导读

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是中(zhōng)国(guó)房地产(chǎn)市场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年(nián)商品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地(dì)产持续低(dī)景气，有关中国(guó)地产是否过剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产(chǎn)存(cún)量(liàng)极(jí)度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建部披露全国(guó)有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普(pǔ)查调查数据(jù)显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成(chéng)，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居(jū)民(mín)人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)间数较发达国家还(hái)有很(hěn)大(dà)差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着(zhe)中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其(qí)中(zhōng)每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家庭才(cái)拥有1套(tào)住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国(guó)住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均(jūn)一(yī)套房(fáng)无法(fǎ)满足流(liú)动人口(kǒu)的租赁和置业需求(qiú)。全(quán)国总人口的近三成都是(shì)流动人口，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了额(é)外的(de)住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一套(tào)房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有四大新(xīn)增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规模(mó)缩小，一人户(hù)、两人户占比不断(duàn)增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户(hù)数增(zēng)多。小家庭化(huà)趋势将延续(xù)，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁(qiān)入(rù)城市的(de)新增(zēng)住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破小”住宅的(de)改造势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发达(dá)国家有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求正(zhèng)在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步(bù)入大(dà)分化时(shí)代而(ér)非(fēi)停滞(zhì)身份证号码150开头是哪里的，身份证号150开头的是哪里的期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二(èr)十年是中国(guó)地(dì)产黄金(jīn)发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，这是(shì)过去二(èr)十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么当下房地产(chǎn)大分化(huà)时代(dài)已至(zhì)，大分(fēn)化时代下(xià)地产矛(máo)盾则更多体(tǐ)现在(zài)住(zhù)宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之(zhī)间，不同品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官(guān)方披露(lù)全(quán)国(guó)已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌量突然激(jī)增，引(yǐn)发(fā)一阵(zhèn)二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中(zhōng)国(guó)的(de)房子是否(fǒu)已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)到(dào)底是供(gōng)给过剩(shèng)，还是供(gōng)需(xū)平衡(héng)，或是(shì)仍然(rán)存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公(gōng)布，我们无(wú)法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅(zhái)套(tào)数，回(huí)答(dá)当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来(lái)房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过(guò)剩(shèng)的(de)直观判(pàn)断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然(rán)灾害(hài)综合风险普查(chá)工(gōng)作情况为主题的(de)新闻发布会(huì)上(shàng)，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国(guó)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据(jù)以(yǐ)及(jí)80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋建筑住不(bù)到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院等非住宅。总(zǒng)的(de)算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次(cì)人(rén)口(kǒu)普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看似意味着人(rén)人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与(yǔ)房间(jiān)数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单(dān)从人(rén)均住宅间数不能完(wán)全(quán)反(fǎn)映出城(chéng)镇居民(mín)的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为(wèi)单位购买成(chéng)套住宅(zhái)，一套设施齐全的(de)住宅才(cái)是(shì)城(chéng)镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住(zhù)宅主要分两大类(lèi)，一(yī)类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没有直接(jiē)公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可(kě)以直接公(gōng)布(bù)，一(yī)是每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数(shù)据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主要(yào)用到(dào)上述两(liǎng)组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少，可忽(hū)略不计(jì)。估(gū)算城(chéng)镇居民户(hù)均住(zhù)宅套(tào)数分三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够(gòu)得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能(néng)够得(dé)到(dào)城(chéng)镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅(zhái)存(cún)量到底有多少，目前(qián)缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数(shù)，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含(hán)现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国(guó)的(de)房地产销售以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计销售套(tào)数(shù)里的期房销售，得(dé)到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要(yào)进(jìn)一(yī)步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住(zhù)宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已购期(qī)房会(huì)在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　身份证号码150开头是哪里的，身份证号150开头的是哪里的p>

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达(dá)到了户均一(yī)套(tào)房的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否(fǒu)意味(wèi)着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房(fáng)并(bìng)不(bù)意味着(zhe)住宅市(shì)场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因(yīn)素产(chǎn)生的住宅需求。因(yīn)此，成熟(shú)房地产市场的(de)住(zhù)宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的(de)住(zhù)宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的(de)流动人口在(zài)老(lǎo)家拥(yōng)有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上(shàng)会占(zhàn)据两套房，在(zài)高房(fáng)价的(de)大(dà)城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县(xiàn)城购买一(yī)套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套(tào)房无法满足庞大流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也(yě)就(jiù)是(shì)约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题(tí)，如电(diàn)线老(lǎo)化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了(le)很大的(de)不便(biàn)和安(ān)全隐患，并且(qiě)居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的住宅面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)住宅存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农(nóng)民带房(fáng)进城和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的(de)一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑(zhù)面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅存在(zài)困难(nán)，若按(àn)这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面(miàn)积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊面积后，中(zhōng)国的人(rén)均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户(hù)人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房(fáng)，未来(lái)地产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们(men)测(cè)算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态结构和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决定了中国(guó)未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多(duō)，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人(rén)口(kǒu)数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户(hù)的(de)占(zhàn)比明显(xiǎn)上升，人(rén)口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带(dài)来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生(shēng)产要(yào)素逐步向经济(jì)带(dài)、都市圈中心城(chéng)市流(liú)入，区(qū)域经(jīng)济资源分配的(de)再(zài)集(jí)中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人(rén)口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增(zēng)长主要受益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区(qū)改善性需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建(jiàn)住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和(hé)原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅(zhái)净需求(qiú)增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手房。在(zài)新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)，建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小、质量(liàng)低、基(jī)础设施配套差(chà)、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中(zhōng)小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出(chū)支持住宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数(shù)较其他国(guó)家依(yī)旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正向联系。随着(zhe)经济(jì)发(fā)展水平(píng)的提高，中国的(de)人均住宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十(shí)年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不(bù)足，供需(xū)出现错配，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么未来(lái)将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房(fáng)地产大(dà)分化(huà)时代已至，这种分化(huà)不单(dān)局限(xiàn)于城市能级之(zhī)间差(chà)异(yì)，优质小区和老(lǎo)旧二手房之(zhī)间的(de)差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是针对(duì)住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏(piān)低，其增(zēng)速(sù)可能超预期。

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