导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中(zhōng)国房地(dì)产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住(zhù)宅销售面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持续(xù)低景气(qì)，有(yǒu)关中国(guó)地产是否过(guò)剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘(lí)清(qīng)中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲(xuàn)染中国地产存(cún)量(liàng)极度过剩，事实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披(pī)露(lù)全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数(shù)据显示城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比不到(dào)一成，其中(zhōng)还包括(kuò)大量城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等(děng)，因(yīn)此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不(bù)是人均一间房(fáng)所能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关。中国的(de)人均住宅(zhái)间数较发达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同(tóng)样武警能打过特警吗(yàng)不意(yì)味着中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇(zhèn)居民户(hù)均1套房，其中每户持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家(jiā)庭户均住(zhù)宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商品住宅(zhái)套数(shù)、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若期房顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因(yīn)为户均(jūn)一套房无法满足流动(dòng)人(rén)口(kǒu)的租赁和置业(yè)需求。全国总(zǒng)人口的近三成(chéng)都是流动(dòng)人口，流动人口会选择在大(dà)城(chéng)市(shì)租(zū)房(fáng)挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从(cóng)而(ér)产生(shēng)了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)四大(dà)新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比(bǐ)不(bù)断增(zēng)加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来(lái)新(xīn)户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁(qiān)入城市的新(xīn)增住宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达(dá)国家有着不小差距(jù)，“住上更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求正(zhèng)在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是(shì)过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基(jī)石(shí)。那么当下(xià)房地产大分化时(shí)代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将体现在不同能(néng)级城市之间，不(bù)同区(qū)域板块之间，不(bù)同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各(gè)大(dà)城市二手房挂牌(pái)量突然激(jī)增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是(shì)供(gōng)给过剩，还(hái)是供需平(píng)衡，或是(shì)仍然存在不足？可(kě)惜(xī)由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测(cè)算(suàn)出(chū)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回(huí)答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产(chǎn)市(shì)场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中国户均(jūn)拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害(hài)综(zōng)合风险普(pǔ)查工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人(rén)对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全(quán)国近(jìn)6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每(měi)栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人(rén)，住(zhù)宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋(wū)占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计(jì)算(suàn)的城(chéng)镇房(fáng)屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括了大(dà)量(liàng)商(shāng)业(yè)楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医(yī)院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人(rén)口普查数据(jù)公(gōng)布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与房间(jiān)数量有(yǒu)关，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇(zhèn)居民的(de)居(jū)住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施(shī)齐全的(de)住(zhù)宅才(cái)是城(chéng)镇居民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住(zhù)宅、自(zì)建(jiàn)房等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据，并没(méi)有(yǒu)直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直(zhí)接(jiē)公(gōng)布，一是每年(nián)商品住宅销售套(tào)数(shù)（统计(jì)局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确(què)统计。我们利用(yòng)既有统计数(shù)据，大致测算得到(dào)中国(guó)存量(liàng)房地产套(tào)数，并(bìng)进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民(mín)户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期(qī)房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本(běn)文去除商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数里的期房销售，得(dé)到(dào)商(shāng)品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显示(shì)中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)的(de)住宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继(jì)承(chéng)或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住(zh武警能打过特警吗ù)宅和(hé)购(gòu)买二手房都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁(lìn)其他住(zhù)宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的实际(jì)变(biàn)化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期(qī)房(fáng)，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套房的三点含(hán)义

　　既(jì)然城(chéng)镇居(jū)民已经达(dá)到了户(hù)均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不意(yì)味(wèi)着(zhe)住宅(zhái)市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅(zhái)来(lái)满足因(yīn)人口流动(dòng)、居民(mín)换(huàn)房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和(hé)日(rì)本的住宅套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一套房，就会造(zào)成(chéng)人口净流(liú)入地的住宅市(shì)场供(gōng)不(bù)应求(qiú)，造成(chéng)房价或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及(jí)南(nán)京工作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高(gāo)房(fáng)价(jià)迫(pò)使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据(jù)两套(tào)房(fáng)，在高房价的大城市租(zū)赁一套(tào)房(fáng)，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来(lái)了很大的不便(biàn)和安全(quán)隐患，并且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的老旧(jiù)住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭(tíng)住宅为一(yī)居室和二居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城市家庭(tíng)住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地(dì)产的需(xū)求(qiú)驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年(nián)间农(nóng)民(mín)带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积小于均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在(zài)困难(nán)，若(ruò)按(àn)这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去除(chú)公摊面积后(hòu)，中国的(de)人(rén)均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口，所需(xū)要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得(dé)到(dào)中国(guó)城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看(kàn)似已(yǐ)经户户有房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅需求主要来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数增多，新户(hù)购房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭户均人口(kǒu)数(shù)不断下降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示(shì)城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户(hù)的占(zhàn)比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继续延(yán)续，导致户数会因户(hù)均人口规模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济(jì)发展(zhǎn)带(dài)来(lái)的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，资源和(hé)生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市流(liú)入，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人(rén)口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性(xìng)需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建最(zuì)多。自(zì)建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅减少了(le)1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭(tíng)购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二(èr)手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济(jì)适(shì)用房(fáng)和其他(tā)分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村(cūn)和(hé)旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅的占比势(shì)必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质量低(dī)、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居(jū)生活的(de)环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会议明确(què)指出支持住宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因素(sù)，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平(píng)有(yǒu)着密切正向联系。随(suí)着经(jīng)济(jì)发(fā)展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的(de)供(gōng)需冲突。房(fáng)地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，这种分化(huà)不单局限于城市(shì)能级(jí)之间差异(yì)，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此(cǐ)可能存(cún)在(zài)统计偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超(chāo)预期。

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