万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让(ràng)这个位(wèi)于北(běi)京海淀的(de)豪宅被全国(guó)知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受到舆(yú)论(lùn)关(guān)注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人(rén)被中国(guó)信(xìn)达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得(dé)不(bù)将(jiāng)中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房(fáng)子早(zǎo)已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入房产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看(kàn)到(dào)这(zhè)些(xiē)业主的维权信息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们(men)的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这(zhè)个位(wèi)于(yú)海(hǎi)淀核心区(qū)位，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架(jià)了(le)“北(běi)京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司(sī)不良债权转让项目(mù)”，债权(quán)总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该项目(mù)的(de)抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良债权转让项(xiàng)目(mù)的处置主体是中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中国信达(dá)北分(fēn)），处(chù)置的是(shì)对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公(gōng)司是(shì)共(gòng)同债务人。目(mù)前，该项目已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这(zhè)就(jiù)是一(yī)起中(zhōng)国信达北分讨债的(de)故事(shì)，但实际上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属实，说(shuō)明这(zhè)些房子实际上(shàng)都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页(yè)面上又(yòu)注(zhù)明这75套房子是“未出(chū)售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房子(zi)根本没有网签，也没有(yǒu)房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财经的报道(dào)证(zhèng)实了(le)上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把(bǎ)这75套房(fáng)子抵押出去，现在(zài)还没资金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学(xué)区房(fáng)，万柳书(shū)院的业主基(jī)本都(dōu)是北京的高端人(rén)士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬也(yě)是万柳书院的业(yè)主。另据(jù)地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支付(fù)价款并实(shí)际占(zhàn)有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良(liáng)债(zhài)权回本的愿望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主中国(guó)信达(dá)。

　　根据相关法律规(guī)定，民事(shì)执行中(zhōng)，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户手续的，如果业(yè)主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执行(xíng)异议(yì)申请，请求法院解除查封，同时可以联合(hé)起诉开发(fā)商(shāng)，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并(bìng)承(chéng)担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民法院(yuàn)报(bào)公布《最高人民法院关于商品房消费者权(quán)利保(bǎo)护问题的批复》，以(yǐ)司(sī)法(fǎ)解(jiě)释的方式(shì)明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以(yǐ)居住(zhù)为目(mù)的购买房屋并已支付(fù)全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优(yōu)先于建设工程价款优(yōu)先(xiān)受偿权(quán)、抵押权以(yǐ)及其他(tā)债权的，人民(mín)法院应当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部分(fēn)价款的商(shāng)品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际(jì)支付(fù)剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的(de)这75套房(fáng)子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债权(quán)公司中(zhōng)国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到(dào)金谷信托(tuō)踩雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择(zé)退出(chū)了赫华(huá)恒(héng)瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限责任公司(sī)成为了唯一股东(dōng)，后者由中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有很大规(guī)模，也没有很高的(de)国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作(zuò)为中赫集(jí)团进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成(chéng)为(wèi)当时京城最贵(guì)的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科(kē)等大型知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书(shū)院就(jiù)以(yǐ)神秘高端(duān)的姿(zī)态杀(shā)入(rù)市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来(lái)的五(wǔ)米高墙，还(hái)是(shì)每棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还是每(měi)平米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶(dǐng)儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看(kàn)出其在北京(jīng)豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年(nián)末上市的(de)它，对手(shǒu)是当时有(yǒu)名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现(xiàn)如(rú)今，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米(mǐ)的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明(míng)万(wàn)柳书院虽然(rán)已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发的豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商(shāng)业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京(jīng)城最贵的房，拿北(běi)京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光(guāng)环(huán)的背后(hòu)，这个地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却(què)多次成为(wèi)被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确(què)定义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖出背后的中(zhōng)赫(hè)集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始(shǐ)了(le)多(duō)元化转型，但转型之(zhī)路并不好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业(yè)务(wù)，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参(cān)股国安(ān)足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此(cǐ)拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北(běi)京(jīng)国安的估值(zhí)一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人也许会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控(kòng)人周金辉夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份质押陆续(xù)质押，据(jù)企查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质(zhì)记录。质权人(rén)包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北(běi)京国(guó)安的时间完全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的(de)经营状况没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足(zú)球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团(tuán)和周(zhōu)金(jīn)辉(huī)夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国(guó)安(ān)和中(zhōng)赫(hè)的经营状(zhuàng)况却(què)持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集(jí)团(tuán)被5次(cì)列被执(zhí)行(xíng)人，执行标的高(gāo)达11亿，北(běi)京国(guó)安也3次(cì)与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东(dōng)周金(jīn)辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因(yīn)为履行(xíng)能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书(shū)确(què)定义务，上(shàng)述被执行(xíng)人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国安，目(mù)前幸免于难。不过(guò)在(zài)实(shí)控人(rén)都(dōu)成(chéng)为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北(běi)京国安，又(yòu)如何能独善(shàn)其身？

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