万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外(wài)走红(hóng)，让这个位于(yú)北京海(hǎi)淀的(de)豪(háo)宅被(bèi)全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再次(cì)受到舆论(lùn)关注，起因(yīn)中赫集(jí)团(tuán)成了共同(tóng)债(zhài)务人(rén)被中国信达追债，中国信达为了收(shōu)回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可(kě)问(wèn)题是，这些房子早(zǎo)已(yǐ)售出，业主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购(gòu)入(rù)房产的有钱(qián)人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。说唱歌手bp，说唱b7是什么意思”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象的(de)那(nà)么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的(de)可能(néng)还是债(zhài)主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现，中(zhōng)国信达(dá)在(zài)京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架了(le)“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上(shàng)述(shù)不良债(zhài)权转让项目的处(chù)置主(zhǔ)体是中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司北(běi)京市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地产开(kāi)发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权(quán)。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集说唱歌手bp，说唱b7是什么意思团(tuán)有限(xiàn)公司说唱歌手bp，说唱b7是什么意思是共同(tóng)债务人。目前，该项(xiàng)目(mù)已有1万次围观，35名意(yì)向(xiàng)人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这(zhè)就是(shì)一起(qǐ)中国信(xìn)达北分讨债(zhài)的故(gù)事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共(gòng)301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房(fáng)子实(shí)际上都(dōu)是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又(yòu)注明这75套(tào)房子(zi)是“未出售”的状态呢(ne)？只能(néng)说(shuō)明这些房子(zi)根本没有(yǒu)网签(qiān)，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一财(cái)经的(de)报道(dào)证实了(le)上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集(jí)团早就把(bǎ)这75套房子(zi)抵押出去(qù)，现在(zài)还没(méi)资(zī)金解(jiě)抵押，所以不能网(wǎng)签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京(jīng)的高(gāo)端人士，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名(míng)商业(yè)大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还(hái)有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也被(bèi)精准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这(zhè)些(xiē)业主确实已经支付(fù)价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达转让这(zhè)笔不良债权回(huí)本的愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖(mài)损失最大的，没准(zhǔn)还是(shì)债主中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未(wèi)办理过户手(shǒu)续的，如果业主(zhǔ)没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查(chá)封的可以(yǐ)向法院提出执行异议(yì)申请，请求法院解除(chú)查封，同(tóng)时可以联(lián)合起诉开发(fā)商，要求退还(hái)购房(fáng)款或(huò)办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法院关于(yú)商品房消费者(zhě)权利保(bǎo)护(hù)问(wèn)题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确(què)了购房(fáng)人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部(bù)价款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交付请求权优(yōu)先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其(qí)他债(zhài)权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不(bù)良债权(quán)，实(shí)际上(shàng)是个烫(tàng)手山芋(yù)。可(kě)能不(bù)仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会(huì)赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信(xìn)达申请(qǐng)不(bù)良债权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中赫(hè)集团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地等(děng)选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行(xíng)列，中国(guó)金谷国际信托有限责任公司成为了(le)唯一股东，后者由中国信(xìn)达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没(méi)有(yǒu)很大规模，也没有很高的国(guó)民知名度，但(dàn)却在北(běi)京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的(de)第(dì)一(yī)个豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米的天价(jià)，成(chéng)为当时(shí)京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名(míng)房企手中，抢下了北(běi)京(jīng)万柳地(dì)块，成为(wèi)北京当年的(de)“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一(yī)块(kuài)块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是(shì)每(měi)平米20万元的(de)价格(gé)，都令(lìng)业内(nèi)外(wài)震撼不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融(róng)创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句(jù)顺口溜(liū)中(zhōng)，就可看(kàn)出其在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手(shǒu)是(shì)当时(shí)有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书(shū)院虽然(rán)已经推出了(le)8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少(shǎo)知名人士，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环(huán)的背(bèi)后，这个(gè)地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被(bèi)执行人(rén)，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力(lì)而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文书(shū)确定义务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到(dào)这个(gè)地步，其实(shí)是(shì)有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早在今年(nián)年初(chū)“万(wàn)柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财(cái)经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅(zhái)的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多元化转型(xíng)，但转型之路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在(zài)2008年(nián)开(kāi)始(shǐ)，中赫(hè)集(jí)团就尝试过多元化(huà)业务，先后进军能源市场(chǎng)、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的(de)目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退(tuì)出后(hòu)，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足(zú)球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此(cǐ)拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京国安的估(gū)值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京(jīng)国安，总计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么(me)又要质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集(jí)团及其(qí)实控人周(zhōu)金(jīn)辉(huī)夫妇将其手中的中赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)份质(zhì)押陆(lù)续质(zhì)押(yā)，据企查查显示，目前中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)共有(yǒu)11条股权(quán)出质记录。质权人(rén)包括(kuò)海(hǎi)金商(shāng)业保理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时(shí)间完全(quán)吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国(guó)安的经营状况没有得(dé)到改善，中赫集团(tuán)也被拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年(nián)末，该俱(jù)乐部(bù)资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持续质押(yā)手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次(cì)与中赫(hè)集团、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫集(jí)团股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共(gòng)同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖(lài)的(de)情况下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独(dú)善其身？

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