文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国(guó)住房和城乡建设(shè)工(gōng)作会议提出(chū)“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安徽(huī)、河南、四(sì)川(chuān)、广东等地明确(què)表态(tài)，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对(duì)购房者(zhě)的(de)不(bù)公平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没(méi)实力(lì)的别(bié)建了，不能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时代步入高质量(liàng)发展阶(jiē)段的必然(rán)趋势，也(yě)是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当然二次(cì)房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地(dì)产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实(shí)现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要(yào)取(qǔ)消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房者(zhě)非常(cháng)不公平，比如，交房等待(dài)期(qī)一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房(fáng)住不炒精(jīng)神、有助于(yú)保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一(yī)举多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外(wài)什么情况？简单科普一下(xià)：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售(shòu)制度(dù)。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格(gé)的监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项目获(huò)得政府批准后(hòu)才可以开始销(xiāo)售，买家在购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)后并非像中国一样在支付完(wán)首付款后从银行一(yī)次性贷款支付(fù)剩余全部(bù)房(fáng)款，而是根据开(kāi)发(fā)商工程进度在完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预(yù)售制度是(shì)需(xū)要严格的资金监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及违约(yuē)处罚措施(shī)作为保障的(de)，如(rú)果没有这些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触(chù)发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不如借机(jī)取消预售(shòu)制度，以后改为现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预(yù)售制度有助(zhù)于降(jiàng)负(fù)债(zhài)降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当然(rán)这(zhè)需(xū)要(yào)配套房企债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场信心(xīn)和(hé)房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最(zuì)实(shí)质的(de)保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是(shì)向(xiàng)善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预售制(zhì)、实施(shī)现房(fáng)销售是实现老百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业(yè)健(jiàn)康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳(wěn)楼市(shì)、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持(chí)当期(qī)三好生(shēng)、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中心(xīn)参与财税改革方案研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过长期(qī)系统(tǒng)的专项研究。（参(cān)考后(hòu)来形(xíng)成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大(dà)、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人(rén)栖身于木屋或者(zhě)其(qí)他临时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是(shì)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租(zū)资(zī)金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针对这一系列问题(tí)，不(bù)少(shǎo)地(dì)产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这(zhè)模式一经推(tuī)行(xíng)，购买(mǎi)楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发(fā)商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的(de)基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了(le)分(fēn)层出(chū)售、还印发售楼说明(míng)书，上(shàng)有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价(jià)格(gé)、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形式(shì)，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决(jué)了制造商的(de)资(zī)金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式(shì)成为(wèi)当时中国香港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高(gāo)效率地解(jiě)决(jué)了核心的住房供不应求的问题(tí)，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式(shì)推动了中国香港楼(lóu)市(shì)几十年繁(fán)荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断(duàn)完(wán)善(shàn)、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼(lóu)盘(pán)因(yīn)建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要(yào)求开(kāi)发商在(zài)预(yù)售前，确保地价款已经全(quán)部支付，还要(yào)证(zhèng)明(míng)自身有资金(jīn)等(děng)能力把(bǎ)项目完(wán)成，资金需放入律师(shī)所托(tuō)管，支取(qǔ)时需(xū)律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银(yín)行开(kāi)设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机制，且银行的(de)责(zé)任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行(xíng)将成最大风险方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年代，中国(guó)内地面临住房(fáng)需(xū)求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前期发展工业(yè)化的进(jìn)程大于城市(shì)化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基础等城(chéng)市化配套(tào)问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套(tào)差(chà)等问题，因此福利分房制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠(dié)加房地(dì)产市场面临(lín)商品房的需求量大，而社会缺(quē)少大型房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发(fā)商，商品房供应(yīng)量小的(de)困境(jìng)，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无疑是对(duì)内(nèi)地房地产市场(chǎng)的(de)一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国(guó)香港预售(shòu)商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持国(guó)内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进(jìn)一步深(shēn)化(huà)城(chéng)镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加(jiā)快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住(zhù)房无(wú)偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货(huò)币化(huà)、住房供(gōng)给商品化、社(shè)会(huì)化的住房新体制，从(cóng)计划(huà)经(jīng)济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济(jì)的商品房。房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)采用(yòng)预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解(jiě)决(jué)了房(fáng)企缺少资金(jīn)和开发(fā)时间周(zhōu)期长的两大难(nán)题，开(kāi)发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度(dù)加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人(rén)民银行等(děng)多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作(zuò)用(yòng)推(tuī)动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国(guó)内地的商品房预售制度。预(yù)售制的初(chū)衷是为(wèi)了缓解(jiě)房企(qǐ)资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来说，是指房地(dì)产开发企(qǐ)业将正(zhèng)在(zài)建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付(fù)定金或(huò)房款的行为。区别于(yú)中国香港(gǎng)，在中国内(nèi)地(dì)实践过(guò)程中，商品(pǐn)房预售流程(chéng)为：房(fáng)地(dì)产开发(fā)商办理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买卖(mài)合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房(fáng)者(zhě)需要一(yī)次性(xìng)付(fù)清首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性付清剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发商可能已拿到了(le)全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对(duì)中国内地的开(kāi)发商而言，预售(shòu)制商品房也开(kāi)启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增(zēng)加市(shì)场商品(pǐn)房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预(yù)售制(zhì)在过去20多年对中国(guó)内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)市场的稳(wěn)步发展起到了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民居(jū)住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到基本适居(jū)，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间(jiān)走完(wán)发达国(guó)家几百年城镇化路(lù)程(chéng)。改革开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人(rén)增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成(chéng)区(qū)面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已成为(wèi)中(zhōng)国内地商(shāng)品房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推动了(le)中(zhōng)国内地房地(dì)产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历经二十多(duō)年(nián)长周期繁(fán)荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新(xīn)开(kāi)工(gōng)面积(jī)从(cóng)2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的快速发展，房地(dì)产(chǎn)企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先(xiān)行到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地产带动的(de)上下游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产(chǎn)带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产对金融(róng)、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉动的(de)投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投(tóu)资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款占银(yín)行各项贷款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分(fēn)之一。从(cóng)房地产(chǎn)融(róng)资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中国住房市值测(cè)算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英(yīng)法德(dé)三国合计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住房市(shì)值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值(zhí)与(yǔ)股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值的比例较高，主要是因为住房市(shì)值(zhí)高，以(yǐ)及中国资本(běn)市(shì)场发(fā)育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较(jiào)低，股票(piào)、债券市(shì)值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风险确(què)实存在，当前的(de)负面效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预(yù)售制(zhì)是(shì)对购买者的单(dān)方(fāng)面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另外(wài)，购房者和开发(fā)商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同是两个独立(lì)的(de)合同关系，如果(guǒ)开发商发(fā)生(shēng)违约，购房者(zhě)只能根据购房(fáng)合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需(xū)要(yào)根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业fio2吸氧浓度计算公式中的4是什么意思，氧合指数的计算公式(yè)层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对(duì)行业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层(céng)面看(kàn)，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷(dài)款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场波动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等(děng)一系(xì)列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者签订的(de)预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获(huò)得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能(néng)力或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由银(yín)行承担，银行将面临较大(dà)的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个(gè)字(zì)那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商品房(fáng)预售(shòu)管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房所得(dé)款项(xiàng)应当用于有关的工程(chéng)建(jiàn)设(shè)，商品房预售款监管的具体办法，由(yóu)房地(dì)产管理(lǐ)部门(mén)制(zhì)定(dìng)。但多(duō)年以来(lái)全(quán)国(guó)并没(méi)有统一的预售资(zī)金监(jiān)管规定，各地(dì)实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重(zhòng)点(diǎn)监管资金(jīn)比例(lì)为(wèi)总预售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福(fú)州、合肥(féi)等(děng)城市则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点(diǎn)资(zī)金。而事实是，不少购房(fáng)款未进(jìn)入(rù)监管账(zhàng)户、或(huò)进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么(me)，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时代(dài)的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得(dé)监管账户(hù)拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的(de)资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目(mù)间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆(gān)，这样做提(tí)供了资(zī)金流动(dòng)性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风(fēng)险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要(yào)求(qiú)购房者支付的预付款比例相(xiāng)对较低(dī)，绝大(dà)部分房款在房屋交付(fù)后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式(shì)：预付款一般以定(dìng)金方式支(zhī)付(fù)，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程进度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)提供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在商品房出(chū)现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两种方式，一(yī)是(shì)期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付(fù)的房款。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期(qī)满(mǎn)，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低(dī)首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节(jié)，定金(jīn)比(bǐ)例(lì)一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年(nián)美国(guó)平均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的(de)定金及首付款由(yóu)第三方公证行或(huò)产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担任何责(zé)任(rèn)与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的(de)资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用资金直接(jiē)损害银行利益(yì)，银行有充分(fēn)动机监管开发商(shāng)施工进度。开发商(shāng)在(zài)房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关(guān)部门(mén)经审查后(hòu)发放(fàng)的(de)验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭(píng)证向银行得到购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，房款按建造工(gōng)期进度支付(fù)，按(àn)揭按(àn)工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率(lǜ)，开发商或购(gòu)房(fáng)者可(kě)购买期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前(qián)，购(gòu)房者需支付约2000欧的(de)定金(jīn)并(bìng)进行(xíng)预约公证，签订合(hé)同后定金退还。如(rú)由于(yú)任何(hé)原(yuán)因(yīn)不能购买，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付公证费和土地(dì)交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于购房附加费(fèi)。fio2吸氧浓度计算公式中的4是什么意思，氧合指数的计算公式>

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比例，可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的(de)制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhīfio2吸氧浓度计算公式中的4是什么意思，氧合指数的计算公式)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定(dìng)利率，银行按施工节(jié)奏(zòu)分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购房者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房(fáng)设(shè)计了两种保险，保险(xiǎn)的(de)功能是当房屋出(chū)现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节(jié)内容确(què)认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出现(xiàn)财(cái)务(wù)、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款的方式，但是交房前付款比例(lì)相对(duì)较低，一般会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月(yuè)分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才(cái)能(néng)交付，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国(guó)期(qī)房(fáng)预售(shòu)资(zī)金监管极为严格，资(zī)金也(yě)由(yóu)律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资(zī)金在进入开(kāi)发(fā)商账(zhàng)户(hù)前经过(guò)两道关口，有利(lì)于保障购房(fáng)者(zhě)资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发(fā)商必须完成(chéng)“预售房(fáng)定金保全措(cuò)施”，交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需(xū)返还定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战结束(shù)后由于房屋供给(gěi)严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多次(cì)修订(dìng)，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完(wán)成定金保(bǎo)全措(cuò)施才可预(yù)售。什(shén)么是(shì)定(dìng)金保全措施？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指(zhǐ)定(dìng)保证机构或保险机构签订(dìng)定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的(de)保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书(shū)交付给购房者。除定金外，其(qí)他(tā)预先支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导(dǎo)致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机(jī)构或保证机(jī)构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房(fáng)者即可(kě)向银(yín)行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期(qī)房购(gòu)房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金进银行(xíng)专门项(xiàng)目资金账户，交房(fáng)后(hòu)满1年保修期(qī)后支(zhī)付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一(yī)的选购(gòu)权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后(hòu)需(xū)支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及(jí)印(yìn)花(huā)税，同时购房者向银行(xíng)申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加(jiā)坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细(xì)规定，要求所(suǒ)有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工(gōng)等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按(àn)揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过(guò)程中随(suí)着(zhe)放出贷款的(de)增加而增加(jiā)，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目(mù)资金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提(tí)取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房(fáng)屋(wū)保修期(qī)，此后购(gòu)房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前(qián)房地(dì)产(chǎn)到了(le)政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和(hé)改(gǎi)善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的(de)金融(róng)工(gōng)具支持。另(lìng)一方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加大支持力(lì)度，由(yóu)优质(zhì)房企牵(qiān)头并购重组整个行业(yè)，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效(xiào)机(jī)制。长效机制四(sì)大(dà)关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金(jīn)保护机制(zhì)，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋(wū)交付(fù)阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介入(rù)，为房(fáng)屋重大延(yán)期以及重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余(yú)款支付环(huán)节，建立按(àn)工程进度付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分保护购房(fáng)者的权益。资金(jīn)监(jiān)管环节，引入独立(lì)于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机构，或(huò)由政府相关(guān)部门(mén)直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金挪(nuó)用现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商(shāng)品房(fáng)保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发(fā)商应对房屋质量(liàng)问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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