近两年火爆的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投(tóu)资价(jià)值，通(tōng)过观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒普通(tōng)投资(zī)者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权(quán)分红目前已包含了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的(de)时(shí)应(yīng)了解资(zī)产类型和(hé)分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来(lái)除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募(mù)REITs呈(chéng)现(xiàn)出了(le)高比例的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额(é)占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对(duì)此表示，投资公募(mù)REITs的(de)主要收益来源为(wèi)持(chí)有(yǒu)期分红(hóng)收益，以及基金份额交易价格的变化。基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预(yù)期(qī)则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的(de)经(jīng)营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料(liào)和信息(xī)披露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决(jué)策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格(gé)变化导致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分(fēn)红作(zuò)为基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益(yì)，对(duì)于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负(fù)责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总(zǒng)监李华平也(yě)表示(shì)，根据《公开募集基础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应(yīng)当将90％以上(shàng)合并(bìng)后(hòu)基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定的分红(hóng)机制(zhì)体现出(chū)REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同(tóng)时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分(fēn)红类(lèi)似于(yú)债券派息，但(dàn)不等(děng)同(tóng)于债券的(de)固定(dìng)利息回报(bào)，而是由可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构(gòu)投资者的(de)角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助(zhù)机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资(zī)债券相对高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增厚资(zī)产(chǎn)包收益(yì)，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场对(duì)于未(wèi)来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势(shì)的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品(pǐn)受宏(hóng)观经(jīng)济的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的(de)价格波动(dòng)受多重因素(sù)的(de)影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者(zhě)参与公(gōng)募REITs二级(jí)市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责人也(yě)表示，近期(qī)经济预期恢复，一(yī)方面市场热(rè)点呈现向股(gǔ)票(piào)和债券(quàn)回归的(de)过程；另(lìng)一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的(de)改善有一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处(chù)理，调(diào)减金(jīn)额(é)根据单位基(jī)金份额的(de)分红金(jīn)额(é)进行(xíng)计算。除(chú)权操作是对分(fēn)红前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红前后(hòu)均(jūn)可(kě)以获得公(gōng)平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的信心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关(guān)注(zhù)二级市场扰动对(duì)整体收益(yì)的(de)影(yǐng)响程度。”中航基金相关(guān)人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营(yíng)权分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多(duō)位业(yè)内人(rén)士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红前提(tí)是本金(jīn)之上的增值部分不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两个部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基金(jīn)分红差异(yì)很大，大多(duō)数普(pǔ)通(tōng)投资者可能把(bǎ)“分派(pài)”金额误认为是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限(xiàn)到期后基金价(jià)值面(miàn)临极大不确(què)定性，这是该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品的收益主要(yào)包(bāo)括每年的现金分(fēn)红及资产增值的收益(yì)，而持有特(tè)许经营(yíng)类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了(le)利润分配(pèi)和本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也(yě)是变(biàn)动(dòng)的，对特许经营权(quán)类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应(yīng)了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从(cóng)细(xì)分(昆仑山在哪个省哪个市，昆仑山在哪个省哪个市哪个县fēn)来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属性不同而(ér)形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债(zhài)性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的(de)价值(zhí)增值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者在(zài)选择公募(mù)REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许(xǔ)经营(yíng)项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配金(jīn)额的分配理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确(què)。基于这(zhè)个(gè)特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限较短的特(tè)许经营项目，通常具(jù)备更高的(de)分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派(pài)率(lǜ)相(xiāng)对较低，也(yě)有足(zú)够(gòu)年限收回本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特(tè)许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了(le)投资本金(jīn)，在(zài)不进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金份额单价随(suí)着分派(pài)进度(dù)逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期(qī)限产生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目(mù)相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地或(huò)建筑(zhù)的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上(shàng)到期后通过对(duì)建筑的(de)更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等(děng)追加(jiā)投资(zī)，有机(jī)会(huì)进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永续经营的假设(shè)反映在(zài)基(jī)础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红的时(shí)点(diǎn)，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期(qī)，投资者(zhě)可以观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等(děng)指标，来观察(chá)和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年报中披露的经营活(huó)动(dòng)现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活(huó)动产生的(de)现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金流(liú)，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到(dào)的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募(mù)REITs作为资产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独(dú)立(lì)的资产配置(zhì)功能(néng)，比(bǐ)较适(shì)合长(zhǎng)期(qī)持有(yǒu)。建(jiàn)议投资(zī)者对(duì)经营权类的(de)资产可以更多关注(zhù)内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权(quán)类的资产(chǎn)更(gèng)多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收(shōu)益(yì)主要(yào)来自底层(céng)资产的经营净现(xiàn)金流(liú)，所以底层(céng)资(zī)产运营情况直接影(yǐng)响投资(zī)回报(bào)，投(tóu)资者可(kě)综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理(lǐ)机(jī)构实(shí)力、公募基(jī)金管理人实力等多重因素(sù)来选择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易带(dài)来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市(shì)场接(jiē)连回调，建(jiàn)议投资者关注有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填权(quán)效应相对明显、同时(shí)分(fēn)红规模较昆仑山在哪个省哪个市，昆仑山在哪个省哪个市哪个县为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均会载明(míng)REITs在发行首年及次(cì)年(nián)的可供分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集(jí)材(cái)料(liào)中披露预(yù)测(cè)进(jìn)行比较(jiào)分(fēn)析，结(jié)合经济及市场的实(shí)际环境，对(duì)基础设(shè)施项(xiàng)目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金(jīn)上述负责人(rén)也称。

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