OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT开盘(pán)继(jì)续(xù)延续此(cǐ)前几日的下(xià)跌走势(shì)，午(wǔ)后(hòu)跌幅一(yī)度扩大(dà)，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日(rì)跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其(qí)扩(kuò)募拟新(xīn)购入(rù)基础(chǔ)设施资产张润大厦(shà)的(de)重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目前未收到(dào)哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停止执行(xíng)已签租赁协(xié)议的通(tōng)知。同时，在(zài)公告中，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外(wài)，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负(fù)责人(rén)也表示，近期已同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲(zhé)库提前退(tuì)租的(de)可能(néng)事项。由于张润大(dà)厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新区国资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　多位(wèi)业内人(rén)士表示，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT近(jìn)期(qī)市场波动较大，但(dàn)其(qí)实不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期(qī)出(chū)租(zū)率下跌并不会(huì)从根本上影响其(qí)内外价值，投资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级(jí)市场价(jià)格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的(de)事(shì)件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的价(jià)格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后二级市场价(jià)格开始(shǐ)震荡走(zǒu)低，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一度(dù)扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最(zuì)终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消(xiāo)息(xī)影响，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易日二级市(shì)场价(jià)格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今年(nián)以(yǐ)来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募REITs市场(chǎng)整体表(biǎo)现上看，目前上市的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程度(dù)下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租率有(yǒu)所下降，如(rú)今拟扩募的项目又遭遇(yù)突发事件，因此导(dǎo)致二级市场(chǎng)价格(gé)出现波动(dòng)。”一(yī)位业内(nèi)人(rén)士(shì)分析称。

　　不(bù)过，在(zài)上(shàng)述人士看(kàn)来，尽管出于风(fēng)险规避的(de)原(yuán)因，最近(jìn)几(jǐ)个交(jiāo)易日场(chǎng)内资(zī)金(jīn)有所流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着(zhe)二级市场价格下跌，风险也得(dé)到一定(dìng)释放，但(dàn)是价格涨跌会(huì)受(shòu)到(dào)基本(běn)面、情绪面(miàn)等多重因素影响，不(bù)好(hǎo)判(pàn)断(duàn)价格是不是(shì)已经完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有一位业(yè)内人(rén)士表示，今年整体(tǐ)REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低(dī)迷(mí)，不少产品(pǐn)年内二级(jí)市场跌幅较大，其(qí)实有些(xiē)隐含收益率高的产(chǎn)品具备一定的投资价值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴(bàn)随着经济(jì)复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品(pǐn)具(jù)备(bèi)一定(dìng)的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞(ruì)驰(chí)私(sī)募(mù)基金执(zhí)行(xíng)董事高如星对此表示，若张(zhāng)江园区最终能(néng)顺利(lì)解决招商，平稳过度对经营现(xiàn)金流没有造成大的(de)影响(xiǎng)，“事件性利(lì)空(kōng)下(xià)调至得这么急(jí)、这么深，加上前(qián)期本(běn)身(shēn)园(yuán)区类资产就回(huí)调不少(shǎo)了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落(luò)到(dào)租金收(shōu)入受不受(shòu)影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上(shàng)再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技(jì)。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是(shì)其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦(shà)的(de)重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行(xíng)已签租赁协(xié)议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益(yì)人将(jiāng)继续密切(qiè)关注哲库科(kē)技(jì)后续情况，积(jī)极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张江光大(dà)园项目出租(zū)率下降事项，一度(dù)二(èr)级市场(chǎng)价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理人就(jiù)相关事项进(jìn)行了解释说明，市场(chǎng)信心得到了一定提振，二级(jí)市场价格表(biǎo)现也趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召(zhào)开的线上和(hé)线(xiàn)下(xià)的扩(kuò)募说明会(huì)上，运(yùn)营团队(duì)表(biǎo)示了对张江(jiāng)光大(dà)园项(xiàng)目的信心，预计(jì)签署意(yì)向书和合(hé)同(tóng)谈(tán)判(pàn)中的储(chǔ)备租户正常转化后，项目出租率(lǜ)将得到回升。没(méi)想到仅过了不到三周的时(shí)间，张江REIT的扩募(mù)之路又(yòu)迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引(yǐn)起(qǐ)了(le)市场(chǎng)各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目的原始(shǐ)权益人相关负(fù)责人坦言(yán)，事发(fā)突(tū)然确实(shí)始(shǐ)料(liào)未(wèi)及，在(zài)获(huò)悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的第一时间(jiān)即奔赴现场进行了(le)沟通和核实工作，并同步启动(dòng)了应急预(yù)案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高(gāo)度重(zhòng)视，据悉(xī)新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当(dāng)谈(tán)及(jí)储备租户情(qíng)况，相关负(fù)责人(rén)介绍(shào)说，目前储备(bèi)租户还是比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测(cè)试、人工智能、航(háng)天产(chǎn)业、信(xìn)息技术等(děng)产业客户，租赁意(yì)向面(miàn)积超(chāo)过(guò)了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为(wèi)实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租(zū)赁意(yì)向(xiàng)书来尽九方皋相马原文及译文及寓意，九方皋相马原文译文启示快锁定一些重要租户。虽然收了三(sān)个月履约(yuē)保证金给了我们(men)一些(xiē)空间(jiān)，但本着对首批扩(kuò)募、对(duì)市场负责(zé)的态度，我(wǒ)们肯定要(yào)全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面积在(zài)短期内(nèi)完成去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的张(zhāng)江光大园项目(mù)一季度末也有将近30％的(de)空置率，原始权益人(rén)有那(nà)么多储(chǔ)备租户，之前的(de)空置(zhì)率为何未能得到解决(jué)。

　　对此相关负责(zé)人解释，张(zhāng)江光大园一直以来都坚(jiān)持以市场(chǎng)化运(yùn)营为(wèi)导向，历史运营表现稳(wěn)定，租户的(de)调租和换租都属(shǔ)于(yú)正(zhèng)常情况，而(ér)这次项目的大租户退租正(zhèng)好发生在(zài)市(shì)场(chǎng)活跃(yuè)度(dù)的短期低(dī)点(diǎn)，目前市场(chǎng)情况已有所好转。在看到出租率下滑情况没有得到(dào)及时(shí)修(xiū)复后，张江这边也作了一定的(de)资源(yuán)调配(pèi)和倾斜，引入了一(yī)些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目在给租(zū)户的分隔空间(jiān)、交付(fù)标准(zhǔn)、租金水平等方面也(yě)有一(yī)些(xiē)差异化，张润大厦多是两千多平的(de)大平层，楼的成新度高一些，单价(jià)也贵一些，张(zhāng)江光大园单层以一千平的(de)面积(jī)为主，还有(yǒu)一(yī)些独栋形态的物业(yè)。租户自身也会有诉求，也(yě)会根据自身需求和(hé)预算挑选区域内(nèi)的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都变成(chéng)了一(yī)家，后续我们在资(zī)源共享和联合营销方面(miàn)能更加充分发挥协同(tóng)效应，相信可以做得更(gèng)好。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最后(hòu)谈及(jí)对于张江REIT的定位和展望，相关负(fù)责人表示，张江集团和(hé)张(zhāng)江高科目前在管资产约五百万方，还有(yǒu)一些其(qí)他(tā)在(zài)开发的(de)储备项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业(yè)空间资产上市平台目标(biāo)的(de)坚(jiān)实后(hòu)盾和储备资源(yuán)。“我们非常(cháng)重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人表示(shì)，“这次扩募是(shì)我们实(shí)现(xiàn)基(jī)金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下(xià)我们可能面临了一些(xiē)突发情况(kuàng)需要解决，但是这和我(wǒ)们在张(zhāng)江科(kē)学城(chéng)这(zhè)三(sān)十年建设发展过程中(zhōng)所经历的相比(bǐ)，只能算(suàn)是一(yī)个非常小的插曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽一切可能化解(九方皋相马原文及译文及寓意，九方皋相马原文译文启示jiě)当(dāng)前突(tū)发事件的(de)所(suǒ)有负面影响，维持预期(qī)和(hé)市场(chǎng)的信心。”

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