近两(liǎng)年(nián)火爆(bào)的创新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过(guò)观(guān)测经营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特(tè)许经营权分红目前已包(bāo)含(hán)了利(lì)润分(fēn)配和本金的(de)归还，在(zài)选(xuǎn)择(zé)投资标的时应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况(kuàng)尚未公布(bù)。整(zhěng)体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资(zī)公募(mù)REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为持有期分红收(shōu)益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基金份(fèn)额二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格受到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易(yì)引起波动。与此相比，基(jī)金分红预(yù)期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施(shī)资产的经营(yíng)现金(jīn)流(liú)，投资(zī)人(rén)通过(guò)基金募集材(cái)料和信(xìn)息披露(lù)文件(jiàn)，结合行业及市(shì)场情(qíng)况，可(kě)以分(fēn)析基础设施项目的(de)经营业(yè)绩，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变化导致(zhì)的(de)浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额(é)持(chí)有人实(shí)际获得(dé)的现金收(shōu)益，对于(yú)长期(qī)投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负(fù)责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形式分配(pèi)给投资(zī)者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资(zī)角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股(gǔ)性(xìng)”和(hé)“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反(fǎn)映这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的(de)一(yī)面，分红体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求，分红(hóng)类似(shì)于债券派息，但不(bù)等同于债券的固定利息回报(bào)，而是由(yóu)可供分配(pèi)现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的投资品类，为资(zī)产配置多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具有较强的(de)配置(zhì)价(jià)值(zhí)。另一(yī)方面，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助机构投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能(néng)够通过分红获(huò)取相对(duì)于投资债券相对高(gāo)的收益性(xìng)，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资(zī)产包(bāo)收(shōu)益，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来(lái)分红水平的预(yù)期(qī)，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金额完(wán)成率不达预(yù)期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动(dòng)受多重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市(shì)场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有(yǒu)利于吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济(jì)预期恢(huī)复，一方面市场热(rè)点呈(chéng)现向股票(piào)和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济(jì)活力的改善有(yǒu)一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除(chú)权日，将对(duì)基(jī)金份额的开盘(pán)指导价(jià)做调减处(chù)理，调(diào)减金额根据(jù)单位基金(jīn)份(fèn)额的分(fēn)红金额进行计(jì)算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份(fèn)额净值变化的修(xiū)正，使(shǐ)投资人在(zài)基金分(fēn)红前(qián)后(hòu)均(jūn)可以(yǐ)获得公(gōng)平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特(tè)性，关注二级市场扰动对(duì)整体(tǐ)收益的(de)影响程(chéng)度。”中航基(jī)金相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红(hóng)包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应(yīng)了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内(nèi)人(rén)士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提(tí)是本金之上的增(zēng)值(zhí)部分不同，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两个部(bù)分之(zhī)间的(de)比例(lì)是变动的(de)，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价(jià)值面临极大(dà)不确定性(xìng)，这是(shì)该类投(tóu)资者(zhě)应(yīng)该(gāi)注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两(liǎng)大(dà)资产类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要包括每(měi)年的现(xiàn)金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主要来自项目(mù)每年(nián)的现金分红。其中，特(tè)许经营权类资产的分(fēn)红包括(kuò)了利(lì)润分配和(hé)本金的归还，两者的比率也是变动的，对(duì)特许经营权类资(zī)产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应(yīng)了解公募REITs底层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含(hán)“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产权类的公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更看(kàn)重底层资(zī曼妙是什么意思解释，身姿曼妙是什么意思)产(chǎn)的价值(zhí)增(zēng)值(zhí)，所(suǒ)以(yǐ)相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也认为(wèi)，与产权类项目(mù)相比(曼妙是什么意思解释，身姿曼妙是什么意思bǐ)，特许经营项目在经营权到期(qī)后不(bù)再能产生现金收益，因此将可供分(fēn)配(pèi)金额(é)的分配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目(mù)，通(tōng)常(cháng)具备更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特(tè)许(xǔ)经营权(quán)项(xiàng)目，即使分派率相对较低(dī)，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注意，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权项目的分派金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募(mù)的情(qíng)况下，基金(jīn)份额单价(jià)随(suí)着(zhe)分派进度逐(zhú)年下降是(shì)正常现象(xiàng)，投资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩(shèng)余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目相比(bǐ)，产权(quán)类(lèi)项目(mù)的土(tǔ)地或(huò)建筑的(de)剩(shèng)余(yú)使用年(nián)限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到(dào)期后通过对建筑(zhù)的(de)更新改造或补缴(jiǎo)土地(dì)出让金(jīn)等(děng)追加投资，有机(jī)会进一步延长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营的假设(shè)反映在(zài)基础资产的(de)估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评(píng)估项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人(rén)士(shì)还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可(kě)以(yǐ)观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率(lǜ)等指标，来(lái)观察(chá)和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关(guān)的指标有(yǒu)两个：一(yī)是年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二(èr)是(shì)可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)，二者存在本质(zhì)性区别。经营活(huó)动(dòng)产生的现金净流量是指企(qǐ)业(yè)经营(yíng)、筹资、投资(zī)产生的现金流，基(jī)于企业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金(jīn)实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利(lì)润(rùn)表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得到(dào)的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择(zé)，投资价值体现在相对股债市场独立的资(zī)产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营权类的资产可(kě)以更多(duō)关(guān)注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的(de)资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资(zī)产(chǎn)的(de)经营净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情况直接影响投资回(huí)报，投资者可综合考(kǎo)虑原(yuán)始权益人(rén)综合实(shí)力(lì)、运营管理机(jī)构(gòu)实(shí)力、公募(mù)基金管理人实(shí)力等多(duō)重因素来(lái)选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易带来的(de)短期博(bó)弈机会(huì)仍在，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连回(huí)调，建议投资(zī)者关注有基本面支撑、填(tián)权效应相对(duì)明显、同时分(fēn)红规(guī)模较为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书(shū)均(jūn)会载(zài)明REITs在发行首年(nián)及次(cì)年的(de)可供分配金额预测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额(é)与(yǔ)募集材料中披(pī)露预测(cè)进行比较分析，结(jié)合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础(chǔ)设施(shī)项目的运营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人(rén)也称(chēng)。

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