近两年火爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高(gāo)比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类(lèi)产品长期(qī)投资价值(zhí)，通过观测经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金流(liú)、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金等指标(biāo)，也是(shì)观(guān)察REITs项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者(zhě)注意，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现(xiàn)金收益，特许经营权(quán)分(fēn)红目前(qián)已(yǐ)包含了利(lì)润分配(pèi)和本金的归(guī)还，在选择投资标的(de)时应了(le)解资产类(lèi)型和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际(jì)分配情况(kuàng)尚(shàng)未公(gōng)布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例(lì)的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占可供分配金(jīn)额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责(zé)人对此表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来(lái)源为持有期分红收益，以及基金份额(é)交易价格的变(biàn)化。基金(jīn)份额(é)二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市场因素的综(zōng)合(hé)影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通(tōng)过基金(jīn)募集材料和信(xìn)息披露文件，结(jié)合(hé)行(xíng)业及市场情(qíng)况，可以分析基础(chǔ)设(shè)施项目的经营(yíng)业绩，作为进(jìn)行投资决策(cè)的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份(fèn)额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有(yǒu)人实际获(huò)得(dé)的现金收益，对于长期(qī)投资(zī)者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基(jī)础设(shè)施证券投资基(jī)金(jīn)指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础设(shè)施(shī)基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合并后基(jī)金年(nián)度可分配(pèi)金(jīn)额(é)以现金形式分配给投资者，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资(zī)角度来看(kàn)，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重特点。二级(jí)市场价格(gé)反映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红(hóng)要(yào)求，分红(hóng)类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的角度(dù)来看(kàn)，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机构投资者(zhě)的(de)投资品类(lèi)，为资产配置多元(yuán)化提(tí)供抓手，具有较强的配(pèi)置(zhì)价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益(yì)。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于(yú)投(tóu)资债(zhài)券相对高(gāo)的收益性，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投资收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分(fēn)红水平(píng)的预期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级市场价格(gé)走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看(kàn)，截(jié)至4月(yuè)21日，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票(piào)和债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部分产品受宏观(guān)经济的(de)影响，可(kě)分配金(jīn)额(é)完(wán)成率不达预期，一定程(chéng)度(dù)上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的(de)价格波动(dòng)受(shòu)多重(zhòng)因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也(yě)表(biǎo)示(shì)，近期经济预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市(shì)场热点呈现向(xiàng)股票和债(zhài)券回归的过(guò)程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对经济活力(lì)的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在(zài)分红除(chú)权日，将对基金份额的(de)开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额(é)根(gēn)据单位基金份额的分红金额进(jìn)行计算(suàn)。除权操作(zuò)是对(duì)分红前(qián)后基金份额净(jìng)值变化的(de)修(xiū)正，使投资人在(zài)基金分红前后均(jūn)可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投(tóu)资的信(xìn)心，同(tóng)时需(xū)结合持有产品的(de)特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收(shōu)益(yì)的(de)影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红包括(kuò)利润分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红(hóng)前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确(què)，分派的是(shì)本(běn)金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动(dòng)的(de)，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红差异(yì)很大，大(dà)多数(shù)普通投资者可能把(bǎ)“分派(pài)”金额(é)误认为是持续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金(jīn)价值面临极大不(bù)确定性，这(zhè)是该类投资者(zhě)应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)和产权(quán)类两大资产类型，持(chí)有产权类产(chǎn)品的收(shōu)益主要包(bāo)括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收(shōu)益主要(yào)来自项目每年(nián)的现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括了利润分配(pèi)和本金的归还(hái)，两者的比率也是变(biàn)动的(de)，对特许经(jīng)营(yíng)权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基(jī)金也(yě)表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产(chǎn)属性不(bù)同而(ér)形成区别。特许经营权类(lèi)的(de)公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所以相对(duì)股山登绝顶我为峰全诗李白，最霸气的十首诗性偏强。普通投资(zī)者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择(zé)产(chǎn)品的二级(jí)市场价格和分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在经营权到期后不(bù)再能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目(mù)山登绝顶我为峰全诗李白，最霸气的十首诗，通常(cháng)具备更高的分派(pài)率水平(píng)。对(duì)于剩(shèng)余(yú)期限较长的(de)特许经营权(quán)项目，即使分派(pài)率相对较(jiào)低，也(yě)有足够年限收(shōu)回(huí)本金并(bìng)取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目(mù)的分派金额(é)包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募(mù)的情况下，基金份额(é)单价随着分派进度(dù)逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来(lái)自(zì)项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比(bǐ)，产(chǎn)权(quán)类项目的土地或(huò)建筑的剩(shèng)余使用年限一般(bān)较长，再加上到期后通过(guò)对(duì)建筑的更新改造或(huò)补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机(jī)会进(jìn)一步延长经营期(qī)限。这种类(lèi)似永(yǒng)续经营的假设(shè)反(fǎn)映在基(jī)础资产的(de)估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资(zī)属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时点(diǎn)，多位业内人(rén)士(shì)还(hái)表示，在产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红(hóng)期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和(hé)评估项目底层(céng)资产的(de)运(yùn)营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标(biāo)有两个(gè)：一是年报(bào)中披露的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在(zài)本质(zhì)性区别。经(jīng)营(yíng)活动(dòng)产生的现(xiàn)金净(jìng)流量是指企业(yè)经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于企业本(běn)身(shēn)经营活动(dòng)产(chǎn)生；可供(gōng)分配(pèi)的(de)现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表(biǎo)的项目(mù)进行调(diào)整，加期(qī)初(chū)现金(jīn)，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新选择，投资价(jià)值体现在相对股(gǔ)债市场独(dú)立(lì)的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可(kě)以更多关注内部收(shōu)益率的高低，对产权(quán)类的资产更多关注(zhù)分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来(lái)自底(dǐ)层资产的(de)经营净现金(jīn)流，所以底(dǐ)层资产运营(yíng)情况直接(jiē)影响投(tóu)资回报，投(tóu)资(zī)者(zhě)可综合考虑原(yuán)始权益(yì)人综合实力(lì)、运营(yíng)管(guǎn)理机构实力(lì)、公募(mù)基金管理人(rén)实力等多重(zhòng)因素来选择投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在(zài)，叠(dié)加此(cǐ)前市场接(jiē)连回调(diào)，建议投资者关注(zhù)有基(jī)本面支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时(shí)分(fēn)红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年的可(kě)供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料(liào)中披(pī)露(lù)预测进行比较分析，结(jié)合经济(jì)及(jí)市场的实际环境，对(duì)基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力(lì)进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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