5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对(duì)于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时(shí)所公布的(de)总份额均(jūn)较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据(jù)基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个(gè)股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或(huò)“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基(jī)金对菲律宾国土面积有多大，菲律宾国土面积有多少平方公里房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在(zài)股票(piào)资产中的占比却断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现(xiàn)了(le)三(sān)年(nián)来的首(shǒu)次回(huí)升，年底这一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募(mù)对房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年(nián)一季度得以(yǐ)延续。数据统计(jì)显示，公募(mù)重仓持(chí)有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利(lì)发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地(dì)产的投资(zī)愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排(pái)名(míng)最高(gāo)的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是(shì)招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是万(wàn)科最(zuì)为明显；其(qí)次是(shì)金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且(qiě)首季并(bìng)非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还(hái)需要(yào)时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经济圈(quān)判断房地产(chǎn)已经进入大(dà)分化(huà)时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二级(jí)市场投资(zī)上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红(hóng)利期一去不返了(le)。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几(jǐ)类行业(yè)在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什(shén)么投资机会的(de)。但在(zài)这(zhè)几(jǐ)年特殊(shū)的(de)行情里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类似的行业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑(jí)是(shì)供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上(shàng)海公(gōng)募基金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出(chū)现了(le)，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来(lái)去(qù)刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇(zhèn)化的(de)进(jìn)程(chéng)，还(hái)是人(rén)均住(zhù)房面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价(jià)收(shōu)入也不支撑每(měi)年18万亿(yì)元的(de)销售额，以及过(guò)快上行(xíng)的房价，因而(ér)行(xíng)业(yè)高增(zēng)的(de)时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将(jiāng)回(huí)落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险问(wèn)题(tí)（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会(huì)在于(yú)城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对(duì)应到股票(piào)投资(zī)，就(jiù)是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实(shí)现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时(shí)间段恰好排(pái)名前(qián)五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发(fā)展、浦(pǔ)东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一(yī)假期(qī)归来后日成(chéng)交量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发(fā)展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务(wù)为房地(dì)产销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来(lái)看(kàn)，各类机构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来(lái)看， 具体包括(kuò)公募的上银基金(jīn)、私募的(de)迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海本地房企(qǐ)，其(qí)第一季度的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方(fāng)面(miàn)是(shì)该公司后疫情(qíng)时(shí)代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则(zé)是公司(sī)拿地结算持续性(xìng)向好，从数字(zì)上看(kàn)，一季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背菲律宾国土面积有多大，菲律宾国土面积有多少平方公里景下，自然也(yě)吸引了知名(míng)机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度(dù)十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)来看，知名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产品依(yī)然在前十中(zhōng)，这也是连续第三(sān)个季度他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣安地产则(zé)是主要(yào)布局在(zài)深圳的地产公(gōng)司，一(yī)季报交出(chū)的(de)也是一(yī)份报喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列(liè)。具体说来， 南(nán)方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数(shù)1000增强则排名(míng)第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂(mèi)出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私募(mù)迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商(shāng)测算对(duì)应潜(qián)在毛利(lì)率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于(yú)信用问题或者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低(dī)成(chéng)本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的净(jìng)负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从融(róng)资(zī)成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的(de)融资成本不断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地(dì)产股(gǔ)或(huò)存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依(yī)然存在，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其(qí)是(shì)央企占据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库(kù)存的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融(róng)资成本(běn)，优质(zhì)的(de)开发资源和(hé)良好的不动产资产运营能力(lì)的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是(shì)更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地(dì)资源(yuán)债权债(zhài)务关系等(děng)问(wèn)题，市场对民(mín)营(yíng)房(fáng)开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这(zhè)一(yī)轮行(xíng)业出清的(de)过程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民企来说估(gū)值的修(xiū)复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长(zhǎng)期(qī)的维度看(kàn)，行业(yè)的(de)逻辑(jí)在(zài)于集(jí)中度提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和(hé)现金流(liú)创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自(zì)身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续(xù)现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出现分(fēn)化，要关注将受益于(yú)行业(yè)集(jí)中度提升的(de)头部(bù)公司。”星石投(tóu)资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明(míng)。不过(guò)国投瑞(ruì)银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央(yāng)企在三个方面(miàn)是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是销售份(fèn)额(é)持(chí)续(xù)提升(shēng)，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季(jì)报梳(shū)理发(fā)现(xiàn)，对于(yú)2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度的业(yè)绩分化(huà)更趋(qū)明显，保利发展、滨江集(jí)团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩(jì)的(de)回正，甚至是(shì)较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内(nèi)人士张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时(shí)间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在(zài)核心(xīn)城(chéng)市，投资力度(dù)较大。投资的驱动(dòng)能(néng)够(gòu)推动房(fáng)企(qǐ)销售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的(de)复苏过程(chéng)中，还面临着一(yī)些不确定性(xìng)。其实(shí)整(zhěng)个市场从(cóng)四月(yuè)份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别城市四(sì)月环比三(sān)月相对表现较(jiào)好之外，包括北京(jīng)、上海在内(nèi)的绝大(dà)多数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照现(xiàn)在的经(jīng)济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的去库存压力(lì)、企业的资(zī)金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为了(le)半年报冲(chōng)业绩出(chū)现市场的短期反弹(dàn)外的一个市(shì)场乏力现象。也就是(shì)说，第(dì)二(èr)季度(dù)、第三(sān)季(jì)度(dù)增长不确定(dìng)性(xìng)的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在(zài)整(zhěng)个房地产(chǎn)以及其(qí)上下游产业链的(de)复苏速(sù)度都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房(fáng)地产(chǎn)以及(jí)上下游(yóu)就不(bù)是赚快钱(qián)的时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数的(de)、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多的企业，会(huì)伴随整个行业(yè)的弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它的基(jī)本面不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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