近两(liǎng)年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长期(qī)投资价(jià)值，通(tōng)过观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投资者注意，与产权(quán)类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再产生现金收益(yì)，特许经营(yíng)权分(fēn)红目前已包含了利润分配和本金(jīn)的(de)归还(hái)，在(zài)选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型(xíng)和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人对(duì)此表示(shì)，投资(zī)公募REITs的主要(yào)收(shōu)益来(lái)源为持(chí)有期分(fēn)红收益，以及基金份(fèn)额交易价(jià)格的变(biàn)化。基金份(fèn)额二级市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市(shì)场因素(sù)的(de)综合影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基(jī)金(jīn)分(fēn)红预期(qī)则更(gèng)有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来(lái)自基础设施(shī)资产(chǎn)的经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集(jí)材料和信息披露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营(yíng)业绩(jì)，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额(é)二级(jí)市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人实际获(huò)得的现金收益，对(duì)于(yú)长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关(guān)负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华平也(yě)表示，根(gēn)据《公开募集基(jī)础设施证券投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金(jīn)年度(dù)可分配金额(é)以现(xiàn)金形式分配给投(tóu)资(zī)者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市场价(jià)格(gé)反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于(yú)债券的(de)固定(dìng)利息回报，而是由(yóu)可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的角度(dù)来看，一(yī)方(fāng)面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获取相对(duì)于投资债券相(xiāng)对高(gāo)的收益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起(qǐ)到(dào)投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收益(yì)“落(luò)袋(dài)为安”外，市(shì)场(chǎng)对(duì)于(yú)未来分红水平(píng)的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二(èr)级市场价格走势的关(guān)键(jiàn)因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二(èr)级(jí)市场表现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和债(zhài)券(quàn)宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部分产品受宏(hóng)观经济(jì)的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不(bù)达预期，一(yī)定程度上影(yǐng)响了公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的价格波(bō)动受多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二(èr)级(jí)市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券(quàn)回归的过程(chéng)；另一(yī)方面(miàn)，基础设施(shī)项目(mù)的(de)经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将(jiāng)对(duì)基(jī)金份(fèn)额的(de)开(kāi)盘指导价(jià)做调减处(chù)理(lǐ)，调减金额根据单位(wèi)基金份额(é)的分(fēn)红(hóng)金额(é)进(jìn)行计算。除权操作(zuò)是(shì)对分(fēn)红前后基(jī)金份额净值变化的修正，使投资人在基(jī)金分红前后均(jūn)可以获得公平的投资机会。人类的菊花能扩大到多少，人类的菊花是什么>

　　“分红可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期(qī)投资的信心，同时(shí)需结(jié)合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红包括(kuò)利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本金(jīn)之(zhī)上(shàng)的增值(zhí)部(bù)分不同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派(pài)”更为(wèi)准确，分派的(de)是本(běn)金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与现有公募基(jī)金分红差异很大，大多数(shù)人类的菊花能扩大到多少，人类的菊花是什么普通(tōng)投资者(zhě)可(kě)能把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该(gāi)注(zhù)意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权类(lèi)和产(chǎn)权类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品(pǐn)的收益(yì)主要(yào)包括每年(nián)的(de)现金(jīn)分(fēn)红(hóng)及资产(chǎn)增(zēng)值的收益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营类产品的收益主要(yào)来(lái)自项目每年的现金分红。其(qí)中，特(tè)许经(jīng)营权类资产的(de)分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是(shì)变动的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基(jī)金也表(biǎo)示，从细分来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层资产属性不(bù)同而(ér)形成区(qū)别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权(quán)类的(de)公(gōng)募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价(jià)值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属(shǔ)性，对所选择产品(pǐn)的二级市(shì)场价(jià)格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也(yě)认(rèn)为，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营项目(mù)在经营权到期后不再(zài)能产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经(jīng)营期限较短的特(tè)许经营项目(mù)，通常(cháng)具(jù)备更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期限(xiàn)较长的特(tè)许经营权项目，即(jí)使分派率相对(duì)较低，也(yě)有足(zú)够年(nián)限收回本金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基(jī)金该负(fù)责人提醒投资(zī)者(zhě)注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下(xià)，基金份额单价随着(zhe)分派(pài)进(jìn)度逐(zhú)年下降是正常现(xiàn)象，投资(zī)特许经营权REITs的收(shōu)益来自(zì)项目剩(shèng)余期(qī)限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比(bǐ)，产权(quán)类项目(mù)的土地或(huò)建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期(qī)后(hòu)通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会进一(yī)步延(yán)长经(jīng)营期(qī)限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产(chǎn)的估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产投资属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多(duō)位业内人(rén)士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资(zī)者(zhě)可以观测经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)、内部(bù)收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目(mù)底层资产(chǎn)的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标(biāo)有两个(gè)：一是年(nián)报中披露的经营活动(dòng)现金流(liú)，二是(shì)可供分配现金，二者存(cún)在本质(zhì)性区别。经营(yíng)活动产(chǎn)生的现(xiàn)金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的(de)现金流，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供分配的现金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利润表的项(xiàng)目(mù)进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现在(zài)相对股债(zhài)市(shì)场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对经(jīng)营权(quán)类的资产可以更(gèng)多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权(quán)类的资产更多(duō)关注(zhù)分(fēn)派(pài)率(lǜ)高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的经(jīng)营净现(xiàn)金流(liú)，所(suǒ)以底层(céng)资产运(yùn)营情况直接影响投(tóu)资(zī)回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权(quán)益人综(zōng)合实力、运营(yíng)管理机构(gòu)实(shí)力、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来(lái)选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分(fēn)红交易带来(lái)的短期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关(guān)注有基(jī)本面(miàn)支撑、填权(quán)效(xiào)应相对明显、同时(shí)分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额(é)预测(cè)。投资(zī)者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实(shí)际(人类的菊花能扩大到多少，人类的菊花是什么jì)分(fēn)红(hóng)金额与(yǔ)募集(jí)材(cái)料(liào)中披(pī)露预测进行(xíng)比较分析(xī)，结合经(jīng)济及市(shì)场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负(fù)责人也(yě)称。

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