5月以(yǐ)来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为代表(biǎo)的(de)机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的总份额均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地(dì)方(fāng)国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代(dài)已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色，但(dàn)公(gōng)募所持房地产公司市值(zhí)在股票(piào)资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步(bù)回(huí)升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎在(zài)今年一季度(dù)得以(yǐ)延续。数据统计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持(chí)有房地产板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股(gǔ)分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓市值(zhí)占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对(duì)于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位上(shàng)看均有退步(bù)，尤其是万(wàn)科最为(wèi)明显；其次(cì)是金地集团(tuán)退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且(qiě)首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到(dào)二级(jí)市场乃至(zhì)机构持仓上还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是(shì)，经(jīng)济圈(quān)判(pàn)断(duàn)房地(dì)产已经进入大分(fēn)化时(shí)代，一二线城市好于三四线城市。而映射(shè)到二级市场投资(zī)上，配(pèi)置房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期(qī)来分(fēn)类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类(lèi)行业在盖特(tè)纳(nà)曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几年特殊(shū)的行情(qíng)里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝等(děng)类似的行(xíng)业也出现了一些(xiē)机会，背(bèi)后(hòu)的(de)逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的(de)变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的上(shàng)海公(gōng)募基金经理指出。

　　不(bù)过也(yě)有公募人(rén)士(shì)持谨慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了(le)15万(wàn)亿元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存(cún)量地产的更新(xīn)，也(yě)有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化(huà)的进程(chéng)，还是人均(jūn)住房面积(jī)（接(jiē)近30平(píng)/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目(mù)前(qián)居民(mín)的杠杆率和(hé)房(fáng)价收(shōu)入(rù)也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业(yè)高增(zēng)的时代(dài)已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容(róng)易(yì)出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题(tí)（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业(yè)需求(qiú多多担待是什么意思 多多担待是敬语吗)见顶回落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代(dài)表没(méi)有投资机会(huì)，机(jī)会(huì)在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投(tóu)资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于(yú)这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房地产板块(kuài)个股(gǔ)，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月以来(lái)实(shí)现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰(qià)好排(pái)名(míng)前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它(tā)们(men)分别(bié)是(shì)上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期(qī)归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及(jí)服务为房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)、房地产租(zū)赁(lìn)、物(wù)业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类机构(gòu)都(dōu)有对其布(bù)局的(de)例子(zi)。以3月31日时的首季十大流(liú)通(tōng)股股东来看， 具体包(bāo)括(kuò)公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产管理公(gōng)司等(děng)都(dōu)跻身(shēn)前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模(mó)大(dà)幅度复苏(sū)。究其(qí)原(yuán)因，一方面是该公司(sī)后(hòu)疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公(gōng)司(sī)拿地结算(suàn)持续(xù)性向好(hǎo)，从数字(zì)上(shàng)看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下(xià)，自然也(yě)吸(xī)引了知名(míng)机构在(zài)其中持(chí)续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是(shì)连续第三个季(jì)度他有的两只产品杀(shā)入前十。同时(shí)榜单中还(hái)有(yǒu)一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区(qū)域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布(bù)局(jú)在深圳(zhèn)的地产公司(sī)，一季报交出的也(yě)是一(yī)份报喜的成绩(jì)单(dān)：首(shǒu)季公司(sī)实现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的(de)净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只公募指基(jī)首季(jì)新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位，富(fù)国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外(wài)联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相(xiāng)关人(rén)士分(fēn)析：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头的价(jià)值更为笃(dǔ)定突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质(zhì)土(tǔ)地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本(běn)不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的(de)销售，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮(cháo)下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的(de)结构性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主要(yào)又体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段表现出较低的(de)融资(zī)成本，优质的开发资(zī)源(yuán)和良好的(de)不动(dòng)产(chǎn)资产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地(多多担待是什么意思 多多担待是敬语吗dì)产(chǎn)公司也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减值(zhí)、土地资(zī)源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房(fáng)开企业(yè)的资产会有更多(duō)担(dān)忧和质疑(yí)，所以在(zài)这一轮(lún)行业出清的(de)过程中(zhōng)，央国(guó)企(qǐ)相较于民(mín)企来说估(gū)值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中特(tè)估(gū)的角度(dù)从中长(zhǎng)期的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且可预期(qī)的(de)盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注(zhù)估值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中(zhōng)行业(yè)普涨(zhǎng)的概率比较低，行(xíng)业内部(bù)将出现分化(huà)，要关注将受(shòu)益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话(huà)，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过(guò)国投(tóu)瑞银(yín)基(jī)金(jīn)投(tóu)资(zī)部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地去持续观(guān)察国企(qǐ)央企在三个方面是否可(kě)以维持，首先(xiān)是(shì)融资成(chéng)本保(bǎo)持低位(wèi)，其(qí)次是销(xiāo)售份额(é)持续提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一(yī)季(jì)报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大(dà)增速的增长。而这些公司也(yě)是(shì)机构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产业内人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年(nián)民营房企不怎么(me)投资拿(ná)地之后(hòu)，国有企业仍(réng)在(zài)持续性(xìng)地拿地，且主要集中在(zài)核心(xīn)城市，投资(zī)力(lì)度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过(guò)程中，能够保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市(shì)场从四月份开(kāi)始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城(chéng)市四月(yuè)环比三月(yuè)相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数(shù)城市都出现环比(bǐ)下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的(de)经济状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现(xiàn)，到(dào)六(liù)月份(fèn)房(fáng)企为了半(bàn)年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长不(bù)确定性的(de)压力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下(xià)游产业链(liàn)的复苏速度(dù)都比想象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就(jiù)不(bù)是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本(běn)面的钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐(nài)心地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提及(jí)个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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