万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个(gè)位于北(běi)京海淀的豪宅被(bèi)全国(guó)知(zhī)晓，其背后曾宣称(chēng)要(yào)做地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开发商——中赫(hè)集团，也被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共同(tóng)债(zhài)务人被中国信达追债，中(zhōng)国(guó)信达为了收回钱款不(bù)得不将(jiāng)中赫(hè)抵(dǐ)押的75套(tào)万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资购入房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍(pāi)卖(mài)，算是(shì)被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些(xiē)业主的维(wéi)权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜的时候，他们(men)的(de)姿势都(dōu)那(nà)么(me)优雅。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心(xīn)区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国(guó)信达在(zài)京东拍卖(mài)上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公(gōng)司不(bù)良债权(quán)转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示(shì)，上(shàng)述不良债权转让项目的(de)处置主(zhǔ)体是中国信达资(zī)产管理股(gǔ)份有(yǒu)限(xiàn)公司北京市分公司(sī)（下(xià)称中(zhōng)国(guó)信达北分），处置(zhì)的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司（下(xià)称赫(hè)华恒(héng)瑞）的(de)不良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日(rì)，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债(zhài)权(quán)本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人(rén)。目(mù)前，该(gāi)项目已有1万次(cì)围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一(yī)起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信(xìn)达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也(yě)没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出(chū)去，现(xiàn)在还没资(zī)金解抵押，所(suǒ)以不能(néng)网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也(yě)是万柳书(shū)院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八(bā)卦(guà)女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫集(jí)团(tuán)的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富(fù)人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确实(shí)已经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，那么(me)，中国(guó)信达转让这笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民(mín)事执行中，业主(zhǔ)已经(jīng)支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，但未办(bàn)理过户(hù)手续的(de)，如果业主没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议(yì)申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办理房(fáng)产证，并(bìng)承(chéng)担(dān)违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关(guān)于商(shāng)品房消费者权利保护(hù)问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购(gòu)买房屋并已支付全部价(jià)款，主张其房(fáng)屋(wū)交付请求(qiú)权优先于(yú)建设工程价款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院应(yīng)当予以(yǐ)支持。只支付了部(bù)分价款的(de)商品(pǐn)房消费者，在一(yī)审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结前已实(shí)际(jì)支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套(tào)房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实(shí)际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出(chū)去回(huí)本(běn)，抵押(yā)的这(zhè)75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会(huì)赔了(le)夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请(qǐng)不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒(héng)瑞的股东行(xíng)列，中国金(jīn)谷国际(jì)信托(tuō)有限责任公司成为了唯一(yī)股东，后(hòu)者由中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份(fèn)有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他(tā)房企，中赫集团既(jì)没有很大规(guī)模，也没有很高的国(guó)民知名(míng)度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集(jí)团(tuán)进(jìn)入北京的(de)第一个(gè)豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推出(chū)钓鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米的(de)天(tiān)价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知(zhī)名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳地块，成为北京当年的“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以(yǐ)神(shén)秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运(yùn)回来(lái)的(de)灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还(hái)是每(měi)棵成本超(chāo)6万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万(wàn)元的价格(gé)，都令业内外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿(ér)。”从(cóng)这(zhè)句(jù)顺口溜(liū)中，就可看出其在(zài)北(běi)京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手(shǒu)是当(dāng)时有(yǒu)名的(de)融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书院虽(suī)然(rán)已经推出了8年之久，但其依(yī)旧在北(běi)京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开(kāi)发(fā)的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高(gāo)端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它(tā)被外界(jiè)贴上了，“卖北(běi)京城(chéng)最贵(guì)的房，拿北京城最(zuì)贵的(de)地”，“做(zuò)地(dì)产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发(fā)商(shāng)光环(huán)的(de)背后，这(zhè)个(gè)地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多(duō)次成为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定(dìng)义务，中赫集(jí)团正(zhèng)式(shì)成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到(dào)这个地步，其实(shí)是有迹可循的(de)。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走红(hóng)之时，深安徽财经大学选课系统，安徽财经大学教务处官网点学生系统(shēn)蓝财经就曾(céng)深挖出背(bèi)后的中(zhōng)赫集团，发现其深(shēn)陷财(cái)务危机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人(rén)周金辉(huī)的人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急(jí)转直下。而追根溯(sù)源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在(zài)于收购(gòu)北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元化(huà)转型，但转型之(zhī)路并不好(hǎo)走。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能(néng)源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参(cān)股国(guó)安足球(qiú)俱乐(lè)部(bù)64％股(gǔ)安徽财经大学选课系统，安徽财经大学教务处官网点学生系统权(quán)，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团(tuán)从中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北京国安(ān)俱(jù)乐(lè)部全部(bù)股权(quán)。如果北(běi)京国安的估值(zhí)一直(zhí)没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也许会(huì)感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其(qí)实控人周金辉(huī)夫妇(fù)将其手中的中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股(gǔ)份质(zhì)押陆续质押，据(jù)企(qǐ)查查显示(shì)，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京建(jiàn)工(gōng)、山东国(guó)际信(xìn)托(tuō)、中融信托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完(wán)全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营(yíng)状况没有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安(ān)足(zú)球(qiú)俱乐部(bù)实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的(de)中赫集团股份，但(dàn)国(guó)安和中赫的经营(yíng)状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次(cì)列被执(zhí)行人，执行标(biāo)的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地、及中赫(hè)集团股(gǔ)东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执(zhí)行人，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年(nián)1月(yuè)，因(yīn)为(wèi)履行能(néng)力而拒(jù)不(bù)履行(xíng)生效(xiào)法律文(wén)书确(què)定义务，上述被执行人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独善其(qí)身？

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