饱受(shòu)争议(yì)的二手房交易(yì)中介费问题，正逐(zhú)渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联合发布了关于规范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意(yì)见提及(jí)，近年来，部分房(fáng)地(dì)产经纪机构(gòu)存在利(lì)用房(fáng)源客源优(yōu)势收取过高(gāo)费(fèi)用、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑收费(fèi)、滥用客户个人信息等问题(tí)，加重交易(yì)当事人(rén)负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加(jiā)强从业主体管理、明(míng)确经纪服(fú)务(wù)内容、合理确定经纪服务收费、严(yán)格实行明码(mǎ)标价(jià)等十方(fāng)面(miàn)，提(tí)出了意见。

　　中原地(dì)产(chǎn)首席分析师张大伟(wěi)称(chēng)，随着城市发展，一(yī)二线城市(shì)二手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北(běi)京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介居(jū)间(jiān)成交，房地产调(diào)控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政策(cè)研(yán)究中心(xīn)首席研究员李宇嘉表示，买房对居(jū)民(mín)来(lái)说属于金额不低的(de)大宗交易，由于二手房交易成(chéng)本(běn)较高、交易周期较长，具有非常强(qiáng)的专业(yè)性，居民往往(wǎng)通过中(zhōng)介来完(wán)成。但很多中介利(lì)用信(xìn)息不(bù)对称等问(wèn)题，将(jiāng)非必要的收费夹带其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居(jū)民造成额外的负担，而且这些服务事项并(bìng)未(wèi)明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程中存(cún)在的“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经(jīng)纪服(fú)务在内(nèi)的相(xiāng)关市场交易(yì)行为及其主体(tǐ)进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主题(tí)。“当下，推进(jìn)这项工作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手房市(shì)场中，历来对房地(dì)产经(jīng)纪服务行(xíng)业关注(zhù)最多的(de)一个话(huà)题，便(biàn)是(shì)房地(dì)产经纪(jì)服务费的(de)问题。

　　张大(dà)伟认为(wèi)，未来相(xiāng)关部门主要监管的重点，将是对房地产经纪服务收费及中介交易(yì)进行规范。

　　在(zài)热点城(chéng)市，二手房(fáng)屋(wū)交易过(guò)程(chéng)中(zhōng)，部分价值不菲(fēi)的房屋(wū)，往往要缴纳一(yī)笔(bǐ)金额不低的(de)中介费。以北京某房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服(fú)务费(fèi)率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中(zhōng)介费约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费上，两部门在(zài)此次意(yì)见中(zhōng)提(tí)及，房地产经纪(jì)机构要合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低的(de)原则实行分档定价(jià)。引导由交易(yì)双(shuāng)方共同承担(dān)经(jīng)纪服务(wù)费用。

　　据(jù)张大(dà)伟介绍，目(mù)前(qián)房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费标准(zhǔn)的(de)最(zuì)早依(yī)据是1995年(nián)国(guó)家计委(wěi)建设(shè)部下发火车站同站换乘30分钟够吗 同站换乘麻烦吗(fā)的《关(guān)于房地产中介服(fú)务收费(fèi)的通知》（971号(hào)文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代理收费，按(àn)成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为火车站同站换乘30分钟够吗 同站换乘麻烦吗例(lì)，目前北京市执行(xíng)的2014年更新后(hòu)的收费标准，即根据这样的(de)规定：“少数特别复(fù)杂的住(zhù)宅买(mǎi)卖经纪服务(wù)，经(jīng)交易各方协商(shāng)同意，可在(zài)规定的收费标准基础上适当(dāng)上浮，上浮(fú)幅(fú)度最高不得(dé)超过10％。”这意(yì)味着，当(dāng)前北京(jīng)二手(shǒu)房中(zhōng)介(jiè)费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精(jīng)神(shén)，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介服务(wù)等57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服务收(shōu)费多少(shǎo)由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实(shí)际收取费用过程(chéng)中，相关监(jiān)管部门(mén)当前并未明确具体的中介费率，中介机构仅需在服务过(guò)程中对(duì)收费标准进行明码标价即可(kě)。而(ér)房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)机构(gòu)在具体(tǐ)收取过(guò)程中，会结合房屋价值及工资(zī)标准(zhǔn)，综合计(jì)算(suàn)出合适的(de)中(zhōng)介费率。”张大伟补充(chōng)道(dào)。

　　对(duì)于明码(mǎ)标价(jià)问(wèn)题，两部(bù)门在此次意见中(zhōng)提及(jí)，房地产(chǎn)经纪机(jī)构应(yīng)当在经营(yíng)门店、网站、客户端等场所或渠道，公示(shì)服务(wù)项目、服务内容和收费(fèi)标准，不得(dé)混合标价(jià)和捆绑收费。房地(dì)产经纪机构(gòu)提供的基本服务和延伸服务，应(yīng)当(dāng)分别明确服务项(xiàng)目和收费标(biāo)准(zhǔn)。房地产经纪(jì)机构收费前应(yīng)当向交易当(dāng)事(shì)人出具收(shōu)费(fèi)清单，列(liè)明收费标准、收(shōu)费金额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对(duì)收费(fèi)明显(xiǎn)高于(yú)市场平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房和城(chéng)乡建(jiàn)设部门将会(huì)同市场监管等(děng)部门(mén)采取约谈等综合措施进行重点(diǎn)监管。市场监管部门(mén)会同有关部门依法查处不按规定(dìng)明码标(biāo)价、操纵经纪服务(wù)收费等违反价格和反(fǎn)垄断(duàn)法律法规的行(xíng)为。对房地(dì)产经纪机构相关违法违规信(xìn)息，市(shì)场监管部(bù)门(mén)要依法依规纳入国家企业信用信(xìn)息公(gōng)示系(xì)统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越高(gāo)、服(fú)务(wù)费率越低的原则实行分(fēn)档定价，是否意味着，未来(lái)豪宅的中(zhōng)介费有望大幅(fú)降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深圳中原(yuán)总经(jīng)理郑(zhèng)叔伦称，住(zhù)建部发(fā)文鼓励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则实行分档定价，合理降低住(zhù)房买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务费用，主要还是规范行(xíng)业，打击收费过高(gāo)的(de)经纪机构，但对市场影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪(háo)宅和(hé)普宅(zhái)本来收费就不同，各家(jiā)收费普遍在(zài)合理范围内，加上经纪服务费(fèi)用对市(shì)场的(de)影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两部门(mén)提出的意(yì)见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何具体认定其(qí)中(zhōng)的细则，还需要看各(gè)城市落地执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大(dà)伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范化(huà)，有利于行业(yè)健康发展。同时(shí)，由于(yú)二手房很多房源在产(chǎn)权(quán)方面有瑕疵，如产权抵押、不同税(shuì)费等都可能(néng)对交易产(chǎn)生影响，这(zhè)对房地产(chǎn)经纪服务行业的专业(yè)性提(tí)出更高(gāo)的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二(èr)手房买卖过程中，原(yuán)本应该由(yóu)上下家各支(zhī)付一半的(de)中介费，但在一(yī)些热(rè)点城市的二手房交(jiāo)易过(guò)程中，往往会(huì)有这样的情形，因部(bù)分购(gòu)房(fáng)者处于弱势地位，从而会出(chū)现(xiàn)中介费(fèi)及税费(fèi)均由购房者来承担。即使一些房(fáng)东愿意承(chéng)担中介费，这部分费用也可能通(tōng)过(guò)转嫁(jià)的方式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些(xiē)房产中介公司将(jiāng)其视为向(xiàng)购房者单边收费的(de)行为。部(bù)分中介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房东收取费(fèi)用，而这部分费用，房东往往会(huì)将其(qí)转再次转嫁给购(gòu)房者，这实际上(shàng)相当于变相推高了(le)房价。两部门提出严(yán)禁操纵(zòng)经纪服务收(shōu)费，不(bù)仅有(yǒu)利于(yú)提高(gāo)交易中操作的透明度，也有利于(yú)房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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