5月以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对于这一板块(kuài)已经在悄然(rán)布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根(gēn)据基金一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数(shù)量占流通股(gǔ)比重增(zēng)幅五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行(xíng)业(yè)标的市值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色(sè)，但公募(mù)所持房地产(chǎn)公司市(shì)值在股票(piào)资产(chǎn)中的(de)占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来(lái)的(de)首次回升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业(yè)的(de)持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门(mén)槛(kǎfio2吸氧浓度计算公式中的4是什么意思，氧合指数的计算公式n)为1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对(duì)于房地产的投资愈发(fā)有(yǒu)集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块排(pái)名最高(gāo)的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报(bào)，变化之处(chù)首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位上(shàng)看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地(dì)集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一(yī)环(huán)，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其(qí)传导到二(èr)级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大(dà)分化时(shí)代，一二(èr)线城市好于三(sān)四线城市。而映射到二级市(shì)场投资(zī)上，配置房地产行业轻(qīng)松收获(huò)行业(yè)贝塔的红(hóng)利(lì)期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果按(àn)照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟(shú)期(qī)或(huò)者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统认知上没有什么投资机会的。但在(zài)这(zhè)几年特(tè)殊的行情里包(bāo)括煤(méi)炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的行(xíng)业也出现了(le)一些机(jī)会(huì)，背后的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名(míng)的(de)上海公(gōng)募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民存款(kuǎn)数量增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一(yī)定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均(jūn)住房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告别(bié)住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因而行业(yè)高(gāo)增(zēng)的(de)时代已经过去，未来行业的需求或(huò)将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到(dào)供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司(sī)就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占(zhàn)率的(de)提升。当行业需求见(jiàn)顶回(huí)落(luò)时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没(méi)有投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股票投(tóu)资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕细作个股成为公(gōng)募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本(běn)月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具(jù)体(tǐ)的(de)个股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计(jì)的124只房地(dì)产类(lèi)标的股中，本月(yuè)以来(lái)实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别(bié)是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上(shàng)实发展，五一假期归(guī)来后(hòu)日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易(yì)日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基本面来(lái)看，上实发展的主营(yíng)业务为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司的主要(yào)产(chǎn)品及服务为(wèi)房地产销售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工(gōng)程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实(shí)现营业(yè)总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)，各类(lèi)机构都有对其布局的(de)例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的(de)上(shàng)银基金(jīn)、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管理公司(sī)等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第(dì)二的浦东(dōng)金桥也(yě)是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入(rù)利润(rùn)规(guī)模(mó)大(dà)幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是该公司后疫(yì)情时代出(chū)租率(lǜ)复(fù)苏(sū)至近年(nián)来最高，另一(yī)方(fāng)面则是公(gōng)司拿地结(jié)算持(chí)续(xù)性向好(hǎo)，从(cóng)数(shù)字上看，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自(zì)然也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足(zú)。从(cóng)第(dì)一季度十(shí)大流通股股东来看，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前(qián)十(shí)中，这也(yě)是连续(xù)第三个季度他有的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季(jì)公(gōng)司实现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公(gōng)募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富(fù)国中证指数(shù)1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基(jī)金相关(guān)人士分(fēn)析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地供(gōng)给较(jiào)多（券商测(cè)算对应潜(qián)在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房企受限于(yú)信用(yòng)问题或者资(zī)金(jīn)紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额(é)/销售金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其他房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估(gū)的(de)浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在(zài)发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地(dì)产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要又体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较(jiào)低的融资成(chéng)本，优质的开发资(zī)源和良(liáng)好的不动产资(zī)产(chǎn)运营能力的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公司也是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮行业出清的过(guò)程中，央国企(qǐ)相较于民企(qǐ)来说(shuō)估值的修(xiū)复(fù)更明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中长期(qī)的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升(shēng)后，行业进入(rù)高质量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可(kě)预期的盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造(zào)能力，以此带来估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企(qǐ)业自身(shēn)资(zī)产(chǎn)的质量好、运营能(néng)力强、可(kě)以创造(zào)持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出(chū)现分化，要关注(zhù)将受(shòu)益(yì)于行业集中度(dù)提(tí)升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)等(děng)国资背(bèi)景龙头前(qián)途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察(chá)国(guó)企央企在三个方面是否(fǒu)可以维(wéi)持，首先(xiān)是融资成(chéng)本保(bǎo)持(chí)低(dī)位，其(qí)次是(shì)销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地(dì)份额(é)持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业(yè)绩分化(huà)更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净利均实(shí)现(xiàn)了(le)业绩的(de)回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这(zhè)些公司也(yě)是(shì)机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产(chǎn)业内人士(shì)张(zhāng)宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三(sān)年时(shí)间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能(néng)够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着一些不确定性。其(qí)实(shí)整个市场从四月份开始(shǐ)又在(zài)往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比(bǐ)三月(yuè)相对表现较好fio2吸氧浓度计算公式中的4是什么意思，氧合指数的计算公式之外(wài)，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的(de)情况。而现在五(wǔ)月的市(shì)场表(biǎo)现也不太(tài)乐(lè)观。按(àn)照(zhào)现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房(fáng)企为了半年(nián)报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏(fá)力(lì)现(xiàn)象(xiàng)。也就(jiù)是说，第(dì)二(èr)季度、第三季度(dù)增(zēng)长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地(dì)产(chǎn)以及其上下游(yóu)产业链的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一(yī)些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本(běn)面的钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只有极为(wèi)少数的、做(zuò)得比同行好得多(duō)的(de)企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐步(bù)体现(xiàn)出来。所以只能耐(nài)心地(dì)去等待(dài)它(tā)的基本面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为(wèi)举例(lì)分(fēn)析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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