近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳(wěn)定分红体现出该(gāi)类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现(xiàn)金等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项目底层资(zī)产运营(yíng)情况的(de)“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再(zài)产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目前已包含(hán)了利润分(fēn)配和本(běn)金的归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际(jì)分(fēn)配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全(quán)年分(fēn)配金(jīn)额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人对此(cǐ)表示(shì)，投资(zī)公募(mù)REITs的(de)主要收益来源为持有期(qī)分红收益，以及(jí)基金份(fèn)额交(jiāo)易价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因(yīn)素的(de)综(zōng)合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波(bō)动。与此相比，基金分红预(yù)期则(zé)更(gèng)有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现金流(liú)，投(tóu)资人(rén)通过基金募(mù)集(jí)材料和(hé)信息披露文(wén)件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份(fèn)额二(èr)级市场价(jià)格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际获(huò)得的(de)现金收益，对于长期投资者更具参考价(jià)值(zhí)。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据《公(gōng)开(kāi)募集(jí)基础设施证券(quàn)投资(zī)基金指引（试(shì)行）》及(jí)相关法规要(yào)求，基础(chǔ)设施基金应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基(jī)金(jīn)年度可分配金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的(de)分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为(wèi)，从(cóng)投资角度(dù)来看(kàn)，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二(èr)级市场价格反映(yìng)这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的(de)一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强制分红要(yào)求(qiú)，分红类似(shì)于债券派息，但(dàn)不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者的(de)角度来看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富了(le)机构(gòu)投资者的投资(zī)品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于(yú)投资债(zhài)券相对(duì)高的收益性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和(hé)债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济(jì)的(de)影响(xiǎng)，可(kě)分配(pèi)金额完成率不达(dá)预(yù)期，一定(dìng)程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的(de)价(jià)格波(bō)动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的(de)分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一(yī)方(fāng)面，基础设施(shī)项目(mù)的(de)经(jīng)营业绩相对经济(jì)活力的(de)改善有(yǒu)一(yī)定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募(mù精忠报国的故事及主人公简介50字，精忠报国的故事及主人公简介100字)REITs在(zài)分红(hóng)除权(quán)日，将对基(jī)金份额的开盘(pán)指导价做调减处(chù)理，调减金额(é)根据单位(wèi)基金份额的(de)分红金额(é)进行计算。除(chú)权(quán)操作是对分红(hóng)前后基金(jīn)份(fèn)额净值变化的(de)修正，使(shǐ)投资人在(zài)基(jī)金分红前后均(jūn)可以获(huò)得公平(píng)的投资机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资(zī)者长期投资的信心，同时需结(jié)合持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和本金归(guī)还(hái)

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红(hóng)前(qián)提是本(běn)金之上的增值(zhí)部分不同(tóng)，特(tè)许经营权(quán)REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派(pài)的是(shì)本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是(shì)变动的(de)，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大多数(shù)普通投资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该(gāi)类投(tóu)资者应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权(quán)类和产权类两大资产类(lèi)型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品(pǐn)的(de)收益主要包(bāo)括每年的现金分红(hóng)及资产增值的(de)收益，而持(chí)有特(tè)许经营类产品的收益主要来自(zì)项(xiàng)目每年的(de)现金分红。其中，特(tè)许经营权类资产的(de)分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从细(xì)分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底(dǐ)层(céng)资(zī)产属性不同而形成区别。特许经营权(quán)类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当(dāng)于包含(hán)“本(běn)金+收(shōu)益”，分(fēn)红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底层资产的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者在(zài)选择公(gōng)募(mù)REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资(zī)产属性，对所选(xuǎn)择产品的二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格(gé)和分红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)项目在经营权到(dào)期(qī)后不再(zài)能产生(shēng)现金收(shōu)益，因(yīn)此将可供分配金(jīn)额的分配(pèi)理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特(tè)许经营项(xiàng)目，通常具备(bèi)更高(gāo)的分(fēn)派(pài)率水平(píng)。对于剩余(yú)期限较长的特(tè)许经营权项目，即(jí)使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收回(huí)本金(jīn)并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐(zhú)年下降是正常(cháng)现象，投(tóu)资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土地(dì)或(huò)建筑(zhù)的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的(de)更新改造或补缴土(tǔ)地(dì)出(chū)让金(jīn)等追加(jiā)投资，有机会(huì)进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似(shì)永(yǒng)续经营的(de)假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的(de)资产投资(zī)属性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资产运(yùn)营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业(yè)内人士还表示，在产(c精忠报国的故事及主人公简介50字，精忠报国的故事及主人公简介100字hǎn)品分红期，投(tóu)资(zī)者(zhě)可以观测经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观(guān)察和评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金表示，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)，二者存在本质性(xìng)区别(bié)。经营活动产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金(jīn)流(liú)，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非(fēi)现金影响利润表的(de)项目进行(xíng)调(diào)整，加期初现金，最(zuì)终(zhōng)得到的账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新选择(zé)，投(tóu)资(zī)价值(zhí)体现在(zài)相对股债市场独(dú)立的资产配置功能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关(guān)注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净(jìng)现金(jīn)流，所以底层资产运营情况(kuàng)直(zhí)接影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资者可(kě)综合考虑原始权(quán)益人综(zōng)合实力、运(yùn)营(yíng)管理机构实力、公募基(jī)金管理(lǐ)人实力(lì)等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由于(yú)分红交易带来的短(duǎn)期博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加(jiā)此前市场接连(lián)回调(diào)，建议(yì)投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同(tóng)时分红规(guī)模较为(wèi)可观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在(zài)发行首年及次(cì)年(nián)的可供分配金额预测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与募集材料中披露预测进(jìn)行(xíng)比较分析，结合经(jīng)济及市场的实(shí)际环境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判(pàn)断(duàn)。”中金(jīn)基(jī)金上述负责人也称。

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