饱受争议的二手房交易中介(jiè)费问(wèn)题，正逐渐得到监管部门(mén)的重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部(bù)、市(shì)场监管总局联合发(fā)布了关于规范房(fáng)地产(chǎn)经纪服务的(de)意(yì)见。意见(jiàn)提(tí)及，近年来(lái)，部分房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)存在(zài)利用(yòng)房源客源优势(shì)收取过高费用(yòng)、未明(míng)码标价(jià)、捆绑收费、滥(làn)用客户个人(rén)信息(xī)等问题，加重(zhòng)交(jiāo)易当事人负(fù)担(dān)、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上述背(bèi)景，两部(bù)门从加强从业主体(tǐ)管理、明确(què)经(jīng)纪服(fú)务内容、合(hé)理确定经纪服务收(shōu)费、严(yán)格实行明码(mǎ)标(biāo)价等十方(fāng)面(miàn)，提出(chū)了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大(dà)伟称，随着城市发展，一(yī)二线城市(shì)二手房交易占(zhàn)比(bǐ)逐(zhú)渐(jiàn)增(zēng)加(jiā)。以北京、上海为例，二手房占市场成(chéng)交比例超过80％，大(dà)量二手房成交依赖中介居间成(chéng)交，房地产调控重心逐渐从(cóng)开发商过(guò)渡到(dào)中介公(gōng)司(sī)。

　　广东(dōng)省城(chéng)规院住(zhù)房政策研究中心(xīn)首席(xí)研究员(yuán)李(lǐ)宇嘉表示，买房(fáng)对居民(mín)来说属于金额不低的大宗交易，由于二手(shǒu)房交易(yì)成本(běn)较高、交(jiāo)易(yì)周期较(jiào)长，具有非常(cháng)强(qiáng)的专(zhuān)业性，居民往(wǎng)往(wǎng)通过(guò)中介来完(wán)成。但很多中介利(lì)用信息不对(duì)称等问题，将非(fēi)必要的收费夹带(dài)其中，如收(shōu)取(qǔ)过桥融(róng)资(zī)、按揭费、担保费等(děng)，对居民造成(chéng)额外的负担(dān)，而且这些(xiē)服务(wù)事项并未明码标(biāo)价(jià)。

　　对(duì)于二手房(fáng)市场交易(yì)过程中存(cún)在(zài)的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪(jì)服务在内(nèi)的相关市场交易行为及其主体进行(xíng)规范和秩序整顿，是(shì)房地(dì)产市场管(guǎn)理和调控的主题。“当(dāng)下，推进(jìn)这项工作的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监(jiān)管(guǎn)重(zhòng)点

　　二手房市场中，历(lì)来对房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)行业关注最多的一个(gè)话(huà)题，便(biàn)是房地(dì)产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为(wèi)，未(wèi)来相关部门主要监(jiān)管的重点，将是对房地(dì)产经纪服务(wù)收费及中介交易进行规范。

　　在(zài)热点(diǎn)城市，二手房屋交易过程中，部(bù)分价值不(bù)菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不低的(de)中介费。以北(běi)京某(mǒu)房地产经纪服务(wù)机构(gòu)2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收(shōu)费上，两部门在此次(cì)意见中提及，房(fáng)地(dì)产经纪机构要(yào)合理降低住(zhù)房买卖(mài)和租赁经纪服(fú)务费用。鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务(wù)费率越低的原则实(shí)行分档(dàng)定价。引导由(yóu)交易双(shuāng)方共同承担经(jīng)纪(jì)服务费用。

　　据张大(dà)伟(wěi)介绍，目前房地产经纪服务收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家计委建(jiàn)设(shè)部(bù)下发的《关于房地产中介(jiè)服务收费的通(tōng)知》（971号文(wén)），其中第六(liù)条规定：房屋买卖代理收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收费(fèi)标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少(shǎo)数(shù)特别复(fù)杂的住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方(fāng)协商同(tóng)意，可(kě)在规定的收费(fèi)标准基础(chǔ)上适当上浮，上(shàng)浮幅度(dù)最高不得(dé)超(chāo)过10％。”这(zhè)意(yì)味着，当前北京二手房中介费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服(fú)务等57个(gè)政府定(dìng)价，房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费多少由各(gè)中介机(jī)构(gòu)自(zì)行决定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机构在实际(jì)收取费用过程中(zhōng)，相关(guān)监管部门当前并未明确(què)具(jù)体的中介费率，中介机构仅需(xū)在服(fú)务过程中对收费标准进行明码(m一句话气死嫉妒你的人，嫉妒心太重的人一般是怎样的人ǎ)标价即可。而一句话气死嫉妒你的人，嫉妒心太重的人一般是怎样的人(ér)房地(dì)产经纪服(fú)务机(jī)构在具体收取过程(chéng)中，会结合房屋价值及工资(zī)标(biāo)准(zhǔn)，综合(hé)计(jì)算出合(hé)适的(de)中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门在此次意(yì)见中提(tí)及(jí)，房地产经(jīng)纪机构(gòu)应当在经营门店、网(wǎng)站、客(kè)户端等场所或(huò)渠道，公示服务项目、服务内容和收(shōu)费标准，不得混合标价(jià)和(hé)捆绑收费。房地产经(jīng)纪(jì)机构提供的基(jī)本服(fú)务和延(yán)伸服(fú)务，应当(dāng)分(fēn)别明确服务项目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前应当向交易(yì)当(dāng)事人出具收(shōu)费清单(dān)，列明收(shōu)费标准、收费金额，由当事人签字确(què)认(rèn)。

　　另外，对收费(fèi)明(míng)显高(gāo)于(yú)市场平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设部门将会同市场监管等部门采取约谈等综(zōng)合措施进行重点监管。市场监管部(bù)门会同有关部门依法查处不按规定明码(mǎ)标(biāo)价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法律法规(guī)的行为。对(duì)房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机构相(xiāng)关违法违(wéi)规信息，市(shì)场监管(guǎn)部门(mén)要依法依规(guī)纳入国家(jiā)企(qǐ)业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介(jiè)费(fèi)要降了？

　　鼓励(lì)按(àn)照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价，是(shì)否(fǒu)意味(wèi)着(zhe)，未来豪宅(zhái)的中介费有望大(dà)幅降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原地产华南区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理郑叔伦称(chēng)，住建部(bù)发文鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定(dìng)价(jià)，合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服(fú)务费用，主要还是规范(fàn)行(xíng)业，打(dǎ)击收(shōu)费过高的经(jīng)纪机构，但(dàn)对市场影响有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳为(wèi)例，深(shēn)圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收(shōu)费就不(bù)同，各家收费(fèi)普遍(biàn)在合理范(fàn)围内，加上(shàng)经纪服(fú)务费用对市场(chǎng)的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于(yú)当前两部门(mén)提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文(wén)件(jiàn)而(ér)非规定，未来(lái)如何具体认定其中的(de)细(xì)则，还需要看各(gè)城市落地执(zhí)行(xíng)情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从(cóng)目(mù)前市场看，经纪服务领域的调整(zhěng)改(gǎi)善、规范化，有利于(yú)行业健康发展。同时，由于二手(shǒu)房很多房(fáng)源在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押(yā)、不同税费(fèi)等都可能(néng)对交(jiāo)易产生影响，这对房地产经纪服务行业的专业性提出更高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆(lù)骑(qí)麟指出(chū)，在二手房买卖过程中，原本应该(gāi)由上(shàng)下家各支付一半的(de)中介费(fèi)，但在一些热点城市的二手(shǒu)房(fáng)交易过程中，往往会有这(zhè)样的情形，因部分(fēn)购房者处于弱势地位，从而(ér)会出(chū)现(xiàn)中介(jiè)费及税费均由购房者来承(chéng)担。即使(shǐ)一(yī)些房东愿意承担中介费，这部分费用也(yě)可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下(xià)家(jiā)，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房(fáng)产中介(jiè)公司将其视为向购(gòu)房者单边收(shōu)费的行为(wèi)。部(bù)分中介公司可能会(huì)利用其支配地(dì)位(wèi)，在原先(xiān)经纪服务收费的基础上，再次向(xiàng)房东收取费用(yòng)，而这部(bù)分费(fèi)用(yòng)，房东(dōng)往(wǎng)往会将其转再(zài)次转嫁给购(gòu)房者，这实际上(shàng)相当于变相推高了房价。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不(bù)仅(jǐn)有(yǒu)利于提高交易中操作的(de)透(tòu)明度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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