万(wàn)柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪(háo)宅(zhái)被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣(xuān)称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院再次受(shòu)到(dào)舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人被中(zhōng)国信(xìn)达(dá)追债(zhài)，中国信达为了收回钱款不得(dé)不(bù)将中赫抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已(yǐ)售出(chū)，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购(gòu)入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到(dào)这些(xiē)业主的维权信息，难(nán)怪(guài)有网(wǎng)友调侃：“富人(rén)被(bèi)割韭菜(cài)的时候(hòu)，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后(hòu)，可能没你想(xiǎng)象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个(gè)位于(yú)海(hǎi)淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公(gōng)司不(bù)良债(zhài)权转让项目”，债(zhài)权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述(shù)不良债权转让项目的处置主体是中国(guó)信达资产(chǎn)管理股份有限公司北京(jīng)市(shì)分公司（下称中国信(xìn)达(dá)北分(fēn)），处置的是对北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金(jīn)额约为46.95亿元(yuán)人民(mín)币(bì)，其(qí)中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团有限公(gōng)司是(shì)共同债务人(rén)。目前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看(kàn)，这就是一起中国信(xìn)达(dá)北(běi)分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳(liǔ)书(shū)院总(zǒng)共301户(hù)，而且早已售罄(qìng)。如果该(gāi)报(bào)道属实，说(shuō)明这些房子实(shí)际上都(dōu)是卖出(chū)去了(le)的，是有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么中国信达(dá)的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢(ne)？只能说明这些房子(zi)根(gēn)本没有网签，也(yě)没(méi)有房产证！

　　第一财经的报(bào)道(dào)证实了上述内(nèi)容(róng)。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集(jí)团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现(xiàn)在还没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的(de)顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学(xué)区(qū)房，万柳书院的业主基本(běn)都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书院(yuàn)的(de)业(yè)主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的(de)业主中，还(hái)有(yǒu)不少中赫集团(tuán)的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支付价款并实际占有，那(nà)么，中国信(xìn)达转让这(zhè)笔(bǐ)不良债权(quán)回(huí)本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还是(shì)债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关法律(lǜ)规定，民(mín)事执(zhí)行中，业主已经支付(fù)价(jià)款并(bìng)实际占(zhàn)有，但未办理过(guò)户手续的，如果业主没有过错(cuò)，人(rén)民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的(de)可以(yǐ)向(xiàng)法院提出(chū)执行异(yì)议(yì)申请(qǐng)，请(qǐng)求法院(yuàn)解除查封，同时可以联(lián)合起诉(sù)开发(fā)商(shāng)，要求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民(mín)法院(yuàn)报公(gōng)布《最高人民法院关(guān)于(yú)商品房(fáng)消费者权(quán)利(lì)保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者(zhě)以居住(zhù)为目的购买房屋并已支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先于(yú)建设(shè)工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持。萝卜丁是最贵的口红吗，世界十大奢华口红品牌rong>只支付了部分价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费者，在一审(shěn)法庭辩论(lùn)终结前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余价款的(de)，可以(yǐ)适(shì)用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网签”萝卜丁是最贵的口红吗，世界十大奢华口红品牌，那(nà)么这(zhè)笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子(zi)，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔了夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目前(qián)中(zhōng)国信达(dá)已经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华(huá)恒(héng)瑞为中赫集团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫华(huá)恒瑞的(de)股东(dōng)行(xíng)列，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公司成(chéng)为了唯一股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份(fèn)有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没(méi)有(yǒu)很大规模，也(yě)没有很高的国民(mín)知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院(yuàn)，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进入北(běi)京(jīng)的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼(yú)岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万(wàn)/平(píng)米的天价，成(chéng)为当(dāng)时(shí)京城最贵的楼盘，引(yǐn)发(fā)了市(shì)场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京(jīng)当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的(de)灰砖垒起来(lái)的五(wǔ)米高墙，还(hái)是每棵成本超6万(wàn)的成年银(yín)杏树，还是每(měi)平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是(shì)当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现(xiàn)如(rú)今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊(jīng)人(rén)的36万(wàn)元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年(nián)之(zhī)久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了(le)不少知名(míng)人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它(tā)被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发商(shāng)光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执(zhí)行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个(gè)地步，其(qí)实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经(jīng)就曾深挖(wā)出(chū)背(bèi)后的中赫集(jí)团，发(fā)现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发(fā)商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控(kòng)人周(zhōu)金辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这(zhè)个(gè)转折点，就(jiù)在于收(shōu)购(gòu)北京国(guó)安。

　　萝卜丁是最贵的口红吗，世界十大奢华口红品牌近(jìn)十(shí)年(nián)来，房企(qǐ)纷纷开始了多元(yuán)化(huà)转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先后进军能(néng)源市场(chǎng)、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安足(zú)球俱(jù)乐部64％股权，成为国安(ān)的(de)新东(dōng)家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至此拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部(bù)全部股权。如果北京国安的估(gū)值一(yī)直没变，那么(me)中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫(hè)为什么又要(yào)质(zhì)押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份质(zhì)押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北(běi)京建工、山(shān)东国际(jì)信托、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与入主北京(jīng)国安的(de)时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国(guó)安(ān)后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有(yǒu)得到改善，中赫集团(tuán)也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易(yì)所(suǒ)官网信息(xī)显示，2020年(nián)，北京(jīng)国(guó)安足球俱(jù)乐部实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压力，中赫集团(tuán)和周金(jīn)辉(huī)夫妇还(hái)在持续(xù)质押手中的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫(hè)的经营状况却持(chí)续(xù)没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的(de)高(gāo)达(dá)11亿，北(běi)京国(guó)安也3次与中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫集团(tuán)股(gǔ)东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确(què)定义务，上(shàng)述(shù)被执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京(jīng)国安(ān)，又如(rú)何能独善(shàn)其身？