导读

　　黄金二(èr)十年(nián)之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年是中国(guó)房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景(jǐng)气(qì)，有关中国地产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城(chéng)镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据显示(shì)城镇(zhèn)家庭户(hù)人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相关(guān)。中国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国(guó)住宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发(fā)现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无(wú)直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的(de)数(shù)据，我们(men)根(gēn)据商(shāng)品住宅套(tào)数、商(shāng)品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味(wèi)着户(hù)户(hù)有(yǒu)房，然而事实上(shàng)中(zhōng)国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁(lìn)和(hé)置业需求(qiú)。全国总(zǒng)人口的(de)近三成(chéng)都是流动人口，流(liú)动人(rén)口会选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套房，中国未来地(dì)产仍(réng)有四大(dà)新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规模缩小，一人户、两(liǎng)人(rén)户占比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的(de)分(fēn)化日益(yì)明显，区域经济资源分(fēn)配的(de)再集(jí)中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积均较发达(dá)国家有(yǒu)着(zhe)不小差距(jù)，“住(zhù)上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足，这(zhè)是(shì)过去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)当下(xià)房地产大分化时代已至，大分化(huà)时代(dài)下(xià)地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化(huà)必将体现在(zài)不同能级城市之间(jiān)，不同区域板块之间(jiān)，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是否已经过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或(huò)是(shì)仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公(gōng)布，我(wǒ)们无(wú)法(fǎ)直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子(zi)是(shì)否真(zhēn)的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未(wèi)来(lái)房地产(chǎn)市场(chǎng)会(huì)如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合(hé)风险普查工作情况(kuàng)为主题的(de)新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第(dì)七次(cì)人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意味着(zhe)人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因素密切相关(guān)。单单从人均住宅(zhái)间(jiān)数不(bù)能(néng)完全反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要(yào)是以(yǐ)家庭为单(dān)位购买成套(tào)住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才(cái)是城(chéng)镇居民(mín)宜(yí)居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住宅(zhái)的测算思路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要(yào)分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅、自建房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有(yǒu)直接公(gōng)布(bù)城镇住宅数(shù)量。居(jū)民(mín)住宅相关(guān)数据有两处可以直接(jiē)公布，一是(shì)每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上(shàng)述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前(qián)商(shāng)品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户(hù)均住(zhù)宅(zhái)套数(shù)分三(sān)步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数相加，我们(men)就能够(gòu)得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住(zhù)宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得(dé)到(dào)城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　三生有幸遇见你下一句怎么接，三生有幸遇见你下一句幽默>=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个(gè)准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测(cè)算得到中国存量房地产套数，并进一(yī)步推算中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中(zhōng)期房占比近9成(chéng)。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房(fáng)后装修的(de)时(shí)间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一(yī)步(bù)推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民(mín)拥有的(de)户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显(xiǎn)示(shì)中国城镇(zhèn)居民(mín)的住(zhù)宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自(zì)建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二(èr)手房都是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其他(tā)住宅(zhái)、购(gòu)买(mǎi)商品住宅(zhái)与购(gòu)买(mǎi)二手房(fáng)加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期(qī)间商品住(zhù)宅增(zēng)幅为过(guò)去十年变化幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比(bǐ)例，从而(ér)我们估算出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所(suǒ)占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套(tào)房(fáng)的程度，“户户有房”是否意(yì)味着(zhe)中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意(yì)味着(zhe)住宅市场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足(zú)因(yīn)人口流动、居民(mín)换房等因(yīn)素产生的(de)住宅需(xū)求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住(zhù)宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看(kàn)，美国、英国和(hé)日本的(de)住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一(yī)套(tào)房，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房(fáng)价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和(hé)省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国城乡人口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实(shí)际上会占(zhàn)据两(liǎng)套房(fáng)，在高(gāo)房价的(de)大城市租赁一套房，在房(fáng)价(jià)较低(dī)的县(xiàn)城购(gòu)买一套(tào)房。所(suǒ)以说户均(jūn)一(yī)套房无(wú)法满足(zú)庞(páng)大流动人口(kǒu)的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前(qián)建成，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线(xiàn)老(lǎo)化(huà)、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有独立(lì)卫浴(yù)和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地(dì)产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总面(miàn)积(jī)为(wèi)308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)低于15平方米的(de)家庭界(jiè)定(dìng)为住宅存在困难，若按这个(gè)标准算(suàn)的话(huà)，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可(kě)使用住宅面(miàn)积(jī)为(wèi)40平(píng)，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户(hù)人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距(jù)将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城(chéng)镇家庭户均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户(hù)户有房。即便如此，中(zhōng)国人(rén)口(kǒu)静态结构和(hé)动态(tài)趋势演绎，决定(dìng)了中国未(wèi)来地产仍有需求释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的(de)占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋(qū)势将继续延(yán)续，导(dǎo)致户数会因户(hù)均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经(jīng)济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。三生有幸遇见你下一句怎么接，三生有幸遇见你下一句幽默>

　　中国经济板块的分化日益(yì)明(míng)显，资(zī)源和生产(chǎn)要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资源(yuán)分配的(de)再集中吸引着人口流入(rù)。人(rén)口迁移势(shì)必涉及到(dào)买房租(zū)房，给迁入地住宅(zhái)市(shì)场带(dài)来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性(xìng)需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建最多。自(zì)建(jiàn)房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品住宅。租(zū)房、购(gòu)买经济适(shì)用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住(zhù)宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设施配(pèi)套(tào)差、没(méi)有或少(shǎo)有物业(yè)管理，居(jū)民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子(zi)”的(de)改(gǎi)善性需(xū)求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明(míng)确指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅间数较其(qí)他(tā)国家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济(jì)水平有着密切正向联(lián)系。随着经济发展水(shuǐ)平的(de)提高，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，供需(xū)出现错(cuò)配，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么(me)未来(lái)将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地(dì)产大分化(huà)时代已至，这种分化不单局(jú)限于(yú)城市能级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二(èr)手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实际值可能偏(piān)低，其(qí)增速可能超(chāo)预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 三生有幸遇见你下一句怎么接，三生有幸遇见你下一句幽默