5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构(gòu)对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日(rì)时所公布的(de)总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获(huò)得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个(gè)股分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房(fáng)地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行(xíng)业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公(gōng)募所持房地产公司(sī)市值在股票(piào)资产中(zhōng)的占比却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出(chū)现(xiàn)了(le)三年(nián)来的首次(cì)回(huí)升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持(chí)股(gǔ)比例(lì)也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年(nián)一季度得(dé)以延(yán)续。数据统计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于(yú)房地产(chǎn)的投资愈(yù)发(fā)有集(jí)中于龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板(bǎn)块排(pái)名(míng)最高的是保利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排(pái)在第96位。对比去(qù)年四(sì)季报，变化之处首先在(zài)于(yú)几只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排(pái)位上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金(jīn)地集(jí)团退(tuì)出百大之列(liè)。但考虑到房(fáng)地(dì)产是复苏链(liàn)上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三(sān)四(sì)线城市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产(chǎn)行业轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔的(de)红利期一去(qù)不返了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业(yè)在盖特(tè)纳(nà)曲线里属于成熟(shú)期或(huò)者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资夺笋啊是什么意思网络用语，夺笋啊是什么意思网络用语怎么说机会的。但在这几年特殊(shū)的行(xíng)情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类似(shì)的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻(luó)辑(jí)是(shì)供给侧(cè)发生了更大(dà)的变化。”一(yī)不愿具(jù)名的上海公募基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿(yì)平方(fāng)米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存量地(dì)产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的(de)政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化(huà)的(de)进程(chéng)，还(hái)是人均(jūn)住房面积（接(jiē)近(jìn)30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆(gān)率和房(fáng)价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去(qù)，未来行(xíng)业的(de)需求或(huò)将回落，在此过程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的(de)高(gāo)杠(gāng)杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的民(mín)营(yíng)地产爆(bào)雷），行(xíng)业进入(rù)到供给侧出清(qīng)的过程。这(zhè)个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司就能够通(tōng)过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的方式，获(huò)得市占(zhàn)率的(de)提升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但不(bù)代表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股票(piào)投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是(shì)基(jī)于这样的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个(gè)股成为公募(mù)乃至整体(tǐ)机构的务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地(dì)产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实(shí)发(fā)展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第(dì)一的(de)上实发展，五一(yī)假期归(guī)来后日成交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日(rì)连(lián)续两个(gè)交(jiāo)易(yì)日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的(de)基(jī)本面来看，上实发(fā)展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为房地产(chǎn)销售(shòu)、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，各类机构(gòu)都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的(de)上(shàng)银(yín)基金、私募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)公(gōng)司等都(dōu)跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二的(de)浦(pǔ)东金桥也是(shì)上海本地房(fáng)企，其(qí)第一季度的收入利润规模(mó)大幅(fú)度复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面是该公司(sī)后疫情时(shí)代出租率(lǜ)复(fù)苏至近年来(lái)最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数(shù)字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积(jī)约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头(tóu)向好(hǎo)背景(jǐng)下，自(zì)然(rán)也(yě)吸引了知名(míng)机构在其(qí)中(zhōng)持(chí)续驻足。从(cóng)第一季(jì)度(dù)十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三(sān)个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资(zī)局，其当(dāng)季还(hái)小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布(bù)局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首(shǒu)季新杀入十大(dà)流通股股(gǔ)东行列(liè)。具体说来(lái)， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则(zé)排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机(jī)构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质(zhì)土地(dì)供给较(jiào)多（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限(xiàn)于信(xìn)用问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁机获取低成(chéng)本(běn)土(tǔ)地(dì)，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资(zī)成本(běn)不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当(dāng)前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央(yāng)企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较低的(de)融资(zī)成(chéng)本，优(yōu)质的开(kāi)发资源和良好(hǎo)的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出(chū)清(qīng)的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的(de)修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业(yè)进入(rù)高质量发展阶段，具(jù)备(bèi)较快速发展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可(kě)预期(qī)的(de)盈利和现金流(liú)创造能力，以(yǐ)此带来(lái)估值中(zhōng)枢的提升，应该关注(zhù)估值(zhí)相对较低，企业自身(shēn)资(zī)产(chǎn)的质(zhì)量好、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持(chí)续现金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受(shòu)益于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国(guó)企央企在三个(gè)方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据(jù)房(fáng)企一季报梳理发(fā)现，对(duì)于2022年(nián)的业(yè)绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩(jì)分(fēn)化更(gèng)趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩(jì)的(de)回(huí)正，甚至是较大增速的(de)增长。而(ér)这些公司(sī)也是机(jī)构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房夺笋啊是什么意思网络用语，夺笋啊是什么意思网络用语怎么说地产业内(nèi)人士张(zhāng)宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其(qí)是(shì)在(zài)2021年下半年(nián)民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍(réng)在(zài)持续性(xìng)地拿(ná)地(dì)，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动(dòng)能够推动(dòng)房企销售业(yè)绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于(yú)调整(zhěng)的过程中，能(néng)够保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产(chǎn)的(de)复苏过(guò)程中，还(hái)面(miàn)临着一些(xiē)不(bù)确定(dìng)性。其实整个市(shì)场从四月(yuè)份开始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个(gè)别(bié)城市四月环比三月相对表现较好之(zhī)外(wài)，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现环比下(xià)滑(huá)的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在(zài)的经济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六(liù)月份房企为了(le)半年报冲业绩出现市(shì)场(chǎng)的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一(yī)个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季度、第三(sān)季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整(zhěng)个房地产以及(jí)其上下游产业(yè)链的复苏速度(dù)都比(bǐ)想象的(de)要慢很多，我们(men)要多给(gěi)一(yī)些耐(nài)心(xīn)，这个(gè)时候，在房地产以及上下游(yóu)就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极(jí)为少数(shù)的、做(zuò)得比同行(xíng)好(hǎo)得多(duō)的企(qǐ)业，会(huì)伴随(suí)整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它(tā)的基本面(miàn)不断地(dì)凸显出(chū)来，这需要时间。

　　夺笋啊是什么意思网络用语，夺笋啊是什么意思网络用语怎么说 src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230513144505466.jpg">

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提(tí)及(jí)个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 夺笋啊是什么意思网络用语，夺笋啊是什么意思网络用语怎么说