文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议(yì)提出(chū)“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不(bù)足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东(dōng)等地明确表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房(fáng)预售制了，用(yòng)你的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的(de)不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保护。98年(nián)房改(gǎi)时(shí)，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房，天经地(dì)义。当(dāng)然二(èr)次(cì)房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效(xiào)机制四(sì)大(dà)关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按(àn)照经济规律办事(shì)，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康(kāng)发(fā)展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了所有(yǒu)商品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，这样(yàng)有助(zhù)于落实(shí)中(zhōng)央房住(zhù)不炒(chǎo)精(jīng)神(shén)、有助于保障购房(fáng)老百姓权(quán)益、有助(zhù)于(yú)房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情况(kuàng)？简单科(kē)普一下：商品房预售(shòu)最(zuì)早源于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房，是一(yī)种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商(shāng)品(pǐn)房预售制度(dù)。其实，当前(qián)世(shì)界不少国家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点来(lái)了！发达国(guó)家一(yī)般有(yǒu)严格(gé)的监管保障措(cuò)施，开发商在(zài)项目获(huò)得(dé)政府批准后(hòu)才可以(yǐ)开始销售，买家在购买(mǎi)期房后(hòu)并非像(xiàng)中(zhōng)国一(yī)样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工(gōng)程(chéng)进度在(zài)完全交房前进(jìn)行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严(yán)格的资金(jīn)监管(guǎn)、分(fēn)期支付以及违约处罚措施(shī)作为保障(zhàng)的(de)，如果(guǒ)没(méi)有这(zhè)些保(bǎo)障措施，一定会(huì)触发(fā)风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以不如(rú)借(jiè)机(jī)取消(xiāo)预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制(zhì)度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾(wěi)风险甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当然(rán)这(zhè)需(xū)要配套房企债务重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术活(huó)，只要(yào)坚持市(shì)场化改革(gé)，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地(dì)产回归实体经济(jì)和(hé)居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会(huì)长治(zhì)久安(ān)、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当(dāng)前的(de)情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)要(yào)结(jié)合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融(róng)支持(chí)当期三(sān)好(hǎo)生(shēng)、新模式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院(yuàn)发展研究中心(xīn)参与财税改革方(fāng)案研究(jiū)时，对预售制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统(tǒng)的(de)专项研究。（参考后来(lái)形成的(de)专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年(nián)代在中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地(dì)产(chǎn)行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖(qī)身于木(mù)屋或者其他临(lín)时(shí)住(zhù)宅，住房的需(xū)求是(shì)相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国(guó)香(xiāng)港地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这(zhè)一(yī)系列问题，不少地产商开始探(tàn)求新的(de)方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售(shòu)。这模式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量有所增加，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创(chuàng)办(bàn)立(lì)信(xìn)置(zhì)业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务的经验，对(duì)于(yú)商品流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了分层(céng)出售(shòu)、还印发售楼说明(míng)书，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇(yǔ)的(de)地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订(dìng)金，采用(yòng)类似(shì)租金(jīn)的分期(qī)付款(kuǎn)形式，等新楼落成时(shí)，收齐(qí)买家的钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速(sù)了房屋的建造(zào)和(hé)销售(shòu)，也解决了制造商的资金(jīn)问题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中国(guó)香港房地产市(shì)场的一(yī)大(dà)特色，纵(zòng)观(guān)中国香(xiāng)港(gǎng)房地(dì)产市(shì)场的(de)改革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部门不断完善(shàn)、规(guī)范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的(de)一(yī)个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部门(mén)提升了对(duì)于预售(shòu)楼(lóu)花制度的监管，即(jí)要求(qiú)开发商在预售(shòu)前，确保地(dì)价款已经(jīng)全(quán)部支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金(jīn)需放入律师所托(tuō)管(guǎn)，支取(qǔ)时需(xū)律所和(hé)建(jiàn)筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监(jiān)管账户资金，中国(guó)香(xiāng)港要(yào)求(qiú)律师行在银行开设(shè)的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制，且银行的(de)责(zé)任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方(fāng)，后(hòu)续需(xū)自身推动(dòng)项目(mù)完(wán)工。随着监管体系逐步(bù)完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发展工业化的进程大于(yú)城(chéng)市(shì)化进程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基础等(děng)城市化配套(tào)问题，才能进一步(bù)推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的(de)福利分房(fáng)制度，住房市场发(fā)展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分房制度也出(chū)现了(le)分配不公、效率(lǜ)低(dī)、配套差等问题(tí)，因此(cǐ)福利分房制度不再(zài)适用(yòng)于当时的(de)国情。叠加房地(dì)产市场面临(lín)商(shāng)品房的需(xū)求量大，而社会(huì)缺少大型房地(dì)产开发(fā)商(shāng)，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式无疑是(shì)对(duì)内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房(fáng)供给商(shāng)品化、社(shè)会(huì)化(huà)的住房(fáng)新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下的福利(lì)分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地(dì)产市(shì)场采(cǎi)用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了(le)房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发(fā)时间(jiān)周期长的两大难题，开发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动(dòng)开发模式，住房(fáng)供(gōng)应速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银(yín)行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持(chí)购房者，极大作用推(tuī)动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中(zhōng)国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了(le)缓解(jiě)房(fáng)企资金压(yā)力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地产开发(fā)企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预先出售(shòu)给购房者，由(yóu)购房(fáng)者支付(fù)定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实(shí)践(jiàn)过程中，商品房预售(shòu)流(liú)程为：房地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)办理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和(hé)预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付(fù)款，并采用(yòng)银行贷款的(de)形式一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部(bù)购房(fáng)款，这(zhè)点与中(zhōng)国香(xiāng)港的按照工程进度(dù)付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也(yě)开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商品房销售(shòu)的最主(zhǔ)要(yào)方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回(huí)笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加市场商品房供应(yīng)，推动了(le)城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的(de)稳步发展起到(dào)了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决(jué)了(le)房(fáng)地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶段的资金需求(qiú)，也(yě)提高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走(zǒu)完(wán)发达国(guó)家几百年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革开放(fàng)以(yǐ)来(lái)，城镇化进(jìn)程(chéng)进入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的(de)《中国住房存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人(rén)均住房建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已(yǐ)成为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)最主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售(shòu)面(miàn)积占总销售面积(jī)的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动(dòng)了中(zhōng)国内地(dì)房地产行业的(de)发展。中国内地(dì)房(fáng)地(dì)产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积和(hé)销(xiāo)售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也成为(wèi)拉动(dòng)中国(guó)内(nèi)地经济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各(gè)项(xiàng)贷(dài)款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通(tōng)道(dào)业务，占(zhàn)比超过(guò)三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融(róng)存(cún)量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠(qú)道，根据我们的(de)《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美国(guó)的(de)33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值(zhí)占(zhàn)股债房市值的(de)比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债(zhài)房市值的比(bǐ)例较高，主要是因(yīn)为住(zhù)房市值(zhí)高，以及中国资(zī)本市(shì)场发(fā)育尚不(bù)成熟(shú)，直接(jiē)融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实(shí)存(cún)在(zài)，当前的负(fù)面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对(duì)购买者的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等(děng)待期一(yī)般(bān)为两年(nián)，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和(hé)银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关(guān)系，如果开发商发(fā)生(shēng)违约(yuē)，购房者只能根据购(gòu)房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到(dào)下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自(zì)身(shēn)信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营(yíng)不(bù)善，出现资(zī)金(jīn)链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房(fáng)者签订的预(yù)售合(hé)同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如(rú)果(guǒ)购房者(zhě)丧失还款能力或(huò)短期不能(néng)还款等，则风险(xiǎn)完全(quán)由银(yín)行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没(méi)钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售商(shāng)品房所得(dé)款项应(yīng)当用于有(yǒu)关的(de)工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的(de)具(jù)体办法，由房地(dì)产管(guǎn)理部门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来(lái)全国并没有统一的(de)预(yù)售资金监管规(guī)定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长(zhǎng)沙(shā)等(děng)城市重点监管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积或者项(xiàng)目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而(ér)事(shì)实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金(jīn)继续建(jiàn)设(shè)。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户资金如何(hé)被(bèi)挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过(guò)去房地产大开(kāi)发(fā)时代的高周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获得(dé)监管账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度所需(xū)。通过这些方(fāng)式套取的资(zī)金(jīn)，在房企各地(dì)项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成(chéng)一种资(zī)金循环高周转模式，但一定程(chéng)度(dù)上把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预(yù)售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或(huò)预付款保护机(jī)制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购(gòu)房者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分房(fáng)款在房屋(wū)交付后开(k皖d是哪里的车牌号，皖d是哪里的车牌号码āi)始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式(shì)：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或(huò)按工程进度分期(qī)支付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一(yī)般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者(zhě)开(kāi)始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售(shòu)商品房(fáng)提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一(yī)是期房(fáng)由政府(fǔ)或(huò)第三(sān)方验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取得购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。二是开发(fā)商为购房者提供一定(dìng)的(de)保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金(jīn)一定期限(xiàn)内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付比(bǐ)例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在(zài)房屋交付(fù)后通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面(miàn)，美(měi)国(guó)为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用(yòng)资金，购房者的(de)定金(jīn)及首(shǒu)付款由第(dì)三方公(gōng)证行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的(de)信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不(bù)承担(dān)任何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋(wū)建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供(gōng)一定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分(fēn)动机监管开(kāi)发商(shāng)施工(gōng)进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门经(jīng)审(shěn)查(chá)后发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房(fáng)款按建(jiàn)造工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭(jiē)按(àn)工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利(lì)率，开发商或购房者(zhě)可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可预售房屋(wū)。签署购房合同前(qián)，购房者需(xū)支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金(jīn)退还(hái)。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证费(fèi)和(hé)土地(dì)交易税(shuì)，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没(méi)有(yǒu)规定最低首付(fù)比例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也(yě)采取按工期支(zhī)付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般(bān)来说，支付节(jié)点可分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板(bǎn)完(wán)工(gōng)、全部(bù)完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按(àn)施工节(jié)奏分多次(cì)发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使(shǐ)用期限，期(qī)限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)针对(duì)期房设计(jì)了两(liǎng)种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是(shì)当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司(sī)负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或(huò)购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师严(yán)格(gé)监管。

　　订立(lì)合(hé)同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟(gōu)通期(qī)房(fáng)交易中的(de)房(fáng)产、资金、合同等各个环(huán)节，各环(huán)节内容确认无误后签(qiān)订首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当(dāng)开发(fā)商出现财务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房前付款比(bǐ)例相对(duì)较低，一般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节(jié)，英国(guó)规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司(sī)的检验(yàn)验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期(qī)房(fáng)预售资(zī)金监管极(jí)为严格，资金也由(yóu)律师监管，在(zài)确认工(gōng)程进(jìn)度、支(zhī)付相关(guān)款项(xiàng)过程中，由(yóu)买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商(shāng)，即资金在进(jìn)入开发(fā)商账户前经过(guò)两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本(běn)期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必(bì)须完成“预售(shòu)房(fáng)定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例(lì)不(bù)超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返还(hái)定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供(gōng)给严(yán)重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白(bái)，社会(huì)上“一房(fáng)二(èr)卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前是唯一(yī)一部(bù)规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物(wù)取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日元的部(bù)分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商必须(xū)完成定金保(bǎo)全措施才可预(yù)售。什么(me)是(shì)定金保全(quán)措施？即买卖双方签订(dìng)购(gòu)房合同时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机(jī)构或保险机(jī)构签订定(dìng)金保证委(wěi)托合同，设置(zhì)购房者(zhě)定金的(de)保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明(míng)书向(xiàng)金(jīn)融机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购房(fáng)者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房(fáng)前只需支付最(zuì)多不超20％的(de)定金(jīn)，签(qiān)订购房合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余(yú)房款(kuǎn)在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期(qī)房(fáng)购(gòu)房(fáng)者违约可(kě)返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例20％，余款按(àn)工(gōng)程进度支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需(xū)支付(fù)15％的首付及印花(huā)税，同时购(gòu)房者向银行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加坡期(qī)房同样采取按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做了统一详细规定(dìng)，要求所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支(zhī)付节点(diǎn)一般为(wèi)合同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供(gōng)在此过程中随着(zhe)放出贷款的(de)增(zēng)加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房(fáng)者的(de)订金与付(fù)款会存入银行专门的项目资金账户(hù)，账户(hù)资金提(tí)取须与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年(nián)的(de)房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前房地产到了政策(cè)出手临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大(dà)对刚需和改善(shàn)型(xíng)需(xū)求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保(bǎo)民生，给(gěi)予强(qiáng)有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在皖d是哪里的车牌号，皖d是哪里的车牌号码起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民营(yíng)企业(yè)，加大(dà)支持(chí)力度(dù)，由优质(zhì)房企牵头并购重(zhòng)组整个行业(yè)，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计(jì)形势(shì)复(fù)杂(zá)性和人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效机制(zhì)四大(dà)关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约(yuē)后定(dìng)金保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支付定金(jīn)冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的(de)保障。余款支(zhī)付环节，建立按(àn)工程进度付款机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房(fáng)者(zhě)的(de)权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或(huò)由政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关部门(mén)直接(jiē)监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负(fù)责、免费(fèi)维修，购(gòu)房(fáng)者在(zài)保修(xiū)期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众的最(zuì)根本(běn)最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。

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