万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的(de)意(yì)外走红，让这(zhè)个位于(yú)北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘(mì)开(kāi)发商——中赫(hè)集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受(shòu)到舆(yú)论关注(zhù)，起因中赫集(jí)团成了共同债务人被中国(guó)信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信(xìn)息(xī)，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背(bèi)后，可能没(méi)你(nǐ)想(xiǎng)象的那么(me)简单。

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　　富人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能还是(shì)债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是万(wàn)柳书(shū)院”，但(dàn)谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心(xīn)区位，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发(fā)现，中国(guó)信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权(quán)总额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显(xiǎn)示，上(shàng)述不良债权转让项(解是多音字吗怎么读，解字是多音字都有什么音xiàng)目的处置主(zhǔ)体是中国(guó)信达(dá)资产管理股份有限公司(sī)北京市分公(gōng)司（下称中国信达(dá)北分），处置的是对(duì)北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限公(gōng)司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万次围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中(zhōng)国信达(dá)北分讨债(zhài)的故(gù)事，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄(qìng)。如果该报道属实(shí)，说(shuō)明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国(gu解是多音字吗怎么读，解字是多音字都有什么音ó)信达(dá)的拍卖(mài)页(yè)面上又注明这75套房子是(shì)“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根本没有网(wǎng)签(qiān)，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道证实了(le)上述内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集(jí)团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)基本都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是(shì)万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业(yè)主中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确实(shí)已经(jīng)支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债(zhài)权(quán)回(huí)本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事(shì)执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的(de)，如果业(yè)主(zhǔ)没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法(fǎ)院提(tí)出执行异议申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还购(gòu)房(fáng)款或办理房产(chǎn)证(zhèng)，并(bìng)承担违(wéi)约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法院关于商(shāng)品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的(de)方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购买房(fáng)屋并已支(zhī)付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求(qiú)权优先于建设工程价(jià)款优(yōu)先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权(quán)的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支(zhī)付(fù)了部分价款(kuǎn)的商(shāng)品房消费者，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩论终结前已实(shí)际(jì)支付剩余价款的(de)，可以(yǐ)适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那(nà)么这笔不良(liáng)债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不(bù)仅不能(néng)卖出去回本，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司中国(guó)信达申(shēn)请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前中国信达已(yǐ)经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地等(děng)选择(zé)退(tuì)出了(le)赫华恒瑞的(de)股东(dōng)行列，中国金(jīn)谷国际信(xìn)托有限责(zé)任公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信达(dá)资产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他(tā)房企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也(yě)没有很(hěn)高的国民知名度，但(dàn)却(què)在北京(jīng)豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进入北(běi)京的第一(yī)个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引(yǐn)发了(le)市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发(fā)的万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知(zhī)名(míng)房企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北(běi)京(jīng)当(dāng)年的“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无(wú)论(lùn)是一(yī)块块从荷兰运回来(lái)的灰砖(zhuān)垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的(de)成(chéng)年银(yín)杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都令业(yè)内外(wài)震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰院的(de)树(shù)、北(běi)平府的(de)院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场(chǎng)、恒(héng)大华府等，现(xiàn)如(rú)今，它远远超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍(pāi)房，最终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳(liǔ)书院(yuàn)虽(suī)然(rán)已经(jīng)推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名(míng)人士(shì)，如知(zhī)名演员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫(hè)集团的“高端(duān)路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了(le)，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在(zài)豪(háo)宅开发(fā)商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不(bù)履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背(bèi)后(hòu)的中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型(xíng)，但(dàn)转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过多(duō)元化业(yè)务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型(xíng)的目(mù)光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从(cóng)中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股权(quán)。如果北京(jīng)国安的估值(zhí)一(yī)直没变，那么中赫集(jí)团拿(ná)下北(běi)京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份质押陆续(xù)质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出(chū)质记录。质权人包(bāo)括海金(jīn)商业保理、北京(jīng)建工、山东国际(jì)信托、中融(róng)信托、中信建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北京(jīng)国安的(de)时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有(yǒu)得到(dào)改善，中赫集团(tuán)也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压力(lì)，中赫集团(tuán)和(hé)周金辉夫妇还在持(chí)续质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份，但(dàn)国安和(hé)中赫的(de)经营状况(kuàng)却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集(jí)团被5次列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置(zhì)地、及中赫集团(tuán)股(gǔ)东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务，上述(shù)被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难(nán)。不过在实控人都成为老赖的情况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿的北(běi)京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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