近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对(duì)此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一(yī)，稳定分红体现出该(gāi)类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通过观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒(xǐng)普通投资(zī)者注(zhù)意，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不(bù)再(zài)产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目(mù)前已包含了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比例(lì)的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配(pèi)金(jīn)额占(zhàn)可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额比例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格的(de)变化。基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格(gé)受到公募(mù)R孙正义为什么是中国姓 孙正义有中国血统吗EITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及(jí)市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分红预期则更有规(guī)律可循。公(gōng)募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自基础设施(shī)资(zī)产的经(jīng)营现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础设(shè)施项目的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分(fēn)红(hóng)作为(wèi)基(jī)金份额持有人实际获得的(de)现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基(jī)金相关负(fù)责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级副总监李华(huá)平也表示，根据(jù)《公开(kāi)募(mù)集基础设施(shī)证券投资(zī)基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基金应(yīng)当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金额(é)以(yǐ)现金形式(shì)分配给投(tóu)资者，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的(de)主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为(wèi)，从投资(zī)角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场(chǎng)价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这(zhè)类产品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分(fēn)红(hóng)类(lèi)似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构(gòu)投(tóu)资者的投资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置(zhì)价值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红能够帮助机构投(t孙正义为什么是中国姓 孙正义有中国血统吗óu)资(zī)者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对(duì)于投资债券(quàn)相对高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控制风险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平(píng)的预(yù)期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的(de)关(guān)键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部分(fēn)产品受宏观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分配金额完(wán)成率不达(dá)预期，一定(dìng)程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的(de)价格波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的(de)分红有(yǒu)利(lì)于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也表示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和债券回归的(de)过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的(de)经营(yíng)业绩相(xiāng)对(duì)经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分红金额进行计算。除权(quán)操作是对(duì)分红(hóng)前(qián)后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以获得公(gōng)平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结(jié)合持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关注二级市场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人(rén)士还(hái)提醒(xǐng)，与现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基(jī)金分(fēn)红前提是本金之上的增值(zhí)部分不同(tóng)，特(tè)许经(jīng)营权REITs基(jī)金运作(zuò)期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增(zēng)值(zhí)两个部分，两(liǎng)个部分之间的(de)比例是变动的，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红差异(yì)很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者可能(néng)把“分派”金额(é)误认(rèn)为是(shì)持续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不(bù)确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要(yào)包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类产品(pǐn)的收益主要(yào)来自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)资(zī)产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归还(hái)，两者的(de)比(bǐ)率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产属性(xìng)不(bù)同而形成区别(bié)。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产权(quán)类的公(gōng)募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层(céng)资产的价(jià)值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在选择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级(jí)市(shì)场价格和分(fēn)红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也(yě)认为，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金额的分配(pèi)理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经(jīng)营(yíng)项目，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期限较长的(de)特许经营权(quán)项(xiàng)目，即使分派率相对(duì)较低(dī)，也有足够年(nián)限(xiàn)收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额(é)单价随着分派(pài)进(jìn)度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生(shēng)的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目(mù)相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限一(yī)般较长，再(zài)加上到期后通(tōng)过(guò)对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机会进一步(bù)延长经(jīng)营期限(xiàn)。这(zhè)种类似永续经(jīng)营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估(gū)值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资(zī)产投资(zī)属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可(kě)以观(guān)测经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金流(liú)、可(kě)供分(fēn)配现金、内部收益率(lǜ)等指标(biāo)，来观察和评估项目(mù)底层(céng)资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一(yī)是年报中披露的(de)经营活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)，二是(shì)可供分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在本(běn)质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基(jī)于企业本身经(jīng)营(yíng)活动(dòng)产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表(biǎo)示(shì)，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置新(xīn)选择，投资价值体现在(zài)相(xiāng)对(duì)股债市场(chǎng)独立的资(zī)产配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多(duō)关注内部收益(yì)率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益(yì)主要来自底(dǐ)层资产的经营净(jìng)现金流(liú)，所以底层资产运(yùn)营情况(kuàng)直接影响投资回(huí)报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实(shí)力、公(gōng)募(mù)基金管理(lǐ)人实力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分(fēn)红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来的(de)短期博弈(yì)机会(huì)仍(réng)在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基(jī)本(běn)面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明(míng)书(shū)均(jūn)会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供(gōng)分配金(jīn)额预测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 孙正义为什么是中国姓 孙正义有中国血统吗