导(dǎo)读

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)步入大(dà)分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国(guó)房(fáng)地(dì)产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持续低(dī)景(jǐng)气，有关中(zhōng)国(guó)地产是否过剩(shèng)的(de)讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据(jù)此(cǐ)判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存(cún)量极(jí)度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，第七(qī)次人(rén)口普查(chá)调查数(shù)据显示城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间(jiān)房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素(sù)密切相(xiāng)关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数较发达国(guó)家还(hái)有很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商(shāng)品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们(men)根(gēn)据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎意(yì)味着(zhe)户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供(gōng)需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)会(huì)大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是(shì)因为(wèi)户均一套房(fáng)无法满足(zú)流动人口的租赁和置业需(xū)求。全国总(zǒng)人(rén)口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从而产生了(le)额外的住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规模缩(suō)小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋(qū)势将延(yán)续，带(dài)来(lái)新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入，人(rén)口净迁入城市的新(xīn)增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积(jī)均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不(bù)足(zú)，这(zhè)是过去二(èr)十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那(nà)么当下(xià)房地产大分化时代已至，大分化时代(dài)下地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)则更多体现在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露(lù)全(quán)国(guó)已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月以来，各(gè)大(dà)城市(shì)二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心，中(zhōng)国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还(hái)是(shì)供需平(píng)衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅(zhái)存量数据(jù)并(bìng)未公布(bù)，我们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的(de)过高铁允许携带多少香烟，高铁有规定可以带多少烟剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥(yōng)有住宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩的(de)直观(guān)判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风险普查(chá)工作(zuò)情况(kuàng)为主题(tí)的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑数据(jù)以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市场看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校(xiào)、医院等(děng)非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普查(chá)数据公布了(le)中国城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平不仅与房(fáng)间数量(liàng)有(yǒu)关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数不能完全反映出城(chéng)镇居民的(de)居住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家庭(tíng)为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设(shè)施(shī)齐全的住宅(zhái)才是城镇居(jū)民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公布城(chéng)镇住宅数(shù)量。居(jū)民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统计局）；二是居民住(zhù)宅来(lái)源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当(dāng)前(qián)商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能(néng)够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计(jì)算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏一个准确(què)统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致(zhì)测(cè)算得到(dào)中国存量(liàng)房(fáng)地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销售以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数里的(de)期房销售(shòu)，得到商品(pǐn)住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的(de)户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据(jù)显示(shì)中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租(zū)房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其(qí)他住宅和购买二(èr)手房都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商(shāng)品住宅占居(jū)民所有(yǒu)住宅的(de)比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过去十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际(jì)变化(huà)比例，从而我们(men)估算出2022年商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已经达到(dào)了户均一套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中国地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并不(bù)意(yì)味(wèi)着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居(jū)民换房(fáng)等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和(hé)日本(běn)的(de)住宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和(hé)省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流(liú)动调查数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工作的(de)流动人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工(gōng)资(zī)吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实(shí)际(jì)上会占据两套房，在高房价的大城市租(zū)赁一套房，在房(fáng)价较(jiào)低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住(zhù)宅是(shì)2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道等基(jī)础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了(le)很大(dà)的(de)不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右(yòu)的家庭没有独(dú)立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家(jiā)庭住宅为(wèi)一居室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来(lái)地(dì)产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农(nóng)民带(dài)房(fáng)进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于(yú)均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。高铁允许携带多少香烟，高铁有规定可以带多少烟>

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的(de)公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平(píng)，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅(zhái)面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德(dé)国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们测(cè)算得到中国(guó)城镇家庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已经(jīng)户(hù)户有(yǒu)房。即便如此，中(zhōng)国(guó)人口静态结构和(hé)动态趋势演绎(yì)，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均(jūn)1套住宅现实(shí)之下，中国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求主要来(lái)自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭户(hù)均人口数不(bù)断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化(huà)趋(qū)势将继(jì)续(xù)延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模(mó)的缩(suō)小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的(de)分(fēn)化日(rì)益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济资(zī)源分(fēn)配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口(kǒu)流(liú)入。人口(kǒu)迁移(yí)势(shì)必(bì)涉及到买房租房，给迁入(rù)地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而出生人口(kǒu)高铁允许携带多少香烟，高铁有规定可以带多少烟为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自(zì)然(rán)增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改(gǎi)善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自(zì)建(jiàn)房(fáng)家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造时(shí)间(jiān)为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经济适(shì)用房和其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村和(hé)旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施配套(tào)差、没有或少有物业(yè)管理，居民(mín)追求(qiú)美好、宜(yí)居生活的环(huán)境(jìng)，背后的改善性需求(qiú)有待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需(xū)求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中小户(hù)型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央经济工作(zuò)会议明确指出(chū)支持住宅(zhái)改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提(tí)高(gāo)，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这种分化不单局限(xiàn)于城(chéng)市能(néng)级(jí)之间(jiān)差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差异也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据调查(chá)的是(shì)人，并(bìng)不(bù)是针对(duì)住(zhù)宅(zhái)，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占比实(shí)际(jì)值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期。

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