5月以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机(jī)构对于(yú)这(zhè)一(yī)板块(kuài)已经在悄然布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布的(de)总份额(é)均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基(jī)金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与地方(fāng)国企(qǐ)央(yāng)企获得(dé)增持，持(chí)仓数量(liàng)占(zhàn)流通股比(bǐ)重增幅(fú)五只个股分别为(wèi)华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房(fáng)地(dì)产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的(de)房地(dì)产行业标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持房地产(chǎn)公司市(shì)值(zhí)在股票资产中的占比(bǐ)却断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值(zhí)更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首次(cì)回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行(xíng)业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得以(yǐ)延续(xù)。数据统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个(gè)股分别为保利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公(gōng)募(mù)对于房地产的投资(zī)愈发有集(jí)中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报(bào)汇总(zǒng)的(de)重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板块排名(míng)最高的是(shì)保利发展，在(zài)基金重仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之(zhī)处首先在(zài)于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科(kē)最(zuì)为明显；其次(cì)是金地集团退出(chū)百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季(jì)，其(qí)传导(dǎo)到二级(jí)市场乃(nǎi)至机(jī)构持(chí)仓上还需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识(shí)的(de)是，经济(jì)圈判断房地产已经进入大(dà)分化时代，一二线(xiàn)城市(shì)好(hǎo)于三四线(xiàn)城市。而映(yìng)射到(dào)二级(jí)市场投(tóu)资上，配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于(yú)成微信二维码收款限额是多少，个人收款码一天可以收多少笔(chéng)熟期(qī)或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统(tǒng)认(rèn)知上没(méi)有什么投资机会(huì)的。但(dàn)在这(zhè)几年(nián)特(tè)殊的(de)行情里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似(shì)的(de)行业也出现(xiàn)了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿(yì)平(píng)方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别(bié)住房(fáng)短缺时代，而目前居(jū)民的(de)杠杆率和(hé)房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的(de)房价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行(xíng)业(yè)的需(xū)求(qiú)或将回(huí)落，在此过(guò)程中，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进(jìn)入(rù)到(dào)供给侧出清的过程(chéng)。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得(dé)市占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业(yè)需求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去(qù)了(le)，但不(bù)代(dài)表没有投资机会，机会在于(yú)城市、位(wèi)置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到(dào)股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公(gōng)司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这(zhè)样(yàng)的(de)认识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为公募(mù)乃至整体机构(gòu)的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置(zhì)房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产板块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计(jì)的(de)124只(zhǐ)房地(dì)产类标的股中(zhōng)，本月以来实(shí)现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰好(hǎo)排名(míng)前(qián)五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发(fā)展，五(wǔ)一假期归(guī)来后日成(chéng)交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的主营业(yè)务为(wèi)房(fáng)地产开发与经营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地产销(xiāo)售(shòu)、房地产租(zū)赁、物(wù)业管理服务、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从(cóng)业绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业(yè)收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)， 具(jù)体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上(shàng)海(hǎi)本(běn)地房企，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该(gāi)公司后疫情时(shí)代出租率复苏至(zhì)近年(nián)来最高(gāo)，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在(zài)其中持续驻足。从第(dì)一季(jì)度十大流通股股东来(lái)看(kàn)，知名(míng)私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前(qián)十中(zhōng)，这也是(shì)连(lián)续(xù)第(dì)三个季度他有的两只产品杀(shā)入(rù)前十。同时榜单(dān)中还有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其(qí)当(dāng)季还(hái)小幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上海(hǎi)区(qū)域性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产则是主要布局在(zài)深圳的地产公(gōng)司，一季报(bào)交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的(de)净(jìng)利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位(wèi)，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增(zēng)强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴(xīng)证全球基金相关(guān)人(rén)士(shì)分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更(gèng)为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机(jī)获(huò)取低(dī)成(chéng)本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大(dà)好(hǎo)机(jī)会。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地产行业的结(jié)构性机(jī)会依然存(cún)在(zài)，少部分公司尤(yóu)其是(shì)央企占据(jù)显著优势，其(qí)主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优质的(de)开发资(zī)源和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问题，市(shì)场对民营房开企业(yè)的(de)资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮(lún)行业出(chū)清(qīng)的过程中，央(yāng)国(guó)企(qǐ)相较(jiào)于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角度(dù)从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于(yú)集中度提升后，行业进入高(gāo)质(zhì)量发展阶(jiē)段，具(jù)备较快速发(fā)展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业(yè)自身资产的质量(liàng)好、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创(chuàng)造持(chí)续现(xiàn)金(jīn)流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低，行业(yè)内部将出现分化(huà)，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提升(shēng)的头部公司(sī)。”星石投资首席研(yán)究(jiū)官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一(yī)季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是(shì)较大增速的增长。而(ér)这些公司(sī)也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业(yè)仍在持续(xù)性地(dì)拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投(tóu)资的(de)驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢复(fù)但(dàn)仍处(chù)于(yú)调整的(de)过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同(tóng)时(shí)也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些(xiē)不确(què)定性。其(qí)实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下(xià)掉。除了(le)杭州、成都(dōu)等极个别城(chéng)市四月(yuè)环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包(bāo)括北(běi)京、上海在内的(de)绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及(jí)市(shì)场的去(qù)库存(cún)压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了(le)半年报(bào)冲(chōng)业(yè)绩出现市场的短期反弹外的一(yī)个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房(fáng)地产以(yǐ)及其上下游产业(yè)链的复苏速(sù)度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们(men)要多(duō)给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游(yóu)就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行(xíng)好得多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个(gè)行业的弱(ruò)复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的(de)基本面不断地凸显出(微信二维码收款限额是多少，个人收款码一天可以收多少笔chū)来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股仅为(wèi)举例分(fēn)析(xī)，不做买卖推荐(jiàn)。）

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