“现在的房地产很难再出现像过去(qù)十年的系统性(xìng)行情。”思(sī)睿(ruì)集团合伙人、首席经济学家洪(hóng)灏向《红周刊》表示，房地产行业(yè)分化的愈加明显，让(ràng)机构和(hé)投资者的关(guān)注度从板块向(xiàng)单个标的转移。上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，从(cóng)行业(yè)来看，无论是业绩(jì)，还(hái)是估值，房地(dì)产都已经双杀到了最底部(bù)，而(ér)且是反复地杀到了底部，再往下(xià)的空间已经不大了。

　　三(sān)道红线等指标

　　成(chéng)挖掘个股(gǔ)阿尔法重要参(cān)考

　　那么如(rú)何寻找房地产个股的阿尔法(fǎ)呢？

　　洪灏(hào)提醒(xǐng)，在(zài)房地产(chǎn)赛道中进(jìn)行选择，需(xū)要非常(cháng)小心(xīn)，避免选了半天，标的公司出(chū)现爆雷的情况。除此之外，洪灏指出，需要满足以下三个基准：有大(dà)的国资背景的、杠杆率较低(dī)的、此(cǐ)前没有踩过红线的。

　　他还表示，如果关注一下(xià)今年房地产的开发资金来(lái)源，可以发现，其实银行的信贷(dài)倾向是不(bù)太(tài)愿意给房企(qǐ)贷款的(de)，房(fáng)企的(de)主要资金来源来(lái)自(zì)新(xīn)盘的销售。但今年新房的销售情况(kuàng)相较一般。再关(guān)注(zhù)一下(xià)，哪些房企能从银行拿(ná)到钱，其实(shí)主要还是那些有国(guó)企背景的房企(qǐ)，民营房企相对比(bǐ)较困难，所(suǒ)以整个行业出现(xiàn)了一个很明显的分化，无论(lùn)是在销售(shòu)，还是融资(zī)等(děng)各个(gè)方(fāng)面都(dōu)非常明显。现在(zài)有国资背(bèi)景的房企在资(zī)本市场表(biǎo)现相对较好，但没有国资背景的民(mín)营房(fáng)企股价(jià)大多表现很一般。

　　陈昊扬(yáng)则向(xiàng)《红(hóng)周刊》表示，在房地产(chǎn)行业内，我们的逻(luó)辑是，“寻(xún)找(zhǎo)最后的赢家”。而具(jù)体到如何挖掘，我们会特别(bié)重视(shì)企(qǐ)业的(de)成本(běn)优势，更具体(tǐ)一点，就(jiù)是它的(de)净借贷水(shuǐ)平（净负债率）是不是行业内的(de)最(zuì)低水平；利(lì)润率是(shì)不是行(xíng)业内最高的；融(róng)资成本是(shì)否(fǒu)是行业内最(zuì)低的；建(jiàn)安成本是否也是(shì)业内最低(dī)的；这些都是我(wǒ)们看重的(de)一家(jiā)房企的综合成(chéng)本。

　　需要注意(yì)的(de)是，能够同时满(mǎn)足上述条(tiáo)件的房企并不多(duō)。即便是在国央企中，仍有部(bù)分房企出现了“三(sān)道(dào)红线”的(de)“踩线”情况，且有逐渐恶化的趋势。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据(jù)整理发现，截至2022年末，天房(fáng)发展、陆(lù)家嘴、格力(lì)地(dì)产(chǎn)、西藏城投(tóu)、中交地产、中国武夷等国央企“三道(dào)红(hóng)线”全踩。

　　除此之(zhī)外，城建(jiàn)发展(zhǎn)、京投(tóu)发(fā)展(zhǎn)、光(guāng)明地产(chǎn)、云南城投(tóu)、首开(kāi)股份、珠江股(gǔ)份、城投控股等国央企房企(qǐ)也(yě)踩了(le)“三道(dào)红线”中的两条。

　　2022年激(jī)进扩张房(fáng)企

　　需警(jǐng)惕其(qí)重蹈覆(fù)辙(zhé)

　　不难看出，即便是有着较稳健特(tè)色的国央企房企，其财务(wù)指标称得上(shàng)完全健康的仍是少数。而更加值得注意的(de)是，在2022年(nián)，不少国企，甚至地方国企开(kāi)始大举扩(kuò)张。而这(zhè)无疑(yí)又进一(yī)步考验着(zhe)国央(yāng)企的资金链情况(kuàng)。

　　对房企而(ér)言，扩张速度(dù)的张弛有度(dù)尤(yóu)为重(zhòng)要，节奏把握准确，有助(zhù)于房(fáng)企储备优质“弹药”；但过(guò)于(yú)乐(lè)观(guān)的预(yù)判未来市场，以(yǐ)及过于激进的(de)扩张拿地节奏也(yě)有可(kě)能让房企重蹈此前的高(gāo)杠杆覆辙(zhé)。

　　陈昊扬以其(qí)配置的一家房企(qǐ)进行举例，它从2018年开始到2021年，连续4年的净借贷比例都维持在33％左右，完(wán)全(quán)没有增加(jiā)杠杆比例(lì)。而到2022年(nián)，这(zhè)家房(fáng)企明(míng)显感(gǎn)觉到机(jī)会(huì)来了，其开始在一线城市进行大举(jǔ)拿地，净负债率也由此(cǐ)前的33％左右水准提高到(dào)45％左右(yòu)，涨了接(jiē)近三(sān)分之一。与此同(tóng)时，该房企新购入(rù)地(dì)块也实现(xiàn)了快速的开盘利用率，预计今年会有更多(duō)的楼(lóu)盘(pán)入市。像(xiàng)这(zhè)类企业就符(fú)合“最后的赢家”的特点(diǎn)。一方面，在于它本(běn)身储备了(le)很(hěn)多弹(dàn)药，去年(nián)拿(ná)地超1000亿元(yuán)，且其中(zhōng)一半在(zài)一(yī)线城市，另外(wài)一半(bàn)也(yě)主要集中在强(qiáng)二线和(hé)二线城(chéng)市；另一方面，它(tā)的扩张是有节制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相反，有(yǒu)些房企的扩(kuò)张速度让人感觉(jué)又回到了(le)2016年、2017年(nián)，或者说看到了2016年～2020年期间扩张的民营(yíng)企业(yè)的影子。虽然说，见到机会时要出手，但(dàn)出手的(de)章法(fǎ)仍要小心，如果负债(zhài)率(lǜ)扩张得太快，但未来的两年市场没有(yǒu)想(xiǎng)象得那么(me)好，可能会重(zhòng)蹈覆辙。

　　那么如何来(lái)衡量一家房企的扩张速度是否激进？陈昊扬(yáng)向《红周刊(kān)》表示，主要还(hái)是看(kàn)房企的净负债率水平(píng)，在我(wǒ)看来，这个比例如果超过60％，就是扩张得过(guò)于快速了。

　　不难看出(chū)，这一标(biāo)准要(yào)比“三道红线(xiàn)”对房企的净负债率(lǜ)要求不得高于100％要更(gèng)加严格。陈昊扬解释，当前房(fáng)地产行业(yè)的复苏(sū)速度(dù)并没有那么快，所以要规避公司(sī)净负债率提高到一个比(bǐ)较危(wēi)险的水平。

　　《红周刊》对在(zài)2022年拿地较积极(jí)的房企(qǐ)梳理发现，中(zhōng)交地产、中国金茂、华发股(gǔ)份(fèn)、越秀地(dì)产、天津市教育局的电话是多少，天津市教育局的电话是多少号码绿城中国、保(bǎo)利发展等房企(qǐ)2022年(nián)净负债(zhài)率都在60％之上。其中，中交地产净(jìng)负债率(lǜ)持(chí)续居高不下，在(zài)2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明对比的(de)是，华(huá)润置地、中(zhōng)国海外发展、万科A、滨江集(jí)团、招商(shāng)蛇口、龙湖集团等房企在践行较积(jī)极(jí)的拿地策略的同时(shí)，也较好地控制了(le)公(gōng)司的(de)扩张速度(dù)与净负债率水平（见(jiàn)附(fù)表）。

　　滨江(jiāng)集团等个别民(mín)营房企

　　或具备“最后赢家”的(de)黑马特(tè)质

　　陈昊扬指出，实际上，他们是以(yǐ)同一筛选标(biāo)准来看国央企与(yǔ)民营房企，但(dàn)在各维度的实(shí)际表现上，国央企确实(shí)会更(gèng)胜一(yī)筹。如(rú)国央企(qǐ)的融(róng)资成本(běn)更低，融资(zī)渠道也(yě)更顺畅，能够做到想融(róng)就融，这样，国(guó)央企自然而(ér)然(rán)就具(jù)有天(tiān)然优势。

　　虽然对比民(mín)营房企，机(jī)构更加(jiā)看好(hǎo)国(guó)央企，但这也(yě)并(bìng)不意味着，民营企业中就没有“黑马”的存在。

　　据(jù)《红周刊(kān)》梳理发现，仍有(yǒu)少数民(mín)营房企同样受(shòu)到机(jī)构的青睐。比如(rú)，根据2023年一季(jì)报，滨江集团的天津市教育局的电话是多少，天津市教育局的电话是多少号码十大流通股东中新进了“中国工商银(yín)行(xíng)股份有限(xiàn)公司(sī)－景顺(shùn)长(zhǎng)城中国(guó)回(huí)报灵活配置混合型证券投(tóu)资(zī)基金(jīn)”“全(quán)国(guó)社保基金一一六(liù)组合”等。

　　除此之外，自2021年开(kāi)始，百亿私募珠海阿巴马资产管(guǎn)理有限(xiàn)公司就长期持有滨江集团。根据一(yī)季报，该资产公司(sī)的几只产品(pǐn)合计(jì)持(chí)有滨江集团9543万(wàn)股，约占流通(tōng)A股(gǔ)的3.56％。

　　滨(bīn)江集团(tuán)的受青睐(lài)，和(hé)其自身的(de)基本面表现存(cún)在一定关(guān)系(xì)。2020年(nián)以来的(de)近(jìn)三年时间(jiān)，房地产市场整体在走(zǒu)“下坡路”，但作(zuò)为(wèi)杭州本(běn)土房企的滨江集团仍是表现出(chū)较强的(de)韧(rèn)劲(jìn)，2020年以来，滨江集团在(zài)业(yè)绩(jì)表现、销售规模(mó)、新增土储、股价(jià)表现等多维度都表现了较强的增长势头。

　　业绩方(fāng)面，2020年(nián)～2022年期(qī)间，滨江集团扣(kòu)非归母净利润依次为(wèi)21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依(yī)次(cì)实现同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季报，今年一季度，滨江集(jí)团更是(shì)实(shí)现了(le)扣非归母净利(lì)润(rùn)5.41亿(yì)元，同比增长134.07％。

　　在房(fáng)地产“青(qīng)铜时(shí)代”仍(réng)能保持自身业绩(jì)的持续(xù)增长，和滨(bīn)江集团扎根杭州(zhōu)的战(zhàn)略布(bù)局关(guān)系密切。根(gēn)据2022年(nián)年报，滨江集团有近七成营收来(lái)自(zì)杭州地区，而在2021年(nián)，杭州地区的(de)营收比重(zhòng)只占(zhàn)到近六成。近三年持续稳居杭州房企销(xiāo)售排(pái)名第一。

　　与(yǔ)此同时，滨江(jiāng)集(jí)团在(zài)杭州的土储补充同样较为积极，根据诸葛找房、住在杭州网数据显示，2020年、2021年(nián)、2022年在(zài)杭(háng)拿地金额依次为(wèi)404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居(jū)杭州(zhōu)的本土(tǔ)第(dì)一(yī)。

　　而滨(bīn)江集团在杭州的较(jiào)突出(chū)表现(xiàn)，也让(ràng)滨江(jiāng)集(jí)团的房企(qǐ)排(pái)名(míng)迅速提升。到2023年，滨江集(jí)团(tuán)的房企(qǐ)排名已冲进前十，根据中指数据，2023年前4月，滨江集(jí)团实现销售额607.3亿元，位列(liè)房企第九位。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江集团(tuán)股价翻(fān)了(le)超一倍以上，而近期，滨江(jiāng)集团更是迎来多家机构的集中调研(yán)。滨江(jiāng)集(jí)团发布公告表示，公(gōng)司(sī)于5月10日接受了信达(dá)证券、金(jīn)鹰基金(jīn)、建信养老、新华养(yǎng)老等(děng)18家机构调研。

　　产(chǎn)业链布局(jú)重点移至(zhì)存量赛道

　　机(jī)构(gòu)在下游家纺(fǎng)、家居、物业觅α

　　实(shí)际(jì)上房地(dì)产开(kāi)发只是房(fáng)地产产业链上的中游环节(jié)，其上(shàng)游主要(yào)为钢(gāng)铁、水(shuǐ)泥、建(jiàn)材、玻纤等材料供应商，而(ér)下游应用行业主要包括中介服(fú)务、家用电(diàn)器、物业管理、家居用品。综(zōng)合《红周(zhōu)刊》的采访(fǎng)，房地产(chǎn)开(kāi)发环节与(yǔ)上游材料端息息相关，新盘开工不足导致上游不(bù)被看好，机构寻(xún)觅(mì)个股阿尔(ěr)法的思(sī)路(lù)渐(jiàn)渐移至下游。“中国房地产(chǎn)行业在进(jìn)入存(cún)量房时代，所以对地产(chǎn)产业链，尤其是偏消费(fèi)属(shǔ)性的(de)家装家居领域，我们相对看好(hǎo)，因为居民保有的住房规模越(yuè)来(lái)越大，随着(zhe)时(shí)间的(de)增(zēng)加(jiā)，内装更新的需(xū)求(qiú)也会越来越多。美(měi)国过去的数据充分说明了(le)这一点，在新房销售见(j天津市教育局的电话是多少，天津市教育局的电话是多少号码iàn)顶之(zhī)后，家具(jù)消费的增长却一直都很好。对(duì)于地产产业链，我们相对看好(hǎo)和(hé)内装相(xiāng)关的行业，例如(rú)消费建材、家居装饰等。”万家基金人士表(biǎo)示。

　　而(ér)根据《红周刊(kān)》对下游细分中相关赛道龙(lóng)头年内表(biǎo)现的统计(jì)，目前暂居前两位的都是来自家纺赛道的公司，它们分(fēn)别(bié)是富安娜和水星家纺，特别(bié)是前者在月线连(lián)收七(qī)根阳线的基础上，年内迄今涨幅已(yǐ)经逼近(jìn)30％。

　　以前者(zhě)为例，富安娜主(zhǔ)要从(cóng)事纺织家居、睡眠(mián)家居(jū)、生活类产品的研发、设计、生(shēng)产及销售，旗下(xià)拥有(yǒu)原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐”和“酷奇智”自有品牌。第一季度报告显示，报告(gào)期内，富安娜(nà)实现营业收入(rù)约6.2亿元，同比减(jiǎn)少7.57％；不过实现归属(shǔ)于上市公司(sī)股东的净利(lì)润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而(ér)从上市公(gōng)司一季(jì)报的十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东来看(kàn)，能够发现该股(gǔ)早已成为基(jī)金重仓股的天下(xià)，彼时包括公募的中欧价值发现、中欧潜(qián)力价值(zhí)、工(gōng)银瑞(ruì)信(xìn)灵动价值(zhí)、宝盈(yíng)新价值和(hé)私(sī)募的明河2016，都在其(qí)中出现(xiàn)，占据了半壁江(jiāng)山。需(xū)要强调的是，中欧的两(liǎng)只基金都是价值(zhí)派基金(jīn)经理曹名长(zhǎng)在管的产品，首季其(qí)同时重仓的房地产产业(yè)链(liàn)股票还有金地集团和大(dà)亚圣象。

　　对比(bǐ)而(ér)言，前几年曾经风光(guāng)一时的家居板块也(yě)因疫情、消(xiāo)费(fèi)复苏进程缓慢等多因素一度(dù)沉寂，不过好在困境(jìng)反转露出曙光，家居板(bǎn)块中年内表现最(zuì)好的是志邦家(jiā)居。同一时间(jiān)段，该股年内上涨已经超(chāo)过23％，从业(yè)绩来(lái)看，无论是营(yíng)收还是归母净利(lì)润，公司都(dōu)实(shí)现(xiàn)了(le)同比(bǐ)双(shuāng)升。

　　从公司的十大流通股股东来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》发现广发基金经理罗(luó)洋慧眼独具，一季报中他管(guǎn)理(lǐ)的广(guǎng)发策略优选(xuǎn)和广发安(ān)宏回(huí)报均增加了持股，而这两只产品(pǐn)也成为志邦家居十大流通股股东中仅有的两只公募。有(yǒu)意(yì)思的(de)是(shì)，他(tā)似乎对于定制(zhì)家居类标的情有独钟，在另一(yī)家(jiā)赛道公司金(jīn)牌橱柜中，他管理的全部三(sān)只产(chǎn)品均登榜十大流通股股(gǔ)东，其(qí)也成(chéng)为他的独门重仓股。

　　除去家居家纺外，下(xià)游的物业股也越来越被机构(gòu)所青睐，不(bù)过(guò)这(zhè)类标的大多(duō)在香港上市，如何选择(zé)成为(wèi)难题。对此，前(qián)述上海公募基金经理举例分析：“物业服务不是一个(gè)高毛利的行业，挣钱(qián)很辛苦，我选(xuǎn)公司还(hái)是希望挣的是(shì)市场化应(yīng)该挣(zhēng)的钱，以我曾经(jīng)买的绿(lǜ)城服务为(wèi)例，它(tā)在中高端楼盘占比是(shì)比较高的，每(měi)年到期的合(hé)同(tóng)里提价(jià)成功率(lǜ)在30％～40％。它能做到滚动的大部分项目到期之(zhī)后，经(jīng)过两(liǎng)三轮合同(tóng)周(zhōu)期还能(néng)做到产品提价。”

　　“行业里(lǐ)真正能做到(dào)产品提价的公司很少，因为物(wù)业(yè)公司很(hěn)容易一开始是挣钱的，后面因为保安(ān)这些固(gù)定人员成本的(de)年度(dù)增长，不(bù)过服(fú)务没(méi)有(yǒu)特别好，客户没有那么(me)满意，能做到提价难度是非常(cháng)大的。但是(shì)该公司能在业内做到到(dào)期之后提(tí)价(jià)率比较(jiào)高，这跟它的定位和比较好(hǎo)的服(fú)务是有关系的。”他进(jìn)一步(bù)强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 天津市教育局的电话是多少，天津市教育局的电话是多少号码