导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘(lí)清(qīng)中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地产存(cún)量极度过剩(shèng)，事实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部(bù)披露(lù)全(quán)国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七次(cì)人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均(jūn)一间房所(suǒ)能(néng)满足，它与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施(shī)等因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还(hái)有很大差距(jù)。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每(měi)户持有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直(zhí)接(jiē)公布中国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的(de)数据，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数(shù)、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目前(qián)城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意(yì)味着户户有房，然(rán)而事实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据(jù)显示(shì)，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套(tào)户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平(píng)衡(héng)，是因为户(hù)均一套房无法满足(zú)流动(dòng)人口的租(zū)赁和(hé)置(zhì)业(yè)需求。全(quán)国总人口的近三成(chéng)都是流动(dòng)人口，流动人(rén)口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从(cóng)而产(chǎn)生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中国未来地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)四大新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家(jiā)庭化趋(qū)势将延续(xù)，带来新户购(gòu)房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化(huà)日益(yì)明显，区域经济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入(rù)城市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在(zài)2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积(jī)。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分(fēn)化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体新冠疫苗接种后多久更新健康码，新冠疫苗接种后多久更新健康码信息(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不(bù)足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代(dài)已至，大分(fēn)化时代(dài)下(xià)地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅(zhái)质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将(jiāng)体(tǐ)现在不(bù)同(tóng)能级城市(shì)之间，不(bù)同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市(shì)二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心，中国的(de)房子是否已经(jīng)过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是(shì)供给过(guò)剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或(huò)是(shì)仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布，我们无(wú)法(fǎ)直接知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测(cè)算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答(dá)当(dāng)前的房子(zi)是否真的(de)过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国自(zì)然灾害(hài)综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工(gōng)作情(qíng)况(kuàng)为(wèi)主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅(zhái)市场看似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于(yú)1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住(zhù)宅间(jiān)数不能完全(quán)反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要(yào)是以家庭(tíng)为单(dān)位购买成(chéng)套(tào)住宅，一套设施(shī)齐全(quán)的(de)住(zhù)宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测(cè)算(suàn)思路、数(shù)据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计(jì)数(shù)据，并没有直接公布(bù)城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民(mín)住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局）；二(èr)是居(jū)民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算(suàn)中国居民(mín)户均住(zhù)宅数量，我们(men)主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可(kě)忽略不(bù)计。估算城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数相加，我们就(jiù)能够得到当(dāng)前商(shāng)品住宅总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅和(hé)非商品(pǐn)住宅比例，推算得到(dào)居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算得到中国存(cún)量房地(dì)产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的(de)住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房(fáng)为主，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计销售套数(shù)里(lǐ)的期(qī)房销(xiāo)售，得到商(shāng)品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居(jū)民的(de)住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房(fáng)都是(shì)商品住宅，因此将租赁(lìn)其他(tā)住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得(dé)到(dào)商(shāng)品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实(shí)际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国(guó)平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需(xū)要有多余(yú)住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套(tào)户比均(jūn)高(gāo)于(yú)1.1，其(qí)中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人(rén)口和省际(jì)流动人口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会(huì)选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国(guó)城乡人口流(liú)动(dòng)调查数据(jù)显示(shì)，在上海、杭州以及南(nán)京工(gōng)作的(de)流动人口(kǒu)在老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但(dàn)高房(fáng)价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会(huì)占据两套房，在高房价的(de)大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均(jūn)一(yī)套房无法(fǎ)满足庞(páng)大流(liú)动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有(yǒu)不少老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年(nián)以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全(quán)隐患大(dà)等问(wèn)题，如电线(xiàn)老(l新冠疫苗接种后多久更新健康码，新冠疫苗接种后多久更新健康码信息ǎo)化、管道(dào)等(děng)基础设施陈旧，给(gěi)住户的生(shēng)活带来(lái)了(le)很(hěn)大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类上世纪(jì)修建的老旧(jiù)小区很(hěn)难满(mǎn)足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居(jū)室和二居室(shì)，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当(dāng)然这(zhè)与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间农民带房(fáng)进城和(hé)老(lǎo)旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的(de)家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的(de)住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均(jūn)住(zhù)宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来(lái)地(dì)产还(hái)会有需求么？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房。即便如(rú)此，中(zhōng)国(guó)人口静态(tài)结构和动态趋势(shì)演绎，决定了(le)中国(guó)未来地产仍(réng)有需(xū)求(qiú)释放。户(hù)均(jūn)1套住(zhù)宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国(guó)未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均人口缩小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均人口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导(dǎo)致经(jīng)济发展带(dài)来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分(fēn)化日(rì)益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城(chéng)市流入(rù)，区域经济(jì)资源分配的(de)再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买(mǎi)房租(zū)房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅(zhái)的(de)家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购买了(le)商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住宅建筑面(miàn)积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配(pèi)套差(chà)、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的(de)改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú)资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底(dǐ)的(de)中央(yāng)经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配，这是过去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是(shì)住宅(zhái)质量(liàng)的供需冲(chōng)突。房地(dì)产大分化时代(dài)已至，这种分化不单局限于城(chéng)市(shì)能级之间差异，优质小(xiǎo)区(qū)和(hé)老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查(chá)的(de)是人，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因此可能(néng)存在统计(jì)偏(piān)差。商品住宅占(zhàn)比实际值(zhí)可能偏(piān)低(dī)，其增速可能超预期。

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