万柳书院，暴(bào)雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被(bèi)全(quán)国知晓，其(qí)背后曾宣称要(yào)做地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开发商——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因(yīn)中赫集团成(chéng)了共(gòng)同债务(wù)人(rén)被中国信(xìn)达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不(bù)得不(bù)将(jiāng)中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万(wàn)柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入房(fáng)产的(de)有钱人，房子(zi)现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了(le)！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂(zàn)未看(kàn)到(dào)这些业主的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没(méi)你想象的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到(dào)，这个位(wèi)于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公(gōng)司不良债权转让(ràng)项目”，债权总清朝八王之乱是哪八王，西晋八王之乱是哪八王额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债(zhài)权转让项目的(de)处(chù)置(zhì)主体是中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司北京市分公司（下称中国(guó)信(xìn)达(dá)北分），处(chù)置的是(shì)对北(běi)京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债权(quán)金(jīn)额约为46.95亿元人民(mín)币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有(yǒu)限公司是共同债务人。目(mù)前(qián)，该项(xiàng)目已有1万(wàn)次(cì)围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国信达(dá)北分讨债的故事(shì)，但实际(jì)上，75套(tào)豪(háo)宅(zhái)的(de)背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒(méi)体(tǐ)报道，万柳书院总(zǒng)共301户(hù)，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说(shuō)明这(zhè)些(xiē)房子实际(jì)上都是卖(mài)出去了的(de)，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面上(shàng)又(yòu)注明(míng)这75套房子是“未出(chū)售”的状态(tài)呢(ne)？只(zhǐ)能说明(míng)这些房子(zi)根本没有网签(qiān)，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没(méi)资(zī)金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)基本(běn)都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)也是(shì)万柳书院的业(yè)主(zhǔ)。另(lìng)据地(dì)产(chǎn)自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业(yè)主确实(shí)已经支付(fù)价款并实际占有，那么(me)，中国(guó)信达(dá)转让(ràng)这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并(bìng)实际占有，但未办理过户手(shǒu)续(xù)的(de)，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经(jīng)查(chá)封的可以向法(fǎ)院提出(chū)执行(xíng)异(yì)议申请，请求(qiú)法院解除查封，同(tóng)时(shí)可(kě)以联合起(qǐ)诉开发商，要求(qiú)退还(hái)购(gòu)房款或办理房(fáng)产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法院关于商品房(fáng)消(xiāo)费者权利(lì)保护问题(tí)的(de)批复》，以司法(fǎ)解释的方式(shì)明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购(gòu)买房屋(wū)并已支付全部价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付请求权优(yōu)先于建(jiàn)设工程价款优先(xiān)受偿权(quán)、抵押权(quán)以及其他债权的，人民(mín)法院(yuàn)应当予以支(zhī)持。只支付了(le)部分(fēn)价款的商品房(fáng)消费(fèi)者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩(shèng)余(yú)价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房(fáng)子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不(bù)良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请不(bù)良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信(xìn)达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫(hè)集团旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地(dì)等(děng)选择退出(chū)了赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东(dōng)行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公(gōng)司(sī)成为(wèi)了(le)唯一股东，后者由(yóu)中国信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很(hěn)高的国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团(tuán)进入(rù)北京的第(dì)一个(gè)豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出(chū)钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的楼盘(pán)，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型(xíng)知(zhī)名房企手中，抢下了北(běi)京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿(zī)态杀入市场，无论(lùn)是(shì)一块块从(cóng)荷兰运回来的(de)灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米(mǐ)高(gāo)墙，还(hái)是每棵成本超(chāo)6万(wàn)的成年银杏树，还是(shì)每(měi)平米(mǐ)20万元的价(jià)格，都令(lìng)业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北平府的(de)院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜中(zhōng)，就可看(kàn)出其(qí)在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它(tā)，对(duì)手是当时(shí)有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒(héng)大华府等(děng)，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明(míng)万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不(bù)少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼(yú)台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发(fā)商光(guāng)环(huán)的背(bèi)后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行(xíng)人，被执(zhí)行标的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到(dào)这个地(dì)步(bù)，其实是(shì)有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今年年初(chū)“万柳(liǔ)书(shū)院少爷(yé)”走(zǒu)红之时，深蓝财经就(jiù)曾深(shēn)挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其(qí)深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控(kòng)人周(zhōu)金辉的(de)人生轨(guǐ)迹(jì)跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但(dàn)转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多元化业(yè)务(wù)，先(xiān)后进(jìn)军(jūn)能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型(xíng)的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安足(zú)球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信(xìn)集团手中拿下(xià)北(běi)京(jīng)国安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐(lè)部全(quán)部(bù)股权。如(rú)果北京国安(ān)的估值一直(zhí)没变，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿下(xià)北京国安，总(zǒng)计(jì)花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人(rén)也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样(yàng)，中赫为(wèi)什么(me)又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份质押(yā)陆续质(zhì)押(yā)，据(jù)企(qǐ)查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质权人包括海金(jīn)商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托(tuō)、中(zhōng)信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主北(běi)京国安(ān)后，不(bù)仅(jǐn)国安的经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集(jí)团也(yě)被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足(zú)球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐(lè)部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě清朝八王之乱是哪八王，西晋八王之乱是哪八王)资金压力，中赫(hè)集团和周金(jīn)辉夫妇还在持(chí)续(xù)质押手中(zhōng)的(de)中赫集(jí)团股份，但国安(ān)和中(zhōng)赫的经营状况却持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被5次列被执行(xíng)人，执行标的(de)高达11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生效法律(lǜ)文(wén)书(shū)确定义务，上述(shù)被执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被(bèi)执行10个(gè)多亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其(qí)身(shēn)？

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