文(wén)：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工(gōng)作会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明(míng)确表态，试点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实力的(de)别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开(kāi)发时代步入(rù)高(gāo)质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是(shì)对(duì)购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代(dài)，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)。以后一手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二次(cì)房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机(jī)制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规(guī)律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解(jiě)好这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险。从(cóng)个(gè)人层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)对购房(fáng)者非常不公(gōng)平(píng)，比如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的(de)风险。从行(xíng)业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单(dān)科普(pǔ)一(yī)下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一种开(kāi)发(fā)商放杠(gāng)杆的方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房(fáng)预(yù)售制度。其实，当前世界不(bù)少(shǎo)国家存在预售(shòu)制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障(zhàng)措(cuò)施，开发商在项目获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期(qī)房后并非像中国一样在支付(fù)完首付款后从银行(xíng)一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是(shì)根(gēn)据开发(fā)商工程进度在完全交房前进(jìn)行分(fēn)期支付。所以，预售制度(dù)是需要严格的(de)资金(jīn)监(jiān)管、分期支付(fù)以及违约处罚(fá)措施作(zuò)为保障的(de)，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民(mín)众不公平，所(suǒ)以不如(rú)借机(jī)取(qǔ)消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一定历(lì)史(shǐ)阶段性，现在中国住房(fáng)进(jìn)入存量(liàng)时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然这需(xū)要配套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心和房(fáng)地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国(guó)一(yī)定能(néng)化解(jiě)这个(gè)难题，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能(néng魏风伐檀原文及翻译注音，伐檀原文及翻译注音第一自然段)兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的(de)最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地产也不能(néng)例外(wài)，老百姓买房(fáng)子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大(dà)措施。在当前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模(mó)式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中心(xīn)参与财(cái)税改(gǎi)革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行(xíng)过(guò)长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方(fāng)资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问(wèn)题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还(hái)未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于(yú)木(mù)屋或者(zhě)其他临(lín)时住(zhù)宅(zhái)，住房的(de)需(xū)求是相当(dāng)高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中国香港地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市(shì)民数量有所(suǒ)增(zēng)加，开发商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引入房地(dì)产销(xiāo)售，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对(duì)于(yú)商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独(dú)到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下(xià)九龙(lóng)的(de)一块地(dì)盘(pán)后，除了分层出(chū)售、还印(yìn)发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料(liào)、分层(céng)价格(gé)、订(dìng)购方法(fǎ)等。此(cǐ)外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个(gè)亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的(de)订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻(qīng)了民(mín)众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的(de)建造和销售(shòu)，也(yě)解决了制造商的资(zī)金问题(tí)，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款”的销售模式成为当(dāng)时中国(guó)香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的一大特色，纵观(guān)中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使房市(shì)发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模(mó)式推(tuī)动了中国香港楼市几(jǐ)十(shí)年(nián)繁(fán)荣(róng)，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门(mén)不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管机(jī)制，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升了对(duì)于预(yù)售楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要(yào)求开发商(shāng)在预售前，确保地(dì)价款已经(jīng)全(quán)部支付(fù)，还要证(zhèng)明自(zì)身有资金等能力把项目完(wán)成，资(zī)金需放(fàng)入律师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了(le)防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师(shī)行在银(yín)行开(kāi)设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等(děng)采取全透明化(huà)机(jī)制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后(hòu)续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代(dài)，中国(guó)内地面临(lín)住房需(xū)求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程(chéng)大(dà)于(yú)城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等(děng)城市(shì)化配套问题，才(cái)能进一(yī)步推进城市化。但当(dāng)时(shí)推(tuī)行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出(chū)现(xiàn)了(le)分配不公、效(xiào)率低(dī)、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房地(dì)产市场面临(lín)商品房的(de)需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时(shí)引入中国(guó)香(xiāng)港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑是对(duì)内地房地产(chǎn)市场的一(yī)针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售商品房制(zhì)度(dù)，先后出(chū)台多项文件(jiàn)，大力支(zhī)持(chí)国内房地(dì)产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深(shēn)化城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商品化(huà)、社(shè)会化的(de)住房新体制，从计(jì)划经(jīng)济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售(shòu)制(zhì)，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资(zī)金和开(kāi)发(fā)时间周期(qī)长的两(liǎng)大难(nán)题，开发商以预售款撬动下一个(gè)项目的开发，形(xíng)成滚动开发(fā)模(mó)式，住房供应速度(dù)加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅(xùn)速出台相(xiāng)关的(de)信贷(dài)政策，支持购房者(zhě)，极(jí)大作用推动了房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在(zài)建设(shè)中的房(fáng)屋(wū)预先(xiān)出(chū)售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房款的行(xíng)为。区(qū)别于中(zhōng)国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房预售(shòu)流程为：房地产开发商(shāng)办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预(yù)告登(dēng)记-交付房屋。在(zài)购房过(guò)程中，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次(cì)性付(fù)清剩(shèng)余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可(kě)能(néng)已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港的按照工程(chéng)进度付(fù)款有所不同。对中国内地的开(kāi)发(fā)商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了(le)高(gāo)周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主要方(fāng)式，预售制极大(dà)缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市(shì)场商品房供(gōng)应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在过去20多(duō)年(nián)对中国(guó)内地房地产市场的稳步(bù)发展起(qǐ)到了重要作(zuò)用(yòng)，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速(sù)发展阶段的资(zī)金(jīn)需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民(mín)蜗居到基本适居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数(shù)十年时间走(zǒu)完发(fā)达国家几百(bǎi)年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全(quán)国(guó)城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿(yì)平，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)均住房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成(chéng)为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内地(dì)商品(pǐn)住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内(nèi)地(dì)房地(dì)产行业的(de)发展。中国(guó)内地房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销(xiāo)售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到(dào)有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也(yě)成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房(fáng)地产完全拉(lā)动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投(tóu)资占(zhàn)固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银(yín)行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通(tōng)道(dào)业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三(sān)分(fēn)之一。从房地产(chǎn)融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企(qǐ)大面(miàn)积违(wéi)约，将导致银行不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)住房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)与股债(zhài)房市(shì)值(zhí)的(de)比例较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市(shì)值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面(miàn)效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和(hé)银行的(de)按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立(lì)的合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商(shāng)发生违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购房(fáng)合同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者承(chéng)担的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信用(yòng)和购房(fáng)者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为(wèi)市场波动(dòng)或经营(yíng)不善，出现资金链(liàn)断裂(liè)等(děng)一(yī)系列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房企通(tōng)过与购(gòu)房者(zhě)签订的预售合(hé)同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得(dé)房款，如果购房者(zhě)丧失(shī)还款能力或短期不(bù)能还款等，则风险完全由银行(xíng)承(chéng)担(dān)，银行(xíng)将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监(jiān)管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市(shì)商品房预(yù)售管理办法》中明确规定了开发企业(yè)预售商(shāng)品房所得款项应(yīng)当用于有关(guān)的工程建(jiàn)设，商(shāng)品房预售款监管(guǎn)的具体(tǐ)办(bàn)法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售(shòu)资金监管规(guī)定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为(wèi)总(zǒng)预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的(de)建安成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或者(zhě)项目(mù)工程总(zǒng)额报价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是(shì)，不少购(gòu)房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却(què)被迫继续(xù)还款。那么(me)，监管(guǎn)账户(hù)资金如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金(jīn)，再(zài)由工程(chéng)方将资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付(fù)的工(gōng)程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些(xiē)方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供了资(zī)金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了(le)购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资(zī)金(jīn)，一般设有定金或(huò)预付(fù)款保(bǎo)护机(jī)制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求(qiú)购房(fáng)者支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式：预付款一(yī)般以(yǐ)定金(jīn)方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是(shì)按工程进(jìn)度付(fù)款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发(fā)放(fàng)，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一是期房(fáng)由政府或第三方验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得购房者支付(fù)的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　美(měi)国期(qī)房定金(jīn)一定期(qī)限内(nèi)无(wú)条件返(fǎn)还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金由第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付环节(jié)，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金(jīn)或首付外，购(gòu)房者在(zài)房屋(wū)交付后(hòu)通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪(nuó)用资金，购(gòu)房(fáng)者的定金及首付款由第三方公证行(xíng)或产权保(bǎo)险公(gōng)司的信托账户(hù)监(jiān)管。如果开发(fā)商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且(qiě)不承担任(rèn)何责任与损失。而(ér)开(kāi)发商在房屋建设过程中的(de)资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程进度向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工(gōng)进度(dù)。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放(fàng)的(de)验(yàn)收凭(píng)证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付(fù)购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购(gòu)房，房款按建造工(gōng)期(qī)进度支付，按揭(jiē)按(àn)工(gōng)期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，开发(fā)商(shāng)或购房(fáng)者可购(gòu)买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在(zài)项目(mù)获批(pī)后(hòu)即可预售房屋。签(qiān)署购房合(hé)同(tóng)前(qián)，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的(de)定金并(bìng)进行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合(hé)同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金按(àn)照德国法律全(quán)部(bù)退(tuì)还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和土地(dì)交(jiāo)易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房(fáng)附(fù)加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德(dé)国没有规定最(zuì)低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取(qǔ)按工期支付房(fáng)款的(de)制度，一(yī)般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工(gōng)节奏(zòu)分多(duō)次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购房(fáng)者(zhě)一定(dìng)使用期限，期限结(jié)束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期(qī)房设(shè)计了两种(zhǒng)保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险(xiǎn)由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内(nèi)容(róng)确(què)认无误(wù)后签(qiān)订首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，当开发商出现财(cái)务(wù)、经营问题(tí)时，购房(fáng)者10％的(de)定金(jīn)由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，但是(shì)交房(fáng)前付款比(bǐ)例相对较低，一般(bān)会在(zài)合(hé)同签订6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证(zhèng)公(gōng)司的检验(yàn)验(yàn)收后才能交付(fù)，交付后(hòu)方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支付相关款项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在(zài)进入开发商(shāng)账户(hù)前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付(fù)款比例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日(rì)本二(èr)战结束后由(yóu)于房(fáng)屋供给严重失(shī)衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商(shāng)必(bì)须完成定金(jīn)保全措(cuò)施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时(shí)，开发(fā)商向金(jīn)融(róng)机(jī)构(gòu)或指(zhǐ)定(dìng)保(bǎo)证机(jī)构或保险机构签订定金保证委托(tuō)合同，设(shè)置购房(fáng)者定金的(de)保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相应的(de)保(bǎo)证金证明书交付(fù)给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措(cuò)施保护。若开发商倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证金证明(míng)书向金融(róng)机(jī)构(gòu)或保证机构或保险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需向购房(fáng)者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在(zài)交(jiāo)房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购房者违(wé魏风伐檀原文及翻译注音，伐檀原文及翻译注音第一自然段i)约可(kě)返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的(de)订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金进银(yín)行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统一(yī)的选购权(quán)合(hé)同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者(zhě)向银行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期房同(tóng)样采取按工程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做(zuò)了统一详(xiáng)细规定，要(yào)求所有开(kāi)发商(shāng)遵(zūn)守，支付(fù)节点一般为合(hé)同(tóng)签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也依(yī)照工程进度(dù)放款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款的(de)增加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无(wú)需(xū)月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面，购(gòu)房者的订金(jīn)与付款会存(cún)入(rù)银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋(wū)交付(fù)后，购房者(zhě)享受(shòu)1年(nián)的(de)房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前房地产到了(le)政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方(fāng)面，加大(dà)对刚需和改(gǎi)善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应(yīng)充分估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护(hù)机制，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金(jīn)安全(quán)。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介(jiè)入(rù)，为房屋重大延(yán)期以及(jí)重大缺陷等情况提供充(chōng)分的(de)保(bǎo)障。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保(bǎo)护购房者的权(quán)益。资金监管(guǎn)环节，引入(rù)独(dú)立于开发商、银行的第(dì)三方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关部门直接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应(yīng)对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房改时(shí)，全(quán)国(guó)缺(quē)房子，开发(fā)商(shāng)缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根(gēn)本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。

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