近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期(qī)，近日70082是哪个国家区号呢，0081是哪个国家区号只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此表示，强制(zhì)分红机(jī)制是(shì)公募REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红体现出该类(lèi)产品长期(qī)投资价值，通过观测经营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红(hóng)目前已包含了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，在选择(zé)投资(zī)标的(de)时应了解资(zī)产类(lèi)型和分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息日，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为(wèi)持有期分(fēn)红收益，以及基(jī)金份额交(jiāo)易价格(gé)的变(biàn)化。基金(jīn)份额二级市场价(jià)格(gé)受到公募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及市(shì)场因素的综合(hé)影响(xiǎng)，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分(fēn)红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基(jī)础设施(shī)资产的经营现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过基金募集(jí)材料和(hé)信息披露文(wén)件(jiàn)，结合(hé)行业及市场(chǎng)情况，可(kě)以分析(xī)基础设(shè)施项目的经营业(yè)绩(jì)，作为进行投资决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资(zī)者更具参(cān)考价值。”中金基(jī)金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副(fù)总监李(lǐ)华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及(jí)相关(guān)法规要求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基(jī)金年度可分配金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分(fēn)配(pèi)给投资者，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主要(yào)特(tè)征之一，稳定(dìng)的(de)分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资(zī)角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重特点。二级市场(chǎng)价(jià)格反映这(zhè)类产品“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体现了(le)这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公(gōng)募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于债(zhài)券(quàn)的固定利(lì)息回报，而是(shì)由可(kě)供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具(jù)有较(jiào)强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获(huò)取(qǔ)相对于投资债券相对(duì)高的收益性(xìng)，在有效(xiào)控制风险的(de)前提(tí)下，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市(shì)场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期(qī)，一定程(chéng)度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之一(yī)，而(ér)稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资(zī)者参与公募REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热(rè)点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券(quàn)回(huí)归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力的改善有一(yī)定(dìng)的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对(duì)基金份额的(de)开(kāi)盘(pán)指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分红金(jīn)额(é)进行计算。除权(quán)操作(zuò)是对分红前后基金份(fèn)额(é)净值变化的修(xiū)正，使投(tóu)资人在基金(jīn)分红前(qián)后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的(de)信心，同时需结(jié)合(hé)持有产品的特性，关注二级市(shì)场扰动对整(zhěng)体收(shōu)益(yì)的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金(jīn)相关(guān)人士也(yě)称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红包括(kuò)利润分配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提(tí)是(shì)本金(jīn)之上的(de)增(zēng)值部分不同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部(bù)分(fēn)，两个部分之(zhī)间的比(bǐ)例是(shì)变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异很大(dà)，大多数普通投资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是(shì)持续分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年限到期后基(jī)金价值(zhí)面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营(yíng)权(quán)类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要包(bāo)括(kuò)每(měi)年的现金(jīn)分红及资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收益(yì)主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权(quán)类资产的(de)分红包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者(zhě)的比率(lǜ)也(yě)是(shì)变动的(de)，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普通投资(zī)者在选择投资标的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表(biǎo)示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同(tóng)而形成区(qū)别。特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的(de)公(gōng)募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值(zhí)增(zēng)值，所以相对股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层资产属性，对(duì)所选择(zé)产(chǎn)品的(de)二级市场价格和分红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在(zài)经(jīng)营权到期(qī)后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余经营(yíng)期(qī)限较短的特许经营(yíng)项目，通常具备更(gèng)高的(de)分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的(de)特许经营权(quán)项目，即(jí)使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人提醒投(tóu)资者(zhě)注(zhù)意(yì)，特许经营权项目的分(fēn)派(pài)金额包含了投资(zī)本(běn)金，在不进(jìn)行扩募(mù)的情(qíng)况下，基金(jīn)份额单(dān)价随着(zhe)分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类(lèi)项目的土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余(yú)使用年限一(yī)般较长，再加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追加投(tóu)资(zī)，有机会(huì)进一步延长经营期限(xiàn)。这种类(lèi)似(shì)永续经营的假设(shè)反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资(zī)产投资(zī)属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还(hái)表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收(shōu)益率等(děng)指标，来观察和(hé)评估项目底层(céng)资产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年报中披(pī)露的经营活动(dòng)现金流(liú)，二是(shì)可供分配现金，二者存在本(běn)质(zhì)性区别(bié)。经营活动(dòng)产生的现金(jīn)净流量(liàng)是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营(yíng)活动产(chǎn)生；可(kě)供(gōng)分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影(yǐng)响利润(rùn)表的项(xiàng)目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现在相对股债(zhài)市场独立(lì)的资(zī)产配(pèi)置功能，比(bǐ)较适合长期持(chí)有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经(jīng)营权类的资产可(kě)以更(gèng)多关注内部收益率的(de)高低，对产权类(lèi)的资产更(gèng)多关注(zhù)分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益主要(yào)来自底层资(zī)产的经营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底层资(zī)产运营情况直接影响投(tóu)资回(huí)报，投资者可(kě)综合(hé)考(kǎo)虑原始(shǐ)权(quán)益(yì)人(rén)综合实力、运营管(guǎn)理机(jī)构实力(lì)、公募(mù)基金管(guǎn)理(lǐ)人实(shí)力(lì)等多重因素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由(yóu)于分(fēn)红交易带来(lái)的短(duǎn)期(qī)博(bó)弈机会仍(réng)在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议(yì)投资者关(guān)注有基本面支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对明(míng)显、同(tóng)时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及(jí)次年的可(kě)供分配(pèi)金额预(yù)测。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材(cái)料中披(pī)露预(yù)测进行比较(jiào)分析，结(jié)合经济及(jí)市场的实(shí)际环境，对基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负(fù)责(zé)人也称(chēng)。

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