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示(shì)城镇户均人口规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的(de)占比明(míng)显上(shàng)升(shēng)，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户(hù)数会(huì)因(yīn)户(hù)均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块的(de)分化日(rì)益明(míng)显，资源和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城(chéng)市流(liú)入，区域经(jīng)济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势(shì)必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口增长主要(yào)受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)改(gǎi)善性需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅的(de)家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济适用房和其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势(shì)必(bì)会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基础(ch闻鸡起舞的意思和道理是什么，闻鸡起舞的意思和道理简短ǔ)设施(shī)配套(tào)差(chà)、没(méi)有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后(hòu)的改善性需(xū)求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需(xū)求还(hái)将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭希(xī)望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确(què)指出支(zhī)持住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度(dù)与(yǔ)经(jīng)济水平有着密切正向联系。随(suí)着经济(jì)发展水平(píng)的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质(zhì)量的(de)供需冲突。房(fáng)地(dì)产大分化时(shí)代(dài)已至，这种分化不单(dān)局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩(闻鸡起舞的意思和道理是什么，闻鸡起舞的意思和道理简短kuò)大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不(bù)是(shì)针对住宅(zhái)，因此可能存在统(tǒng)计偏(piān)差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际值可能(néng)偏低，其增速可能(néng)超预(yù)期。

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