近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长期投(tóu)资(zī)价值，通过(guò)观测经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情古巴对中国人友好吗，古巴为什么对中国人这么好况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后(hòu)不再(zài)产生现金收益(yì)，特许(xǔ)经营权(quán)分红目前已(yǐ)包(bāo)含了利(lì)润分配和本(běn)金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际(jì)分(fēn)配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占(zhàn)可供分(fēn)配金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收(shōu)益来源为持有期分红收益，以及(jí)基金份额交(jiāo)易价(jià)格的变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施(shī)资(zī)产的经营现金流，投资人通过基金募(mù)集材料和信息披(pī)露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以(yǐ)分析(xī)基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的(de)经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市(shì)场价格变化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为(wèi)基金份额持(chí)有人(rén)实(shí)际获得(dé)的(de)现金收益，对于长期(qī)投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华(huá)平也表示，根据《公开(kāi)募集(jí)基(jī)础设施证(zhèng)券投资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并(bìng)后基(jī)金年度(dù)可分配金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之(zhī)一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二级市场价(jià)格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要(yào)求，分(fēn)红(hóng)类(lèi)似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利息回报(bào)，而(ér)是由可供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的(de)角(jiǎo)度来看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助(zhù)机构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获(huò)取相对于投资(zī)债券相对高的(de)收益性(xìng)，在(zài)有效控制风险的(de)前(qián)提(tí)下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市场对(duì)于未(wèi)来分(fēn)红水平(píng)的预期，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要(yào)股票和债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观经济(jì)的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金(jīn)额(é)完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价(jià)格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资(zī)收益是(shì)影响REITs二级(jí)市场价格(gé)的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人(rén)也(yě)表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施项目的(de)经(jīng)营(yíng)业(yè)绩古巴对中国人友好吗，古巴为什么对中国人这么好(jì)相对经济活力的改善有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调(diào)减金额根(gēn)据单位(wèi)基(jī)金份额的分红(hóng)金额(é)进(jìn)行计算。除权操作是对(duì)分红前后基金份额净(jìng)值变化的修(xiū)正，使投资(zī)人在基金(jīn)分红前后(hòu)均可(kě)以获得公(gōng)平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分(fēn)红(hóng)可(kě)增强(qiáng)投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结合(hé)持有产品(pǐn)的(de)特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金(jī古巴对中国人友好吗，古巴为什么对中国人这么好n)分红(hóng)前提(tí)是(shì)本(běn)金之上的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分红”界定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派的是(shì)本金与增(zēng)值两个部(bù)分，两个部分之间(jiān)的比例是(shì)变(biàn)动(dòng)的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红差异(yì)很大(dà)，大(dà)多(duō)数普通投资者可能把“分派”金额(é)误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到期后基金价(jià)值面临(lín)极大不确(què)定性(xìng)，这是(shì)该(gāi)类(lèi)投(tóu)资者(zhě)应(yīng)该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经(jīng)营权类和产权类(lèi)两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括(kuò)每(měi)年(nián)的(de)现金分红及资产增(zēng)值的收益(yì)，而持(chí)有特许经营类(lèi)产品的收益主要来自项(xiàng)目(mù)每年的(de)现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资(zī)产的分红包括了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也(yě)是(shì)变动(dòng)的(de)，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的(de)类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分(fēn)来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资(zī)产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权(quán)类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投(tóu)资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层资(zī)产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二(èr)级市场(chǎng)价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认(rèn)为，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权(quán)到期后不(bù)再(zài)能产(chǎn)生现金收益，因(yīn)此将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特(tè)点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分(fēn)派率水平。对(duì)于剩余期(qī)限较长的特许经营(yíng)权项目(mù)，即使(shǐ)分派(pài)率相对较(jiào)低，也有足(zú)够年限(xiàn)收回本(běn)金并取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负责人(rén)提醒投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金(jīn)额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价随着分派进(jìn)度逐年下降是(shì)正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩余期(qī)限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目相比(bǐ)，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余(yú)使用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投资(zī)，有机(jī)会进一(yī)步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基础资(zī)产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产投资属性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评(píng)估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金、内部收益(yì)率等指标(biāo)，来观察和(hé)评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在(zài)本(běn)质(zhì)性区(qū)别(bié)。经营活(huó)动产(chǎn)生的现(xiàn)金净(jìng)流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资(zī)产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产生；可供(gōng)分配的现金(jīn)实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进(jìn)行调整，加期初(chū)现(xiàn)金，最终得(dé)到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新选择，投资价值(zhí)体现在(zài)相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对(duì)经营权(quán)类的资产可(kě)以更多关注(zhù)内部收益(yì)率的(de)高低，对产权类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主要(yào)来自底层资(zī)产的经(jīng)营净现金(jīn)流，所(suǒ)以(yǐ)底(dǐ)层(céng)资产运营(yíng)情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投(tóu)资者可综合(hé)考虑(lǜ)原始权益(yì)人(rén)综(zōng)合实力、运营(yíng)管理机(jī)构(gòu)实力、公募基金管理人实力等(děng)多重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接(jiē)连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在发行首年(nián)及次(cì)年的可(kě)供分配金额预(yù)测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金额与募(mù)集材(cái)料中披露预测进(jìn)行比(bǐ)较分析(xī)，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负(fù)责人(rén)也称。

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