5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为代表(biǎo)的(de)机(jī)构对于(yú)这一板(bǎn)块已经在悄然布(bù)局。数据显示(shì)，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方(fāng)国企央企(qǐ)获(huò)得增持(chí)，持仓数(shù)量占(zhàn)流(liú)通股(gǔ)比重增幅五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业(yè)标(biāo)的(de)市值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公司(sī)市值在股(gǔ)票资(zī)产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(y压缩面膜和普通面膜哪个好，牛奶泡压缩面膜可以天天用吗ī)数值更(gèng)是(shì)进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了(le)三(sān)年来的首次回升，年(nián)底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的持股比例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在今年一季度得(dé)以延续(xù)。数据统计显示(shì)，公募(mù)重(zhòng)仓持有房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个股(gǔ)分别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市(shì)值占板块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募(mù)对(duì)于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇(huì)总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板(bǎn)块排(pái)名最高的是保利(lì)发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科(kē)A排(pái)在第96位。对比去(qù)年四季报，变(biàn)化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地集团退出(chū)百大之列(liè)。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至(zhì)机构(gòu)持(chí)仓(cāng)上还需(xū)要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分化时代(dài)，一二线城(chéng)市好(hǎo)于(yú)三四线城市(shì)。而(ér)映(yìng)射到(dào)二级(jí)市场投资上(shàng)，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按(àn)照产(chǎn)业周(zhōu)期(qī)来分类，包括房(fáng)地(dì)产等几类行业在盖(压缩面膜和普通面膜哪个好，牛奶泡压缩面膜可以天天用吗gài)特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认(rèn)知上没有什么投资机(jī)会的(de)。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发生了更大(dà)的(de)变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光(guāng)是(shì)居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿(yì)平方米。需(xū)求端还(hái)需(xū)要有一定(dìng)的政(zhèng)策出(chū)来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研究员(yuán)吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至今日(rì)，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元的(de)销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业(yè)高(gāo)增的时代已经过(guò)去(qù)，未来行业的需(xū)求或将(jiāng)回落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容易(yì)出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入(rù)到供给侧(cè)出清的过程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但不代表(biǎo)没(méi)有投(tóu)资机会(huì)，机(jī)会在于城市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这样的认识转变(biàn)，精耕(gēng)细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)“风物(wù)长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质(zhì)区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计(jì)申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的(de)股中，本月以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的(de)公(gōng)司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排(pái)名第一(yī)的(de)上实发展，五一假(jiǎ)期(qī)归来后日成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交易(yì)日收出涨停。从(cóng)该股的基本(běn)面来(lái)看，上实发展的主(zhǔ)营业务(wù)为房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)与经(jīng)营。公司(sī)的主要产品及(jí)服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入(rù)52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，各类(lèi)机(jī)构都有对其(qí)布(bù)局(jú)的(de)例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括公募(mù)的(de)上(shàng)银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资(zī)产管理公司等都跻(jī)身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排(pái)名第二(èr)的浦东(dōng)金桥也是上海本(běn)地房企，其(qí)第一季度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方(fāng)面(miàn)是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至(zhì)近年来(lái)最高，另(lìng)一方面则是(shì)公司拿地(dì)结算(suàn)持续(xù)性(xìng)向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下(xià)，自然也吸(xī)引了知名机构在(zài)其中持续驻足(zú)。从第一季(jì)度十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知(zhī)名(míng)私募(mù)高毅(yì)邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续第(dì)三个季度他有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是(shì)主(zhǔ)要布局在(zài)深圳(zhèn)的地产公司(sī)，一季报交(jiāo)出的也是(shì)一(yī)份(fèn)报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两只公募(mù)指基首季(jì)新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名(míng)第七位，富(fù)国(guó)中证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降温，优质(zhì)土地供(gōng)给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限(xiàn)于信用问题或(huò)者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本(běn)土地(dì)，龙头房企的(de)拿地力(lì)度(dù)（拿地(dì)金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债(zhài)率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头(tóu)房企的(de)融(róng)资(zī)成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的(de)销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中(zhōng)特(tè)估的(de)浪(làng)潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股或存在(zài)发展的大好机(jī)会(huì)。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势(shì)，其主要又体现为库(kù)存的优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融(róng)资成本，优质的(de)开发资源(yuán)和良好的不动产资(zī)产(chǎn)运营能力的(de)多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于(yú)民(mín)营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资(zī)源(yuán)债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮行业出(chū)清的过程(chéng)中，央(yāng)国企相较于民企来说估值的修复(fù)更(gèng)明显。中特估的角度从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在(zài)于(yú)集中度提升后(hòu)，行(xíng)业进入(rù)高质量发(fā)展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利(lì)和现金流创造能力，以(yǐ)此带(dài)来估值(zhí)中枢(shū)的(de)提(tí)升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业(yè)自身(shēn)资产的质(zhì)量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普(pǔ)涨的(de)概率比较低(dī)，行业内部将出现(xiàn)分(fēn)化(huà)，要关(guān)注将受(shòu)益(yì)于行业(yè)集(jí)中度提升的头部(bù)公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景龙头前途(tú)更为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去(qù)持续(xù)观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是(shì)销售份(fèn)额持续提(tí)升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示(shì)，业(yè)绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去(qù)两三年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半年民(mín)营房企不(bù)怎么投(tóu)资拿(ná)地(dì)之后，国有企业仍(réng)在持续性(xìng)地拿(ná)地，且主要集中(zhōng)在核(hé)心城(chéng)市，投资(zī)力度(dù)较大(dà)。投资的驱(qū)动能够推(tuī)动房(fáng)企销(xiāo)售业(yè)绩的(de)增长，从而(ér)在2023年一季度市(shì)场恢复(fù)但仍(réng)处于调(diào)整的过程(chéng)中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整个(gè)市(shì)场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极(jí)个别(bié)城市(shì)四月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北(běi)京(jīng)、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出(chū)现(xiàn)环比下滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五月的市场表现也不(bù)太乐(lè)观。按照(zhào)现(xiàn)在的经(jīng)济状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能(néng)会出现，到六月(yuè)份房企为了半(bàn)年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季度(dù)、第三季度增长不(bù)确定性的压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房(fáng)地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度(dù)都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产以及上下游就不(bù)是(shì)赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本面(miàn)的钱(qián)。但这(zhè)也意(yì)味着(zhe)，只有极为少数的、做(zuò)得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出(chū)来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本(běn)面不断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为举例分(fēn)析(xī)，不做(zuò)买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 压缩面膜和普通面膜哪个好，牛奶泡压缩面膜可以天天用吗